王涌彬：創(chuàng)新思維模式 建設(shè)綠色住區(qū)

  房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展離不開創(chuàng)新思維和視角。互聯(lián)網(wǎng)思維對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的沖擊和變革是當(dāng)前的一個熱點問題。互聯(lián)網(wǎng)思維的核心是服務(wù)，要點是用戶至上。對照我們行業(yè)的發(fā)展，確實還存在一定的差距。因為我們提供的住宅是毛坯房，提供的社區(qū)是毛坯社區(qū)，嚴格的說，我們提供的其實還談不上是完整的產(chǎn)品。我們需要把視野打開，從更宏觀和更長遠的角度來思考行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型問題?！毒G色住區(qū)標準》的出臺和實施為我們提供了一個這樣的機會。

  一、《綠色住區(qū)標準》符合我國的房地產(chǎn)開發(fā)模式

  我們正在經(jīng)歷最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，生活方式、社會結(jié)構(gòu)正發(fā)生巨變；我們正在承受空前的資源壓力和環(huán)境挑戰(zhàn)；我們正在丟失我們悠久燦爛的文化！

  我們擁有世界最大的開發(fā)量和開發(fā)速度，但卻缺乏清晰的住區(qū)規(guī)劃理論和體系；我們擁有全世界最多的城市人口(7.0億)，660多座城市，2000多座縣城，18000多座小城鎮(zhèn)，但我們離城市文明還有一定的距離；進入21世紀以來，我們建設(shè)了上百億平方米的住宅，總體技術(shù)含量還很低。

  2006年，我國推出了首部綠色建筑的國家標準“綠色建筑評價標準”，這是一個重要的起點，中國綠色地產(chǎn)開始順應(yīng)世界綠色建筑的發(fā)展潮流，蓬勃發(fā)展。2013年，國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合制定的《綠色建筑行動方案》明確要求，“十二五”期間，我國要發(fā)展超過10億平方米的綠色建筑，20%以上城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑的標準。這意味著綠色建筑發(fā)展已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，進入高速發(fā)展時期。但我們所面臨的問題是，中國的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)并不是以單體建筑為單位，而是以住宅小區(qū)的形式規(guī)?；_發(fā)，無論是大城市還是中小城市，乃至小城鎮(zhèn)規(guī)?；_發(fā)是絕對主流。綠色建筑固然非常重要，但它不能完全解決新型城鎮(zhèn)化所面臨的各種復(fù)雜的社會、文化、環(huán)境等問題，因而我們需要擁有與房地產(chǎn)開發(fā)模式相匹配的綠色開發(fā)體系。

  今年10月1日《綠色住區(qū)標準》(編號為：CECS 377-2014)順應(yīng)時代潮流而誕生。這是中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會整合國內(nèi)外優(yōu)勢研究力量，在住建部立項課題《中美綠色建筑評估標準比較研究》、《規(guī)模住區(qū)人居環(huán)境評估標準研究》等眾多研究成果的基礎(chǔ)上，歷時八年編制完成的首個行業(yè)協(xié)會標準。它的發(fā)布和實施，將對我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級起到深刻的引領(lǐng)作用。

  二、綠色住區(qū)強調(diào)居住環(huán)境與居民生活的融合

  “綠色建筑”是在全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間。

  “綠色住區(qū)”則是在全壽命周期內(nèi)，最大限度地滿足人們的居住和社會生活，保護環(huán)境、傳承文化、承載居民綠色生活方式的健康社區(qū)。

  從“綠色住區(qū)”的概念可以看出，“綠色住區(qū)”關(guān)注的是如何為居住環(huán)境和居住者提供幸福愉快的生活環(huán)境和居住體驗。因而，“綠色住區(qū)”可以理解為：“綠色建筑”+“綠色生活”的“統(tǒng)一體”，是與我國房地產(chǎn)開發(fā)模式相匹配的創(chuàng)新模式。

  在我們以往的開發(fā)體系里面，我們注重得更多的是我們的建筑如何設(shè)計、企業(yè)如何發(fā)展，還沒有把對老百姓生活的關(guān)注放在核心的位置，尤其是與正在發(fā)生深刻變化的現(xiàn)代生活方式深度地結(jié)合起來。這是目前比較突出的問題。我們需要房地產(chǎn)開發(fā)從單純的建設(shè)階段延伸到提供完整的社區(qū)環(huán)境，需要我們從提供毛坯房和毛坯社區(qū)到擁有文化內(nèi)涵和完美人居環(huán)境的綠色住區(qū)轉(zhuǎn)變。

  “綠色住區(qū)”強調(diào)以人為本，積極關(guān)注人的需求和生活方式的變化，尤其是“綠色住區(qū)”融入了大量現(xiàn)行住區(qū)規(guī)劃體系不包含的社會文化、環(huán)境要素，把“綠色住區(qū)”看作是“綠色社區(qū)”的開發(fā)建設(shè)階段。“綠色住區(qū)”提供的產(chǎn)品并不僅僅是一棟棟單一的住宅或者建筑，也不是僅僅是美好的居住環(huán)境，而是擁有豐富內(nèi)涵的綠色生活，是房地產(chǎn)創(chuàng)新的基礎(chǔ)和行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。

  三、綠色住區(qū)強調(diào)與城市第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

  《綠色住區(qū)標準》不僅是為設(shè)計師和開發(fā)商提供一個開發(fā)和建設(shè)綠色住區(qū)的鑰匙，從可持續(xù)發(fā)展的角度，指導(dǎo)和幫助開發(fā)規(guī)劃、設(shè)計、工程技術(shù)人員在建設(shè)過程中以及后期物業(yè)管理如何具體實施綠色住區(qū)發(fā)展目標?！毒G色住區(qū)標準》更加強調(diào)的是將住區(qū)建設(shè)與城市發(fā)展相融合，并直接參與城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進城市的轉(zhuǎn)型升級。

  第一、從城市空間視角完善城市的格局和形態(tài)。通過對城市規(guī)劃的理解和對城市自然環(huán)境、歷史文化、傳統(tǒng)肌理的深入梳理和分析，確定住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間形態(tài)，使綠色住區(qū)項目的開發(fā)建設(shè)成為城市的有機組成部分。多數(shù)住區(qū)開發(fā)項目擁有較大的規(guī)模和較高的人口容量，對城市的整體格局和空間形態(tài)影響巨大。完美的住區(qū)應(yīng)該是在城市特定的環(huán)境條件下演繹出來的亮麗篇章，理應(yīng)有“雖由人作，宛自天開”的完美境界。

  第二、以城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的視角完善城市的功能。綠色住區(qū)強調(diào)融入城市，核心是產(chǎn)業(yè)融入。綠色住區(qū)是城市第三產(chǎn)業(yè)的載體。與住區(qū)開發(fā)相融合的第三產(chǎn)業(yè)才具有地方特色和發(fā)展?jié)摿?，符合社區(qū)生活模式的社區(qū)服務(wù)業(yè)是方便居民生活、提高城市生活質(zhì)量的基本要素。在互聯(lián)網(wǎng)時代的沖擊和居民生活方式深刻變化的大背景下，從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度看待社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從完善城市功能的角度定位社區(qū)功能。

  第三、從節(jié)能環(huán)保出發(fā)，培養(yǎng)綠色生活方式。綠色住區(qū)從規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)建設(shè)，再到社區(qū)運營維護，處處遵循節(jié)能環(huán)保的理念，以被動式節(jié)能的規(guī)劃設(shè)計理念提高住區(qū)的能源利用效率，強調(diào)以開發(fā)商為主體的綠色建筑開發(fā)，強調(diào)由社區(qū)主導(dǎo)、以居民為主體的社區(qū)環(huán)境責(zé)任。全壽命的綠色建筑體系需要和全壽命的社區(qū)管理服務(wù)體系相結(jié)合。

  第四、以構(gòu)建和諧社會為目標，構(gòu)建人文和諧住區(qū)。社區(qū)公共活動的主體往往是老人和兒童。在已經(jīng)進入老齡化社會的今天，社區(qū)的安全顯得尤為重要，增加鄰里交往的空間和機會，增進鄰里關(guān)愛，傳承中華傳統(tǒng)文化，以綠色住區(qū)為載體，構(gòu)建中國特色的城市文明，是房地產(chǎn)行業(yè)的責(zé)任與義務(wù)。

  四、綠色住區(qū)強調(diào)理念和模式的創(chuàng)新

  為了加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，全面提升住區(qū)開發(fā)建設(shè)品質(zhì)的現(xiàn)實需要，人居環(huán)境委員會采用了“中國人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項目”的運作模式。即通過“企業(yè)+社團+政府”三位一體的模式，“以企業(yè)為主體、社團為支持、政府倡導(dǎo)引領(lǐng)”，多方共建、共同試點、共同推廣的實踐路線，推動綠色住區(qū)的健康發(fā)展。

  面向政府：以“中國人居環(huán)境共建示范城市”為統(tǒng)領(lǐng)，以人居規(guī)劃為手段，引領(lǐng)新型城鎮(zhèn)化，引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型升級。

  面向企業(yè)：與企業(yè)合作共建“中國綠色住區(qū)共建試點項目”，通過綠色住區(qū)共建為開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品、贏得市場，創(chuàng)立品牌，進而建立企業(yè)標準。 

  面向居民：深入社區(qū)，開展居民人居環(huán)境環(huán)境適應(yīng)性調(diào)查，完善百姓視角的人居環(huán)境建設(shè)。只有這樣才能知道老百姓需要什么樣的人居環(huán)境。有了對需求的深刻理解，才有可能創(chuàng)新。

  綠色住區(qū)模式的創(chuàng)新點：

  第一，創(chuàng)造市場，創(chuàng)新發(fā)展。強調(diào)開發(fā)理念的落地、項目賣點的內(nèi)涵，尤其是對居民生活的深刻理解，城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，居民可支配收入正在發(fā)生變化，互聯(lián)網(wǎng)背景下的生活方式正在發(fā)生變化。住房需求一定會發(fā)生變化。創(chuàng)造市場，贏得先機。

  第二，金融支持，持續(xù)發(fā)展。整合中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會的優(yōu)勢資源，順應(yīng)國家及國際發(fā)展趨勢，開發(fā)建設(shè)綠色住區(qū)。符合國家發(fā)展方向的優(yōu)勢項目，一定會獲得相應(yīng)的金融支持，獲得金融支持，保持持續(xù)發(fā)展動力。

  第三，名企先行，轉(zhuǎn)型發(fā)展。全國知名企業(yè)應(yīng)率先開發(fā)建設(shè)綠色住區(qū)，參與并引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，主動承擔(dān)環(huán)保責(zé)任，社會責(zé)任，文化責(zé)任。

  第四，政策支持，跨越發(fā)展。以綠色住區(qū)為基點，促進城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)崗位，推動城市轉(zhuǎn)型升級，在綠色住區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、社區(qū)增值服務(wù)業(yè)，從而進入更加廣闊的藍海領(lǐng)域。

  第五，社團引領(lǐng)，聯(lián)合發(fā)展。人居環(huán)境委員會在實踐中摸索出來的“企業(yè)+社團+政府”的共建模式，經(jīng)過了全國近百個試點項目的檢驗。在若干個城市做了調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)綠色住區(qū)標準和模式不僅適合新建，更適合既有住區(qū)的改造。

  目前，人居環(huán)境委員會正面向全國開發(fā)企業(yè)、設(shè)計單位及相關(guān)研究機構(gòu)征集首批《綠色住區(qū)標準》貫標單位，先行開展企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)；同時吸收符合條件的項目納入綠色住區(qū)共建項目，進行開發(fā)建設(shè)全過程技術(shù)指導(dǎo)和項目培育工作。其廣泛應(yīng)用和普及必將對我國新型城鎮(zhèn)化以及房地產(chǎn)健康發(fā)展發(fā)揮重要作用！