??“第三方驗(yàn)房師給我的驗(yàn)收結(jié)果就是不合格,發(fā)現(xiàn)問題達(dá)21個(gè),有的業(yè)主拿到的驗(yàn)收意見兩頁紙都寫不完?!?/p>
??“除了質(zhì)量問題,有部分房子交付的時(shí)候洗手盆、室內(nèi)門都沒裝?!?/p>
??“昨天我們樓的地下車庫還出現(xiàn)了下水返水的情況。”
??3月6日,蘇州吳江區(qū)四季春曉業(yè)主向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者訴說了所遭遇的房屋質(zhì)量煩惱。
??他們口中的四季春曉項(xiàng)目位于蘇州市吳江運(yùn)河北路與吉市西路交叉口,屬于運(yùn)東板塊。根據(jù)宣傳資料,該項(xiàng)目由金科、金地、新希望3家知名品牌房企聯(lián)合打造。據(jù)了解,四季春曉共14棟樓,1413戶,其中8棟洋房、6棟高層。2019年,該項(xiàng)目首次開盤,198套房有近千人搖號(hào),首開即罄。此后每一次開盤都表現(xiàn)亮眼,曾是當(dāng)?shù)責(zé)岜P。
??業(yè)主李小隆告訴記者,自開發(fā)商交房以來,他們發(fā)現(xiàn)的問題就數(shù)不勝數(shù),除了肉眼可見的房屋質(zhì)量問題,整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)不合理的設(shè)計(jì)、存在安全隱患的結(jié)構(gòu)、與宣傳不符的景觀比比皆是。
??“不知道這樣的質(zhì)量是如何通過竣工驗(yàn)收的?”業(yè)主們提出質(zhì)疑。
??記者通過“蘇州陽光便民12345”網(wǎng)站搜索,發(fā)現(xiàn)僅“寒山聞鐘”一個(gè)論壇,以“吳江四季春曉”為關(guān)鍵詞的帖子數(shù)量就達(dá)數(shù)百條。
??3月8日,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述問題聯(lián)系到開發(fā)商方面一位徐姓負(fù)責(zé)人,該負(fù)責(zé)人表示,正在按照流程推進(jìn)整改,進(jìn)展都向蘇州市吳江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡(jiǎn)稱“吳江區(qū)住建局”)匯報(bào),一切以正式公布消息為準(zhǔn)。
??此后,記者又致電吳江區(qū)住建局一名施姓工作人員,該工作人員表示,“就四季春曉的質(zhì)量問題,年前已經(jīng)推進(jìn)開發(fā)商整改了。最近,有業(yè)主反映整改不力,據(jù)我們了解是由于疫情下維修工人手不夠?qū)е碌?,后續(xù)會(huì)增加人手”。
??至于四季春曉是如何通過驗(yàn)收的,該工作人員沒有直接回答,“你可以跟有關(guān)部門取得聯(lián)系具體了解。”
??質(zhì)量問題明顯
??誰也沒有想到,本該是令人開心的“收房季”,變成了麻煩不斷的“維權(quán)季”。
??“四季春曉是在2019年開盤的,當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目號(hào)稱是由‘3家國(guó)內(nèi)百強(qiáng)房企聯(lián)合開發(fā)’,又是剛需高品質(zhì)樓盤,一開盤就賣得很火,首次開盤時(shí)198套房有將近千人搖號(hào),我們都是好不容易才買到的?!睒I(yè)主欣子向記者介紹,當(dāng)時(shí)銷售承諾房屋是精裝修,拎包即可入住,房屋全裝修標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米;雖然交房時(shí)間在2年后,我們也是充滿期待。
??“通知交房的時(shí)間與合同約定的交房時(shí)間是一致的,但是交付的房子完全是不合格、未完工狀態(tài)。除了質(zhì)量問題,有部分房子交付的時(shí)洗手盆、室內(nèi)門都沒裝?!睒I(yè)主欣子認(rèn)為,開發(fā)商極有可能是為了不付違約金,草草交房。
??“收房后,心就涼了半截,墻面臟污、色差、凹陷、電器破損、下水道水泥堵塞、多戶油煙機(jī)管異響、每棟樓使用材料不一致,偷偷降檔減配……這跟約定好的精裝修、拎包入住差得不是一星半點(diǎn)。”業(yè)主華風(fēng)也表示,我們實(shí)在不敢相信這是經(jīng)過開發(fā)商驗(yàn)收的合格的產(chǎn)品,所以大家找來了第三方驗(yàn)房師,驗(yàn)房結(jié)果幾乎都是不合格。驗(yàn)房師給出的驗(yàn)房意見20個(gè)起步,多的達(dá)50個(gè),兩頁紙都寫不下。
??“除了室內(nèi)存在問題,公共區(qū)域更是敷衍,全小區(qū)樓棟外立面大面積鼓包、凹凸不平;全小區(qū)外墻多處開裂、破損;地下車庫、電動(dòng)車庫墻體滲水……”李小隆補(bǔ)充道,我們業(yè)主匯總的問題就涉及14個(gè)大類。
??連廊原本設(shè)計(jì)為貼防滑地磚,但是實(shí)際交付為環(huán)氧樹脂;消防樓梯無窗戶;安全出口標(biāo)志牌破損。
??除了明顯質(zhì)量問題,業(yè)主還認(rèn)為部分設(shè)計(jì)不合理,甚至存在安全隱患。如消防安全通道樓梯安全質(zhì)量問題;高空消防連廊未完工;全小區(qū)1413戶僅設(shè)計(jì)一個(gè)常用出入口,從南門進(jìn)入后在小區(qū)內(nèi)繞行一圈才能到達(dá)11棟,經(jīng)過路段沒有路燈等。
??整改不到位
??業(yè)主多次向3家開發(fā)商及相關(guān)部門發(fā)送郵件反映四季春曉建筑質(zhì)量問題。
??就四季春曉存在的種種問題,業(yè)主們多次向開發(fā)商、吳江區(qū)住建局和“寒山聞鐘”平臺(tái)進(jìn)行反饋。
??“吳江區(qū)住建局給我們安排過一次與開發(fā)商面談的機(jī)會(huì),金科、金地、新希望3家開發(fā)商總部也來過電話,新希望的回復(fù)算最及時(shí)的。”李小隆告訴記者。
??企查查APP顯示,蘇州四季春曉項(xiàng)目開發(fā)商為蘇州金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州金宸”),該公司背后的3個(gè)股東是金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)開發(fā)公司、蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州威新”)和蘇州銳寶商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇州銳寶”),分別持股34%、33%和33%。其中,蘇州銳寶商貿(mào)有限公司背靠四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,實(shí)際控制人為劉永好;蘇州威新華清商務(wù)信息咨詢有限公司背后則出現(xiàn)了金地(集團(tuán))股份有限公司董事、高級(jí)副總裁徐家俊身影。
??2月,蘇州金宸曾發(fā)布書面的整改計(jì)劃,表示將就業(yè)主們提出的問題進(jìn)行排查、維修、通知、驗(yàn)收。
??計(jì)劃包括,2月15日起,對(duì)室內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)維修;到2月25日,完成現(xiàn)有報(bào)修的40%;到3月5日,完成現(xiàn)有報(bào)修的80%;到3月15日,基本完成現(xiàn)有報(bào)修,同步邀請(qǐng)業(yè)主復(fù)驗(yàn);對(duì)于公共區(qū)域維修方面,蘇州金宸方面表示,整體閉合時(shí)間不超過7月30日。
??截至3月7日,業(yè)主們?cè)谛^(qū)內(nèi)仍能找到許多質(zhì)量問題。欣子告訴記者,整改幾乎沒有明顯進(jìn)展,更別提完成報(bào)修的80%。
??“溝通過程中,蘇州金宸態(tài)度很不好,回復(fù)我們說,‘房修是能修的不換,不能修的不修’。他們一個(gè)副總在我們要求賠償時(shí)甚至說,‘要賠償門都沒有,你們?nèi)ゴ蚬偎景??!比A風(fēng)表示。
??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述問題聯(lián)系到開發(fā)商方面一位徐姓負(fù)責(zé)人,該負(fù)責(zé)人表示,“正在按照流程推進(jìn)整改,整改進(jìn)展都向吳江區(qū)住建局匯報(bào) 了,一切以公告為準(zhǔn),其他不便多說?!?/p>
??誰來負(fù)責(zé)?
??“我購買四季春曉時(shí),這里每平方米房?jī)r(jià)比同一地塊的萬科翡翠貴2000元/平方米,交房狀況卻遠(yuǎn)不如后者,實(shí)在難以讓人理解?!比A風(fēng)告訴記者。
??“這樣的項(xiàng)目是怎么通過驗(yàn)收的?”有業(yè)主提出疑問。
??通常新房驗(yàn)收由三個(gè)部門負(fù)責(zé):一是建設(shè)監(jiān)理公司,驗(yàn)收合格后出具竣工記錄表;二是物業(yè)公司對(duì)房屋檢查合格后出具房屋交接報(bào)告;三是住房建設(shè)監(jiān)管部門要出具房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告,這是房產(chǎn)證簽發(fā)時(shí)房屋面積的證明。
??記者通過四季春曉的工程竣工標(biāo)識(shí)牌發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目由蘇州城發(fā)建筑設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì),中興建設(shè)有限公司施工,監(jiān)理單位為吳江市建設(shè)監(jiān)理有限公司。資料顯示,吳江市建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司前身為吳江市建設(shè)局下屬的全民所有制工程建設(shè)監(jiān)理單位,2002年已轉(zhuǎn)制為民營(yíng)控股有限責(zé)任公司。
??記者就此兩次致電吳江區(qū)住建局,均無人接聽。隨后,記者致電該住建局一名與四季春曉業(yè)主對(duì)接的施姓工作人員,該工作人員表示,就四季春曉的質(zhì)量問題,年前已經(jīng)推進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行整改了。最近,有業(yè)主反映整改不力,據(jù)我們了解是由于疫情、維修工人人手不夠?qū)е碌?,后續(xù)會(huì)增加人手。
??至于四季春曉是如何通過驗(yàn)收的,該工作人員沒有直接回答,“你可以跟有關(guān)部門取得聯(lián)系再具體了解?!?/p>
??同時(shí),亦有業(yè)主表示,當(dāng)時(shí)看到三大全國(guó)百強(qiáng)房企共同開發(fā),對(duì)四季春曉的品質(zhì)信心滿滿?,F(xiàn)在才發(fā)現(xiàn),原來“1+1+1<1”是有可能的?!案?家開發(fā)商溝通下來,發(fā)現(xiàn)他們大多時(shí)候就在推諉扯皮,人人都有責(zé)任,就像人人都可以不負(fù)責(zé)任了。”
??對(duì)此,中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者撥打了金科、金地和新希望三方此前與業(yè)主有過聯(lián)系的相關(guān)負(fù)責(zé)人的電話了解情況,新希望方面的工作人員在了解到記者的采訪意向后表示,將向相關(guān)對(duì)接人員反映,之后進(jìn)行回復(fù);金地方面的工作人員表示,該聯(lián)系方式是與業(yè)主進(jìn)行對(duì)接的,不便接受媒體采訪;金科方面的電話則一直處于無人接聽狀態(tài)。
??聯(lián)合開發(fā)之辯
??在四季春曉項(xiàng)目介紹中,多次強(qiáng)調(diào)是由金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)合打造。
??近幾年,越來越多的房企選擇聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)之變。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)整理的《2020年房企權(quán)益銷售額占比排行TOP50》,50家上市房企中23家房企權(quán)益額占比不足7成。
??“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體項(xiàng)目合作增多,房企之間的合作開發(fā)成為常態(tài)。”鄉(xiāng)村振興建設(shè)委副秘書長(zhǎng)袁帥在接受記者采訪時(shí)介紹,房企合作開發(fā)的方式多種多樣,但目前常見的主要有五大模式:合資成立項(xiàng)目公司獲取土地、與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作、集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作、小股操盤、代建模式。無論是哪種合作開發(fā)模式,對(duì)于房企來說都可以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),減少資金壓力,但聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目若出現(xiàn)問題,對(duì)于購房者來說麻煩事不少。
??袁帥表示,由于合作開發(fā)項(xiàng)目涉及企業(yè)主體較多,在項(xiàng)目后期竣工交房以及物業(yè)等問題上可能會(huì)存在責(zé)任界定問題,這是不容忽視的。
??除去責(zé)任界定方面的風(fēng)險(xiǎn),袁帥還提醒,房企的合作開發(fā)雖然是逆境之中較為保險(xiǎn)的防御之道,但在實(shí)施過程依然有很多風(fēng)險(xiǎn)需要防范。
??“資金監(jiān)管,要避免一方的資金被另一方挪用的情況發(fā)生;利潤(rùn)度,對(duì)利潤(rùn)的把握,合作方在這個(gè)問題上要達(dá)成一致;財(cái)務(wù)成本,在多房企合作特別是聯(lián)合操盤的項(xiàng)目中,由于不同房企的開發(fā)要求、測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同,甚至是企業(yè)文化存在差異,都會(huì)不可避免地提高溝通成本、降低合作效率、進(jìn)而拖延項(xiàng)目進(jìn)度,在增加財(cái)務(wù)成本的同時(shí)也平添了風(fēng)險(xiǎn);稅收籌劃,許多開發(fā)商搞合作開發(fā)是為了避稅,但是一方如稅收籌劃不當(dāng),不但不能節(jié)稅反而還有可能增加稅收負(fù)擔(dān)?!?/p>
??袁帥認(rèn)為,要想做好房企聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目,最關(guān)鍵的是摒棄原公司固有思維、提前確定規(guī)則、善于溝通核心訴求、做好方案設(shè)置、雙方遵守規(guī)則,確定管理和運(yùn)營(yíng)模式、不計(jì)較一時(shí)得失。
??(應(yīng)受訪業(yè)主要求,文中李小隆、欣子、華風(fēng)等均為化名)
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320509MA1WR1QK7P 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:60000(萬元)
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