??近日，記者在四川省雅安市房地產(chǎn)市場走訪時(shí)接到群眾反映，位于該市雨城區(qū)大興鎮(zhèn)的中國供銷·蘭苑項(xiàng)目在商業(yè)用地上建設(shè)“別墅”，涉嫌改變土地屬性及建筑用途。

??“商業(yè)別墅”通上了民水民氣

??據(jù)了解，中國供銷·蘭苑項(xiàng)目屬于中國供銷川西農(nóng)副產(chǎn)品物流園二期的一部分。二期項(xiàng)目位于大興片區(qū)17~13號地塊，雨城大道與興貿(mào)路交叉口西北側(cè)，已建龍溪源小區(qū)南側(cè)，用地規(guī)模約為242畝，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)用地（兼容物流倉儲(chǔ)、商務(wù)功能）。其中，中國供銷·蘭苑總占地約72畝，總建筑面積約3萬多平方米，宣傳中稱“擬以蘭花為文化基底，打造一個(gè)集生活、展示、交流為功能的奢品院落”。然而在實(shí)際中，其設(shè)計(jì)布局、銷售宣傳、燃?xì)馑娕涮?，都更加突出居住屬性?/p>

??在蘭苑項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)查時(shí)記者發(fā)現(xiàn)，環(huán)繞園區(qū)外側(cè)的一排建筑，雖然從位置上看像是門市，但在銷售中心一銷售顧問明確告訴記者：“這就是聯(lián)排別墅?！?/p>

??記者通過該銷售顧問了解到，蘭苑項(xiàng)目容積率為0.68，房源共有86套，40年產(chǎn)權(quán)，贈(zèng)送比例高達(dá)166%，部分戶型甚至買200平方米送200平方米，水和氣均為民用，電價(jià)比民用稍高一點(diǎn)。

??在樣板間記者看到，裝修風(fēng)格與住宅并無二致。上述銷售顧問稱，業(yè)主可以完全按照住宅的功能裝修和居住。

??在記者拿到的中國供銷·蘭苑的宣傳資料上，產(chǎn)品類型一欄明確標(biāo)明為別院、商業(yè)、酒店，整個(gè)項(xiàng)目以蘭花文化為主題元素，通過聯(lián)排設(shè)計(jì)模式，打造低容積率的奢品院落，由20棟聯(lián)排、2棟金質(zhì)商業(yè)中心和1棟精品酒店組成。了解該項(xiàng)目情況的一家中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)理馮先生告訴記者，雖然叫“別院”不叫“別墅”，但從該項(xiàng)目的具體情況和銷售宣傳來看，“實(shí)際上就是按購房者通常理解的別墅在賣?！?/p>

??記者通過查詢雅安市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)了解到，川西物流園地塊于2017年11月在雅安市人民政府政務(wù)服務(wù)和公共資源交易服務(wù)中心舉辦的國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中獲得，該地塊位于大興鎮(zhèn)，占地242.56畝，土地用途為商業(yè)用地兼容物流倉儲(chǔ)、商務(wù)功能，土地年限為40年，容積率不大于1.8，綠地率不小于3%，建筑密度不大于50%，競得人為雅安中合青江農(nóng)產(chǎn)品市場有限公司。

??企查查資料顯示，雅安中合青江農(nóng)產(chǎn)品市場有限公司注冊資本5000萬，股東有3家，分別為國資股東中農(nóng)批建設(shè)開發(fā)有限公司（持股35%）、國資股東雅安中合青江冷鏈物流有限公司（持股33%）和民營股東四川鴻溟投資有限公司（持股32%），股權(quán)穿透后其最終主要控制人為中華全國供銷合作總社、雅安供銷合作社聯(lián)合社及三位自然人，其中，國資股份占比68%。

??“限墅令”一直都在，并未放松

??對于別墅類等低密住宅，國家20年間先后9次出臺(tái)文件，對相關(guān)用地審批加大規(guī)范力度。

??雖然禁令頻出，但部分開發(fā)企業(yè)為追逐利潤，仍在違規(guī)修建、銷售低密住宅，并通過包裝為商業(yè)項(xiàng)目、“高低配”拉高容積率、“偽聯(lián)排”等手段打政策擦邊球，規(guī)避監(jiān)管。

??2019年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于別墅項(xiàng)目建設(shè)審批有關(guān)事項(xiàng)的通知》（建科函〔2019〕57號），要求各省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，對已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理。

??2023年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部廢止和宣布失效部分行政規(guī)范性文件，這份文件名列其中。于是有一種聲音稱“限墅令取消了，意味著國家對低密住宅的限制有所放寬”。

??但記者整理業(yè)界看法時(shí)發(fā)現(xiàn)，主流觀點(diǎn)認(rèn)為：該文件失效與取消“限墅令”并無關(guān)系，而是機(jī)構(gòu)改革后不同職能部門為理清管理邊界，對此前文件進(jìn)行必要的梳理?，F(xiàn)在，國土空間用途管制由自然資源部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，涉及項(xiàng)目建設(shè)審批相關(guān)內(nèi)容，由地方自然資源系統(tǒng)負(fù)責(zé)。所以，關(guān)于網(wǎng)絡(luò)上有人解讀為“限墅令取消”“又可以建別墅了”純系錯(cuò)誤解讀。

??行業(yè)人士：職能部門應(yīng)嚴(yán)審批強(qiáng)監(jiān)管

??根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，土地屬性和建筑用途的變更需要經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序，確保符合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)的要求。而中國供銷·蘭苑項(xiàng)目在商業(yè)用地上建設(shè)低密“別院”，以商務(wù)功能為包裝，實(shí)際上買賣雙方共同追求的完全是住宅的屬性和品質(zhì)。這種現(xiàn)象是否合法合規(guī)，是否符合節(jié)約集約用地的政策精神？

??針對以上疑問，記者聯(lián)系雅安市雨城區(qū)委宣傳部，希望協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門了解真相，但發(fā)過去的采訪函數(shù)日未見回復(fù)，記者再次致電該宣傳部有關(guān)科室，對方表示接收郵件的工作人員外出培訓(xùn)，之后多次致電均無人接聽。

??其間，記者先后多次致電開發(fā)商雅安中合青江農(nóng)產(chǎn)品市場有限公司，試圖聯(lián)系采訪，但電話均無人接聽。

??成都某房地產(chǎn)公司資深分析師和培訓(xùn)師鐘先生認(rèn)為，如果商業(yè)建筑與住宅從功能、配套、銷售、使用上不能做出明確區(qū)分，那么其土地屬性和建筑用途的合法性要打上問號，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和城市規(guī)劃都可能產(chǎn)生不良影響。

??鐘先生表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在一些亂象，如違規(guī)開發(fā)、虛假宣傳等，這些行為不僅損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，也擾亂了市場秩序。因此，政府相關(guān)職能部門應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)別墅類等低密產(chǎn)品審批，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。同時(shí)，也希望開發(fā)商同行能夠自覺遵守法律法規(guī)，少打擦邊球、少踩政策紅線，切實(shí)履行社會(huì)責(zé)任，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。