崔軍民2020-04-01 10:38:35來源：中房報(bào)
??“項(xiàng)目總投資達(dá)200億元，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積達(dá)500萬平方米。可容納家具、裝飾建材、家居用品、原輔材料等十幾大品類，年交易額可達(dá)1000億元以上。”這是由香江集團(tuán)開發(fā)的河北香河縣香江全球家居CBD項(xiàng)目，多年前的廣告內(nèi)容，當(dāng)年，這個(gè)項(xiàng)目鋪天蓋地散發(fā)的宣傳“氣勢磅礴”。
??不過，這個(gè)曾經(jīng)宣稱由香河縣政府、香江集團(tuán)和阿里巴巴政企商三方聯(lián)合開發(fā)的河北香河縣香江全球家居CBD項(xiàng)目，在商鋪火爆銷售完成后，數(shù)年來卻陷入令眾業(yè)主寒心的寂靜。
??“既不招商，也不返還業(yè)主租金?！痹诰S權(quán)業(yè)主看來，該項(xiàng)目任由商場沉淪，2000多名業(yè)主資金被套，血本無歸。當(dāng)初宣傳中的后續(xù)拿地、開發(fā)更是成為了泡影。
??在2000余戶業(yè)主的集體發(fā)聲中，該項(xiàng)目涉嫌虛假宣傳、陰陽合同、售后返租以及開“問題發(fā)票”等問題也隨之浮出水面。
??2020年3月16日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪了多位購房戶，在眾多業(yè)主的回憶中，當(dāng)時(shí)銷售的諸多細(xì)節(jié)串聯(lián)起來，那些曾經(jīng)動人宣傳不過是給這些買房人“畫餅式”的連環(huán)騙局。
??3月30日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者再次走訪香河，相關(guān)政府主管部門對這個(gè)問題項(xiàng)目擺出了踢皮球的態(tài)度。在香河縣自然資源和規(guī)劃局技術(shù)審查股看來“我們只負(fù)責(zé)對已取得的地塊做出規(guī)劃”；而香河縣不動產(chǎn)登記中心則認(rèn)為“不動產(chǎn)登記需要有很多前置材料，如果前置材料完善，我們就可以辦理不動產(chǎn)登記?！?；香河縣稅務(wù)局“因?yàn)樯婕暗氖潜本┑墓?，只能是由北京這邊處理?！毕愫涌h市場監(jiān)督管理局“肯定構(gòu)成了虛假宣傳，但由于過了執(zhí)法時(shí)效，作為廣告監(jiān)管部門，已經(jīng)沒法再立案處理?！?；在采訪中，香河縣住建局甚至直言“我們先調(diào)查一下再說。不過，即使違法，你們所反映的問題也已過了執(zhí)法時(shí)效?！?/p>
??記者通過多種方式聯(lián)系項(xiàng)目公司香河錦繡香江房地產(chǎn)開發(fā)公司的上一級公司增城香江房地產(chǎn)有限公司以及香江集團(tuán)，均未獲得任何回應(yīng)。不過，香河香江CBD項(xiàng)目整體運(yùn)營的名家居公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者“我們也已作了很多努力，現(xiàn)在仍然沒有成熟的解決方案。建議走訴訟程序解決。”
??虛擬商鋪的合同陷阱
??香河香江CBD項(xiàng)目占地100畝
??在2016年，家住燕郊并在香河做家具生意的張雨（化名），為了投資，相中了位于香河大香線東側(cè)，義烏小商品城南側(cè)的香江全球家居CBD項(xiàng)目（后更名為：名家居全球家居CBD）A座的一套虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，于是決定傾囊購買。
??張雨說，當(dāng)時(shí)看到香河縣城道路兩邊的路燈上到處都是該項(xiàng)目的宣傳廣告，宣傳彩頁更是漫天飛，電視上、報(bào)紙上、商場的墻體上和微信朋友圈到處都是。這讓張雨怦然心動，他覺得項(xiàng)目廣告投入很大，買商鋪人又很多，開發(fā)商還是知名上市公司，買這個(gè)商鋪應(yīng)該很安全。張雨購買了一套97平方米虛擬商鋪，總共交納116萬元，并簽訂一份草簽購房合同。按照這個(gè)價(jià)款計(jì)算，大約商鋪單價(jià)為每平方米1.2萬元。
??張雨告訴記者，當(dāng)年在簽訂合同時(shí)，同時(shí)要簽訂一份委托經(jīng)營管理合同，即在總房款116萬元里面包含大約30萬元商鋪?zhàn)饨?，租金是按總房款每?%計(jì)算，包含3年3個(gè)月租金。讓張雨想不到的是，在交換正式合同后，發(fā)現(xiàn)這些合同內(nèi)容都改變了。租金支付也由原來“總房款的每年8%”變成了“實(shí)際租金90%作為房主的租金”。這讓張雨如夢初醒，他在這時(shí)也才發(fā)現(xiàn)購房正式發(fā)票上總房款只有71萬元，銷售方另開具了一份電商費(fèi)15萬元票據(jù)。
??張雨說，按照合同約定，3年3個(gè)月的免租金期限于2019年12月份到期，他追收租金時(shí)才知道，其實(shí)早在自己購買商鋪前就已有很多業(yè)主注意到了合同內(nèi)容被改變的細(xì)節(jié)，并開始聚集維護(hù)自己合法權(quán)益。據(jù)了解，該項(xiàng)目商鋪從2012年就已開始火爆出售，大約到了2013年有購房戶發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容被改變，逐漸開始了大量業(yè)主維權(quán)場面。據(jù)業(yè)主統(tǒng)計(jì)，截至目前，糾紛大約涉及2000戶業(yè)主。多年的維權(quán)并未解決問題，張雨稱由于購房業(yè)主都是散戶，業(yè)主之間根本沒有聯(lián)系，出問題了大家都才開始想各種辦法聯(lián)絡(luò)到了一起。
??記者注意到，與業(yè)主簽訂的購房合同甲方（出賣方）為香江集團(tuán)旗下的香河錦繡香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“香江房地產(chǎn)公司”），而委托經(jīng)營管理合同的受委托方為香河名家居資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“名家居公司”），而這兩家公司均為香江集團(tuán)旗下公司，法人均為魯朝慧。名家居公司的注冊資本為50萬元。
??上述這種商鋪售后返租模式一般是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者,同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議,并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。很多投資者對每年8%甚至更高租金承諾心動不已。有專業(yè)人士指出，這一模式是地產(chǎn)商巧妙融資的手段，可以快速回籠資金，多用于商業(yè)地產(chǎn)。而所謂的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪,即指開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目,分割成若干沒有物理空間隔斷的小面積單元進(jìn)行出售,投資者擁有虛擬商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營,而以租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方經(jīng)營使用,投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。
??不過，早在2006年原建設(shè)部就曾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示“售后包租形式購房涉嫌違法”。并指出售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。
??針對虛擬分割產(chǎn)權(quán)式商鋪，從全國范圍看，大多數(shù)省市地區(qū)對其物權(quán)登記采取默認(rèn)態(tài)度。不過，北京、上海等地在虛擬分割式產(chǎn)權(quán)商鋪模式瘋狂擴(kuò)張后，出臺了政策明確禁止相應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記。
??比如北京于2011年多部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，該通知明確商業(yè)、辦公類項(xiàng)目房屋登記的基本單元是界限固定、可獨(dú)立使用、有明確唯一編號的房屋或者特定空間。該通知還明確禁止以任何虛擬、劃線分割的方式對房屋單元加以分割和登記。另外，該通知還禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過返本銷售或者售后包租的方式銷售商業(yè)、辦公類房產(chǎn)。而作為不能獨(dú)立使用的虛擬分割式產(chǎn)權(quán)商鋪，售后包租是其主要的運(yùn)營模式。北京市出臺的該政策，從產(chǎn)權(quán)登記和商鋪運(yùn)營模式兩方面入手，從根本上否定了虛擬分割式產(chǎn)權(quán)商鋪模式的生存空間。
??“問題發(fā)票”無人問津
??據(jù)業(yè)主估算假發(fā)票涉案上億元。
??大約從2013年開始，有心細(xì)的購房戶發(fā)現(xiàn)合同內(nèi)容被改變了，一些業(yè)主才如夢初醒，并陸續(xù)組織起來，為維護(hù)自己的合法權(quán)益而到處奔波至今。
??這些業(yè)主找過開發(fā)商，找過香河縣政府，項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府等部門，但都無濟(jì)于事。
??在多年的奔波中，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給出具的發(fā)票也存在問題。其收費(fèi)項(xiàng)目巧立名目，有咨詢費(fèi)、VIP電商費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、團(tuán)購服務(wù)費(fèi)等。這些費(fèi)用從5萬元到15萬元不等。而交款憑證有的給出具的是收據(jù)，有的是“問題發(fā)票”。
??據(jù)業(yè)主統(tǒng)計(jì)的160多名業(yè)主中，有115名業(yè)主收到的交款憑證涉及這類 “問題發(fā)票”，總額達(dá)820萬余元，僅涉及北京的開票公司達(dá)28家。在這些開票公司中，有不少公司根本不具備開具房地產(chǎn)發(fā)票的資格，如北京首航國力商貿(mào)有限公司、北京百尚家和商貿(mào)有限公司、北京華恩投資有限公司等。另還有部分河北當(dāng)?shù)氐墓?。記者還注意到河北一家相關(guān)公司河北全匯盛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司，在其工商資料的股權(quán)變更中，有“王健”于2016年退出。王健是誰？是否與香河香江家居CBD項(xiàng)目整體運(yùn)營負(fù)責(zé)人王健有聯(lián)系？引發(fā)不少業(yè)主猜測。
??記者發(fā)現(xiàn)上述多家公司中，有多家公司已被注銷。
??上述一百多份“問題發(fā)票”經(jīng)北京市稅務(wù)局鑒定，該鑒定結(jié)論為“此上述發(fā)票號碼的發(fā)票系偽造發(fā)票”。按照商場共有商鋪2500多套、2000余戶業(yè)主計(jì)算，業(yè)主估算，所有假發(fā)票涉案金額應(yīng)該在上億元。
??項(xiàng)目被指連環(huán)騙局
??香河香江CBD項(xiàng)目。崔軍民/攝
??香江全球家居CBD項(xiàng)目不僅存在銷售虛擬商鋪、售后返租、合同內(nèi)容被單方面修改、發(fā)票真?zhèn)未嬉傻葐栴}，張雨還告訴記者，項(xiàng)目徹頭徹尾在虛假宣傳，開發(fā)商連自持產(chǎn)權(quán)比例都是假的。
??有受訪業(yè)主認(rèn)為，香江集團(tuán)曾經(jīng)對外宣傳的宏偉藍(lán)圖，不過是給這2000戶業(yè)主畫了一個(gè)“大餅”而已。政府搭臺、開發(fā)商拿地，開發(fā)商再與當(dāng)?shù)毓賳T合作，并站臺露相，在這些浩大的聲勢下給業(yè)主虛造一個(gè)假象，并把業(yè)主的購房款吸入囊中，然后開發(fā)商卷款走人。
??據(jù)受訪業(yè)主提供的宣傳彩頁顯示，開發(fā)商宣傳并承諾“環(huán)渤海唯一獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，滿租發(fā)售，全程托管，項(xiàng)目采取捆綁銷售，開發(fā)商自己持有70%，售后包租，年收益8%?！辈⑶矣浾咦⒁獾?，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)有多次出面站臺為該項(xiàng)目助威的畫面。
??中國房地產(chǎn)報(bào)記者于2020年3月3日走訪了香河香江全球家居CBD項(xiàng)目，記者在現(xiàn)場看到，整個(gè)項(xiàng)目分為A館、B館。從外面看，該商場為四層樓房。記者繞著該商場轉(zhuǎn)了一圈，在新冠肺炎疫情影響下，大門緊閉。目前，項(xiàng)目招牌還在，不過已更名為“名家居全球家居CBD”，另一邊的門膀上仍然掛著一塊“河北省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”的牌子。偌大一個(gè)商場在乍暖還寒的3月，更是顯得格外蕭條。3月30日，記者再次走訪香河香江全球家居CBD商場，雖然已經(jīng)恢復(fù)營業(yè)，但商場仍然人流稀疏。
??“項(xiàng)目總投資達(dá)200億元，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積達(dá)500萬平方米?！笔鞘裁锤拍?？多位受訪業(yè)主告訴記者，按照當(dāng)時(shí)沙盤模型，該項(xiàng)目規(guī)劃中的商場只是整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)角落。商場東邊是生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)場地，往后是物流中心，再往后是阿里巴巴網(wǎng)絡(luò)平臺銷售中心，屬于產(chǎn)銷一條龍。
??有香河縣政府的官方資料顯示，“該商場占地100畝，建筑面積207802平方米。項(xiàng)目共有2553套商鋪，截至2018年7月25日共售出2268套。因企業(yè)經(jīng)營不善，大面積商鋪沒有租出，所以業(yè)主沒有租金收入?！?/p>
??記者查詢發(fā)現(xiàn)，上述100畝地塊由香河錦繡香江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年3月通過掛牌出讓形式獲得該地塊使用權(quán)，土地性質(zhì)為商服用地，土地使用年限為40年，土地出讓金為1.2億元。記者未能查到香江房地產(chǎn)公司就該項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的其他相關(guān)地塊。
??前述接受采訪的業(yè)主張雨認(rèn)為，家居是香河的支柱產(chǎn)業(yè)，如果香江CBD項(xiàng)目形成規(guī)模，聚集了人氣，這個(gè)商鋪一定會很紅火。當(dāng)初宣傳的那么好，相信很多業(yè)主也正是看好了這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模之大才投資購買的。并且當(dāng)時(shí)宣傳商場已入駐知名品牌家居企業(yè)200家。但如今，當(dāng)時(shí)宣傳的生產(chǎn)企業(yè)的場地、物流中心以及阿里巴巴銷售平臺等這些配套設(shè)施全都沒有，只有一棟商場矗立在這兒，連點(diǎn)人氣都沒有。
??據(jù)了解，項(xiàng)目宣傳中的后期開發(fā)也已成了泡影。業(yè)主提供的錄音資料顯示，香江集團(tuán)在香河香江家居CBD項(xiàng)目負(fù)責(zé)整體運(yùn)營的某王姓項(xiàng)目總曾向多個(gè)業(yè)主表示“在這個(gè)項(xiàng)目上，公司已不再作任何投資。”
??另外，開發(fā)商宣傳并承諾的自己持有產(chǎn)權(quán)70%的比例也已發(fā)生改變。按照香河縣政府的一份《關(guān)于香江CBD信訪隱患問題的穩(wěn)控措施》顯示，共有的2553套商鋪已基本售完，開發(fā)商自持產(chǎn)權(quán)比例僅11%。
??為了達(dá)到“陰陽合同”的目的，雖然項(xiàng)目發(fā)公司香江房地產(chǎn)公司與受委托經(jīng)營管理的公司名家居公司同為香江旗下公司，法人均為魯朝慧。但兩個(gè)公司卻分別為獨(dú)立法人。售樓款流向了項(xiàng)目開發(fā)公司香江房地產(chǎn)公司，注冊資本為50萬元的名家居公司作為租金支付方，在承擔(dān)有限責(zé)任前提下，卻無力支付租金。致使多年來這些業(yè)主分文租金未能收回。
??中國房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主選擇了訴訟途徑來維護(hù)合法權(quán)益，但在法律框架下，手持“陰陽合同”的業(yè)主只能啞巴吃黃連，并以敗訴而告終。他們手捧著這些“陰陽合同”和相關(guān)材料，多年來卻無處主張自己的權(quán)益，那些項(xiàng)目涉及的“問題發(fā)票”也舉報(bào)無門。
??針對上述多個(gè)問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者于3月30日再次走訪香河，香江集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)香河香江CBD項(xiàng)目整體運(yùn)營的名家居公司周姓客服人員告訴記者，“當(dāng)時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃是很大的，只不過沒拿下來地塊，沒法再進(jìn)行了。項(xiàng)目占地100畝，并沒有成熟的解決方案，只能是哪個(gè)業(yè)主不想要鋪?zhàn)恿丝词欠衲苜u出去。如果你們認(rèn)為當(dāng)時(shí)虛假宣傳了，建議走訴訟程序解決?！?/p>
