[克而瑞]張玉良VS王健林！從金融產(chǎn)品讀懂企業(yè)需求

??去年，張玉良和王健林都提出了要大力發(fā)展金融板塊，并陸續(xù)發(fā)行金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

??通過(guò)解構(gòu)綠地和萬(wàn)達(dá)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品模式，我們能看出他們當(dāng)前發(fā)展中最根本的需求，以及做大產(chǎn)品規(guī)模后對(duì)企業(yè)可能造成的影響。

??產(chǎn)品設(shè)計(jì)：萬(wàn)達(dá)簡(jiǎn)單傳統(tǒng)，綠地創(chuàng)新大膽

??萬(wàn)達(dá)金融的產(chǎn)品目前還較單一，僅有通過(guò)快錢(qián)發(fā)起眾籌產(chǎn)品“穩(wěn)賺一號(hào)”，募資對(duì)象包括了機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，用于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的投資。

??綠地金融旗下業(yè)務(wù)種類(lèi)更多(其中綠地作為平臺(tái)為其他企業(yè)提供融資渠道的產(chǎn)品，包括地產(chǎn)寶、融通寶等不在本文研究范圍內(nèi))，能夠服務(wù)自身的金融產(chǎn)品主要包括綠地REITS和綠地置業(yè)寶。

??萬(wàn)達(dá)“穩(wěn)賺一號(hào)”主要是通過(guò)眾籌模式為即將開(kāi)建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)募集資金，即等同于每個(gè)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的投資者均成為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的股東。投資者將負(fù)責(zé)土地、建安等所有費(fèi)用，而萬(wàn)達(dá)則只須負(fù)責(zé)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)管理和開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)，并從凈收入(主要來(lái)源是租金)中分成。

??綠地“REITS一號(hào)”的首單已落地，但尚未對(duì)外公開(kāi)發(fā)行，具體收益來(lái)源、回報(bào)率、退出模式和風(fēng)控機(jī)制等未 披露。從現(xiàn)有資料來(lái)看，綠地“REITS一號(hào)”的運(yùn)作原理和傳統(tǒng)REITS(如越秀房托)相似，綠地將辦公樓資產(chǎn)估價(jià)后銷(xiāo)售給地產(chǎn)基金，分拆成金融產(chǎn)品由 投資者認(rèn)購(gòu)，收益來(lái)源是辦公樓租金和物業(yè)增值。

??綠地“置業(yè)寶”的產(chǎn)品理念更為創(chuàng)新，即購(gòu)房者在按照正常的流程買(mǎi)房后(包括簽約、備案等，交房后也有產(chǎn)權(quán)證)，在5-20年內(nèi)能獲得返還房款的20-100%，一次性發(fā)放，時(shí)間越長(zhǎng)返還的比例越高。在此期間房屋的任何居住、出租、轉(zhuǎn)賣(mài)等均不受影響。

??動(dòng)機(jī)分析：同是要錢(qián)，萬(wàn)達(dá)愛(ài)面子而綠地想賣(mài)房

??綠地和萬(wàn)達(dá)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品盡管都有融資作用，但從企業(yè)現(xiàn)狀角度可以看出，兩者“短期內(nèi)”的目的并不相同，均是為了彌補(bǔ)自身弱勢(shì)。

??萬(wàn)達(dá)發(fā)行金融產(chǎn)品最終目的是提升資本市場(chǎng)評(píng)價(jià)。相比龐大的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，“輕資產(chǎn)化”的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只是小部分。萬(wàn) 達(dá)商業(yè)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái)三到五年銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)保持平穩(wěn)，結(jié)轉(zhuǎn)收入不會(huì)出現(xiàn)大的下降，公司整體利潤(rùn)會(huì)保持合理。因此，輕資產(chǎn)不是萬(wàn)達(dá)業(yè)績(jī)的支 撐，萬(wàn)達(dá)的業(yè)績(jī)也不會(huì)因輕資產(chǎn)而受影響。對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，更重要的是向資本市場(chǎng)證明自己并非傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有能力采用更為“討巧”的輕資產(chǎn)模式，進(jìn)而 提振長(zhǎng)期未達(dá)預(yù)期的股價(jià)。

??綠地發(fā)行金融產(chǎn)品最終目的是改善銷(xiāo)售去庫(kù)存。綠地對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張仍有要求，每年均會(huì)提出較高的銷(xiāo)售目標(biāo)，但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣的情況下，要達(dá)標(biāo)壓力很大，往往要靠最后幾月在大宗交易上發(fā)力才能完成目標(biāo)。此外，整體上市后，綠地財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公開(kāi)，將面臨投資者的考驗(yàn)，因此能先行結(jié)轉(zhuǎn)出表也對(duì)報(bào)表有利。

??前景展望：短期內(nèi)成效顯著，長(zhǎng)期仍有壓力

??從對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的作用來(lái)看，萬(wàn)達(dá)發(fā)行金融產(chǎn)品主要能減輕項(xiàng)目前期的投資壓力，而綠地的兩款產(chǎn)品則能幫助綠地加快現(xiàn)有項(xiàng)目的去化。不過(guò)，如果萬(wàn)達(dá)和綠地將這樣的金融產(chǎn)品規(guī)模化推廣，則可能造成一定問(wèn)題。

??-萬(wàn)達(dá)變輕了，但運(yùn)營(yíng)難度加大

??萬(wàn)達(dá)金融創(chuàng)新對(duì)”輕資產(chǎn)化“的作用不言而喻。作為以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)的房企，萬(wàn)達(dá)若是想繼續(xù)通過(guò)常年積累的經(jīng)驗(yàn)和原有優(yōu)勢(shì)發(fā)展，持有物業(yè)資產(chǎn)將越”滾“越大。這些大部分位于三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目不但增值緩慢，也難以變現(xiàn)，占用了資金，拖累了企業(yè)整體前進(jìn)的步伐。若是能通過(guò)輕資產(chǎn)方式擴(kuò)張，則即保證了萬(wàn)達(dá)品牌的知名度繼續(xù)擴(kuò)大，也可能為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)管理收入，增加利潤(rùn)。此外，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式原本建設(shè)的是綜合體，對(duì)土地面積需求較大，選址只能在郊區(qū)新城；而輕資產(chǎn)化模式下的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只有購(gòu)物中心部分，選址限制更小，能夠靠近市中心。

??但萬(wàn)達(dá)的金融創(chuàng)新模式也存在問(wèn)題：

??1)從輕資產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看，開(kāi)業(yè)后，萬(wàn)達(dá)看似能夠收取商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的管理費(fèi)，但其實(shí)這部分收入是項(xiàng)目公司“每年凈收入的30%”，也就是商場(chǎng)租金 等運(yùn)營(yíng)收益分成(萬(wàn)達(dá)30%，投資者70%)，并非固定收入。且若項(xiàng)目公司每年凈收入的70%，無(wú)法達(dá)到萬(wàn)達(dá)承諾給投資者的7.5%年化收益，將從萬(wàn)達(dá)的 30%中扣除彌補(bǔ)，也就是說(shuō)管理收入存在“一分錢(qián)也拿不到”的可能。

??2)為了獲取管理權(quán)，萬(wàn)達(dá)每年還要向投資者支付“固定租金”，用于租賃購(gòu)物中心，這部分費(fèi)用將由萬(wàn)達(dá)承擔(dān)。

??3)按照萬(wàn)達(dá)設(shè)想，三年后投資者能夠通過(guò)這些項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化退出。但傳統(tǒng)的資產(chǎn)證券化手段如REITS對(duì)物業(yè)的地段價(jià)值的有極高的要求，萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)化的項(xiàng)目以三四線(xiàn)城市為主，專(zhuān)業(yè)投資者未必會(huì)愿意買(mǎi)單。

??4)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)原本采用的是以售養(yǎng)租模式，住宅和商業(yè)相互促進(jìn)，豐富的商業(yè)配套吸引購(gòu)房者在此買(mǎi)房，而有人口導(dǎo)入才能有消費(fèi)需求。如今只有商業(yè)沒(méi)有住宅，將更考驗(yàn)萬(wàn)達(dá)的運(yùn)營(yíng)能力以及對(duì)客戶(hù)的吸引力。

??-綠地賣(mài)房更快了，但對(duì)資金有壓力

??綠地金融創(chuàng)新模式有利于加快回款和周轉(zhuǎn)速度。針對(duì)不同類(lèi)型的項(xiàng)目和人群需求，綠地分別設(shè)計(jì)了產(chǎn)品：在商辦項(xiàng)目方面，綠地的辦公樓是明星產(chǎn)品，在上海有大量辦公物業(yè)，在其他重點(diǎn)城市也有多個(gè)超高層地標(biāo)項(xiàng)目，資產(chǎn)價(jià)值較高，更符合REITS的特性。并且通過(guò)REITS實(shí)現(xiàn)出表避免了辦公物業(yè)散售帶來(lái)的管理混亂，也規(guī)避了部分土地出讓時(shí)對(duì)物業(yè)自持年限的規(guī)定。REITS不但未改變綠地辦公物業(yè)原有模式，消化的是原有庫(kù)存，還對(duì)運(yùn)營(yíng)有提升。在銷(xiāo)售型休閑、旅游地產(chǎn)等方面，“返還房款”相當(dāng)于加強(qiáng)了這些物業(yè)的投資屬性，減輕了購(gòu)房者對(duì)物業(yè)閑置、貶值等的擔(dān)憂(yōu)，可以說(shuō)是戳中了“痛點(diǎn)”，對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的購(gòu)房者吸引力較大，對(duì)銷(xiāo)售起到了有力支撐。

??綠地的金融創(chuàng)新模式同樣存在一些問(wèn)題：

??一方面，綠地的兩款產(chǎn)品從本質(zhì)上看均是融資行為，與綠地快速擴(kuò)張、對(duì)現(xiàn)金需求較大的現(xiàn)狀契合，但長(zhǎng)期來(lái)看如果集中兌付，會(huì)為資金帶來(lái)一定壓力。

??另一方面，萬(wàn)達(dá)的產(chǎn)品雖然單一，但優(yōu)勢(shì)在于宣傳效應(yīng)集中，因此銷(xiāo)售速度快。而由于綠地建立的是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，這兩款產(chǎn)品和綠地其他理財(cái)產(chǎn)品一樣通過(guò)新上線(xiàn)的APP綠地廣財(cái)發(fā)售，投資者數(shù)量和使用習(xí)慣需要慢慢培養(yǎng)，產(chǎn)品間會(huì)發(fā)生細(xì)微的競(jìng)爭(zhēng)，作為理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)也有與陸金所等平臺(tái)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的可能，需要花更多的精力在推廣上。