[克而瑞]讓農(nóng)民買房去庫存 四方面政策必不可少

??昨天，中共中央政治局召開會議研究2016年的經(jīng)濟(jì)工作，其中一項(xiàng)重要議題即是房地產(chǎn)庫存去化的問題。會上指出，要化解當(dāng)前房地產(chǎn)的高庫存，要通過農(nóng)民工市民化，推進(jìn)滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求。

??當(dāng)前我國的過剩庫存大多集中在人口少、凈流出為主的部分二線和絕大多數(shù)的三、四、五線城市，依靠現(xiàn)時(shí)的存量需求已難以消化嚴(yán)重過剩的住房庫存。 在當(dāng)下的提升戶籍城鎮(zhèn)化率的中央指導(dǎo)精神下，為農(nóng)民進(jìn)城買房適當(dāng)提供一些政策便利，不僅能夠增加有效的住房需求，也能加快戶籍城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，可謂一舉兩 得。接下來，在鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房上，以下四個(gè)方面的政策或有望在各地快速鋪開：

??1、購房直接補(bǔ)貼政策各地有望快速跟進(jìn)

??其中將包括對于在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民給予直接的財(cái)政現(xiàn)金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等等，直接從資金上減輕農(nóng)民購房的負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，早在上半年和11月份，安 徽、四川和河南等省及下屬市縣已出臺了鼓勵(lì)農(nóng)民購房的相關(guān)優(yōu)惠政策，從政策形式上看，財(cái)政補(bǔ)貼以直接補(bǔ)貼1-2萬元或每平米補(bǔ)貼100-200元不等，最 高一般不超過2萬元，而購買普通住房的，部分市縣還給予契稅的全額補(bǔ)貼。

??2、公積金信貸體系將覆蓋農(nóng)民工群體

??收入低下，資金不足是當(dāng)前農(nóng)民進(jìn)城購房的最大障礙，將農(nóng)民工納入公積金繳納體系，不僅將大幅降低農(nóng)民工購房門檻，公積金較低的貸款成本也將很大 程度減輕其購房壓力。然而，將農(nóng)民工納入公積金繳納體系，一方面，農(nóng)民工就業(yè)單位不穩(wěn)定；另一方面，這也將很大程度上增加企業(yè)的人員成本，這對于用工成本 日趨見漲而不堪重負(fù)的企業(yè)而言，無疑又是雪上加霜，這或?qū)⒂绊懫髽I(yè)的用工意愿，對整體經(jīng)濟(jì)而言也是得不償失。因此，在公積金相關(guān)政策的落地上，需要更加靈 活。如設(shè)置一定的過渡期，過渡期內(nèi)允許農(nóng)民工自行繳納公積金等等。

??3、商業(yè)信貸優(yōu)惠也有望向農(nóng)民工購房群體傾斜

??對于收入有限的農(nóng)民工而言，其自有首付款、財(cái)政補(bǔ)貼和公積金信貸未必能夠全覆蓋購房款，特別是公積金政策，眼下政策尚未落地，政策出臺后還需繳 納一定時(shí)間尚可使用，到農(nóng)民工真正貸到公積金貸款最樂觀的估計(jì)也要在1年以上，即最快要到2017年才可見成效。因此，這對于已屬燃眉之急的庫存問題而 言，已是“遠(yuǎn)水”。因此，要仰仗農(nóng)民工買房來加快去庫存去化還需要商業(yè)信貸政策的支持，商業(yè)信貸政策優(yōu)惠向農(nóng)民工傾斜也將是大概率事件。只是農(nóng)民工收入不 穩(wěn)定，還貸能力弱，商業(yè)銀行落地的意愿或許不強(qiáng)。這還需地方政府給予一定的兜底保障，如優(yōu)惠利率差額由政府承擔(dān)，或者政府相關(guān)部門給予擔(dān)保等等。

??4、戶籍制度、子女教育、社會保障等政策或?qū)⑴c全面落地

??鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房，除了補(bǔ)貼和信貸方面的支持以外，更為重要的是，對農(nóng)民工進(jìn)城的“意愿”上的刺激。以往，在中國城鄉(xiāng)二元體系下的戶籍制度， 農(nóng)民工雖進(jìn)城就業(yè)，卻無法享受城鎮(zhèn)的社會保障，子女教育等等相關(guān)福利，這成了桎梏農(nóng)民扎根城市的一大障礙。未來地方政府或?qū)艏贫取⒆优逃?、社會保? 等等全面落地。如購房即可落戶、持有住房即可讓子女就近入學(xué)、享受當(dāng)?shù)夭糠稚鐣Ｕ系取?/p>

??總體來說，目前一線和絕大多數(shù)的二線城市房地產(chǎn)市場已基本達(dá)到供求平衡，庫存問題較大的多是三、四、五線城市，這些城市往往又是經(jīng)濟(jì)相對薄弱， 人口吸附能力較差的城市。如要依靠鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房來促進(jìn)庫存去化，最根本的問題還在于解決農(nóng)民工在當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問題。購房鼓勵(lì)政策，短期或能見得一定成 效，但最終效果不大不說，也難以持久。而穩(wěn)定的就業(yè)和收入才是農(nóng)民立足城市的根本，也是以上各項(xiàng)政策得以持續(xù)、且真正落到實(shí)處的基礎(chǔ)。因此，長期來說，還 要配合產(chǎn)業(yè)激勵(lì)政策向三、四、五線城市的傾斜，發(fā)展經(jīng)濟(jì)才是根本。