[克而瑞]2016年開局: 50城成交環(huán)比銳減46%

??離2016年元旦，時間已經過去半月有余。在層層政策利好的推動下，開發(fā)商對2016年樓市行情寄予厚望，無不希望今年又有一個好收成。那么實際情況又是怎樣的呢？

??通過對國內50個重點城市2016年1月上半月的實際成交數據進行分析，可以發(fā)現(xiàn)，各能級城市商品住宅成交同比均上升，預示著今年樓市行情將大 概率好于去年。但要看到，一線城市在經過去年的強勁釋放后稍顯疲態(tài)，今年樓市的熱點或向二線和三四線重點城市漂移。如果1月上半月是全年趨勢的一個縮影， 那么開發(fā)商應該未雨綢繆，及時調整開發(fā)運營策略。

??50城整體環(huán)比銳減46%，一線城市相對成交走軟幅度大于二線和三四線

??根據我們對50個重點樣本城市的監(jiān)測數據統(tǒng)計，從商品住宅成交面積同比看，2016年1月上半月26個三四線重點城市商品住宅成交面積同比增長28%，漲幅在各線城市中排名第一；其后20個二線城市，漲幅為17%；一線城市成交面積也出現(xiàn)增長，但漲幅較弱，只有9%?，F(xiàn) 象背后，主要3個主因：1)2015年一線城市樓市過于火爆，一定程度上透支了今年的需求，很難再度突飛猛進。2)二線城市盡管分化在繼續(xù)，但越來越多的 城市庫存和消化周期開始趨向健康，隨著行情持續(xù)穩(wěn)固，二線城市樓市行情整體向上位移的態(tài)勢已經確立，所以同比增幅較快增長。3)我們監(jiān)測的26個三四線重 點城市大多位于東部沿海經濟較發(fā)達的區(qū)域，因為經濟支撐力強，樓市在快速回暖，典型如溫州，已經摘掉風險城市帽子，行情開始趨熱。

??需要指出的是，盡管年末和年初都在春節(jié)前，但行情有天壤之別。一般而言，上年末的行情遠遠好于下年初的行情，主因是年末房企要沖業(yè)績，優(yōu)惠力度 大，因此業(yè)績顯著?；谶@個原因，我們不做成交面積的環(huán)比分析。盡管如此，這些數值也有一定的參考價值，比如從成交面積環(huán)比漲幅看，一線和二線降幅均接近 甚至超過50%，三四線降幅較小。

??蘇州、南京等熱點城市溫度延續(xù)，二線壓力城市分化，三四線涌現(xiàn)增長明星

??從具體的城市看，近7成的城市1月上半月成交好于去年同期。大的趨勢主要三個：

??1)景氣城市普遍更暖。典型如蘇州、南京，1月上半月成交面積同比分別上升208%、103%，同比漲幅均 超過一倍。上海、杭州等城市延續(xù)2015年火熱行情，分別暴增90%和53%。由于銷售過旺，很多景氣城市開始供不應求，未來房價上漲的動力不容小覷?；? 于這個原因，一線中的上海已開始醞釀再度嚴格調控以防止房價進一步快漲。果真如此，2016年個別景氣城市樓市成交或因嚴調控而受抑，全年成交很難再現(xiàn) 2015年的暴漲局面。

??2)二線壓力城市開始明顯分化。行情回暖的城市包括長春、太原、青島，1月上半月成交面積同比分別上升 88%、80%、28%；但也有城市如沈陽，1月上半月成交面積同比大跌75%。值得一提的是，沈陽1月上半月成交面積也是環(huán)比跌幅最大的城市。主因是去 年12月沈陽樓市成交面積在政府大力補貼和房價會房企大幅降價下迎來一輪暴漲；房交會過后樓市成交再度大幅下降。這從側面說明庫存壓力大的城市并非無藥可救，只要政府拿出更多優(yōu)惠政策、房企付出更多降價誠意，壓力城市的庫存殲滅戰(zhàn)也非難啃的骨頭。

??3)三四線涌現(xiàn)很多潛力股。典型如東莞、淮安商品成交面積同比漲幅均超過250%，清遠、昆山同比漲幅均超過90%，臺州、汕頭、徐州、煙臺等漲幅均超過30%。這些城市后續(xù)行情能否延續(xù)這一彩頭仍有待觀察，但隨著農民工市民化政策出臺，三四線城市將更多承接新增需求，行情回暖應該毫無疑問，至于復蘇的程度有多大，我們且拭目以待！