2016年1月上海房屋租賃指數(shù)報(bào)告：節(jié)前需求減緩 漲幅再現(xiàn)回落

??2016年1月，上海房屋租賃指數(shù)為1805點(diǎn)，比上月上升5點(diǎn)，環(huán)比上漲0.29%，漲幅相比上月縮小0.32個(gè)百分點(diǎn)。

??1月，上海房屋租賃市場開局平穩(wěn)，租金緩漲。一些區(qū)域出現(xiàn)需求不足、交易熱度降溫的現(xiàn)象。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，春節(jié)前夕，市場整體表現(xiàn)冷清。市場特征表現(xiàn)為：一、受嚴(yán)寒影響，1月中旬起看房客減少，不少租客將租房計(jì)劃推遲到節(jié)后，節(jié)前退租也時(shí)有發(fā)生；二、買賣市場走熱帶動(dòng)房東漲租預(yù)期提高掛牌價(jià)，導(dǎo)致租戶換租改善意愿降溫，合同到期后選擇續(xù)租者增多；三、掛牌出租房源成交周期拉長，部分品質(zhì)不佳、報(bào)價(jià)過高的房源出現(xiàn)較長空置期；四、中高檔房源“轉(zhuǎn)租為售”導(dǎo)致供應(yīng)減少，且租金高企，租客選擇外移或降級租房現(xiàn)象增多。

??高端交易周期拉長

??1月，高端市場租賃指數(shù)上漲0.25%，漲幅比上月縮小0.33個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.23%，二室上漲0.26%，三室上漲0.26%。

??所監(jiān)測的50個(gè)高端房源板塊中，45個(gè)上漲， 5個(gè)下跌，高端買賣市場的火熱行情波及到了租賃市場部分區(qū)域。CBD板塊租賃市場穩(wěn)中上漲，究其原因，境外人士及外省市外派高管選擇上海過年的越來越多，如靜安寺、黃浦淮海中路、長寧中山公園分別上漲0.47%、0.41%、0.39%。其余一些非市中心板塊需求降溫，租賃交易周期拉長至2周以上，漲幅幾乎持平甚至負(fù)值，如虹口臨平路上漲0.03%，普陀真如、青浦徐涇均下跌0.10%，抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，區(qū)域內(nèi)高級白領(lǐng)租客節(jié)前換租需求不足，一些不愿空置的房東愿意接受5%以內(nèi)的議價(jià)。

??中端有效掛牌減少

??1月，中端市場租賃指數(shù)上漲0.30%，漲幅比上月縮小0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室上漲0.29%、三室上漲0.31%。

??所監(jiān)測的除金山、崇明以外的14個(gè)行政區(qū)全部上漲。市區(qū)領(lǐng)漲。漲幅較大的如長寧、虹口分別上漲0.40%、0.36%，郊區(qū)漲幅較大的嘉定、青浦均上漲0.33%。由于市區(qū)內(nèi)買賣市場火熱，房東“由租轉(zhuǎn)售”導(dǎo)致租賃掛牌減少，局部板塊此類案例占2成左右，如長寧仙霞、黃浦濱江、虹口曲陽分別上漲0.53%、0.50%、0.46%。抽樣統(tǒng)計(jì)顯示，白領(lǐng)合租、外來已婚等需求主導(dǎo)了這波市區(qū)租賃需求，租金水平多在5000-7000元的二室和三室戶，其中合租客更傾向于分?jǐn)傋饨饓毫Ω〉娜覒?。而一些郊區(qū)板塊租客到期退租、降級換租等較多，需求不足致使急租房東降低報(bào)價(jià)，如浦東三林、閔行航華、浦東川沙分別下跌0.14%、0.10%、0.04%。一些前期5000元左右的二室戶，租金維持甚至接受300元上下的議價(jià)。

??低端市區(qū)板塊活躍

??1月，低端市場租賃指數(shù)上漲0.29%，漲幅比上月縮小0.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室上漲0.29%，二室上漲0.28%。

??所監(jiān)測的全部16 個(gè)行政區(qū)縣15個(gè)上漲，金山持平。市區(qū)漲幅較郊區(qū)略大，如市區(qū)的長寧、普陀分別上漲0.42%、0.39%，郊區(qū)的松江、嘉定分別上漲0.35%、0.33%。具體表現(xiàn)略有分化，市區(qū)老工房（售后公房）租客多為年輕白領(lǐng)換租或周邊經(jīng)商的個(gè)體商戶，租金維持一定漲幅，如普陀真如、楊浦鞍山、徐匯田林分別上漲0.63%、0.56%、0.45%。租賃主力戶型多為二室以上，租金水平在4000元左右。而郊區(qū)受外來務(wù)工者提前回鄉(xiāng)退租影響，租金漲幅略低，部分供應(yīng)量大的板塊微跌，如嘉定城區(qū)、閔行顓橋分別上漲0.08%、0.03%，浦東航頭、松江泗涇分別下跌0.06%、0.01%。

??上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，1月受春節(jié)回鄉(xiāng)、惡劣天氣影響，以往的年前提前換租潮并未顯現(xiàn)，市場熱度整體下降，僅部分板塊需求平穩(wěn)，久違的房東接受議價(jià)也在市場所見。預(yù)計(jì)春節(jié)過后，租賃需求將升溫，迎來今年第一波“租房潮”。在上年租售比擴(kuò)大（上年12月租賃指數(shù)同比漲幅7.91%，買賣指數(shù)同比漲幅11.23%）的背景下，未來租金維持向上走勢，漲幅或呈現(xiàn)快速反彈之勢。

??（上海房屋租賃指數(shù)辦公室）

??關(guān)于上海二手房指數(shù)系統(tǒng)

??上海二手房指數(shù)自2002年1月起正式發(fā)布，為國內(nèi)首個(gè)二手房價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。每月發(fā)布上海二手房（買賣）指數(shù)報(bào)告和上海房屋租賃指數(shù)報(bào)告。上海二手房指數(shù)系統(tǒng)由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會、東方房地產(chǎn)學(xué)院、易居房地產(chǎn)研究院、建設(shè)銀行上海市分行和房產(chǎn)之窗網(wǎng)、原解放日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)報(bào)發(fā)起組成。