[克而瑞]2016年這些城市土地市場(chǎng)必將會(huì)紅火一年

　　近期土地市場(chǎng)諸事紛紜，亂象叢生。個(gè)案方面，熱點(diǎn)城市依然高溢價(jià)地塊頻出，杭州、南京更是接連刷新城市單價(jià)地王紀(jì)錄，但整體來(lái)看，1月份土地成交規(guī)模卻又顯著縮減，成交同比跌去一半的城市不在少數(shù)。企業(yè)方面，融創(chuàng)單月六次出手收儲(chǔ)土地，拿地總額同比翻番，地方政府方面，深圳卻又宣布將大減土地出讓。 市場(chǎng)現(xiàn)象的種種矛盾，讓我們一時(shí)間看不清土地市場(chǎng)究竟是冷是熱。那么，近期土地市場(chǎng)景氣到底如何？而新地王又有沒(méi)有值得注意的共性特征？

??市場(chǎng)前景看好是“地王”涌現(xiàn)最硬背書(shū)，地塊自身稀缺性錦上添花

??1月份二線城市單價(jià)地王涌現(xiàn)的最大成因，首先是基于城市火熱的成交支持，而城市之間的庫(kù)存壓力分化，以及一線城市的土地供應(yīng)縮減，更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭(zhēng)奪。而杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價(jià)地王的刷新，實(shí)際也是趨勢(shì)上的必然。

??不過(guò)畢竟是“物以稀為貴”，單價(jià)地王還是要有難以復(fù)制的稀缺性。支持高地價(jià)的因素很多，包括人口聚集、商業(yè)、醫(yī)療，綠地、公共交通等指標(biāo)都需要 名列前茅，但在杭州、南京這類二線城市，此類優(yōu)質(zhì)地塊并不少見(jiàn)，如南京河西其實(shí)還有不少類似地塊有待開(kāi)發(fā)。我們認(rèn)為，真正成就這兩塊單價(jià)地王稀缺性的，還 是基于他們隔路相望的“頂配分?！保耗暇┑牡赝鯇?duì)口的金中河西分校，以及杭州地王毗鄰的勝利實(shí)驗(yàn)小學(xué)(勝利小學(xué)分校)，都可以說(shuō)是目前兩市新房首屈一指的 教育配套。高房?jī)r(jià)板塊的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)就成了房企眼中下金蛋的母雞。這樣我們也不難理解，上海建工在為何在拿下海玥名都苑(臨近G68地塊)后還不滿足，非要再 以地王價(jià)格力壓融創(chuàng)，拿下金中河西分校四至的最后一塊宅地。

??TOP10地塊含金量較往年同期下降，但南京、杭州等成榜上新寵

??主要體現(xiàn)在三點(diǎn)，其一是榜首與門(mén)檻均同比回落，1月份南京的G68地王最終樓板價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米，與2014年、2015年1月的單價(jià)地王相比均有不小差距，而位于入榜門(mén)檻的杭州42號(hào)宅地樓板價(jià)為1.9萬(wàn)元/平方米，也低于去年入榜門(mén)檻；其二是一線城市入榜地塊不多，2014、2015年1月分別有8塊、9塊一線城市土地入榜，而2016年僅有5塊；最后是高溢價(jià)地塊顯著減少， 2016年單價(jià)TOP10地塊共有4塊底價(jià)成交，而同是市場(chǎng)大年后的2014年1月，溢價(jià)率最低的也有71%，而溢價(jià)率最高的地塊更是達(dá)到了445%。(2013、2015年同為房地產(chǎn)大年，而2014年市場(chǎng)整體稍冷，所以這里就不對(duì)比2015年1月市場(chǎng)了)

??成交總量確在下跌，一線城市跌幅尤甚

??再循例看看總量數(shù)據(jù)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2016年1月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交金額910億元，同比大跌23%；成交建筑面積2615萬(wàn)平方米，同比驟降45%，為近五年的1月份新低。1月土地市場(chǎng)的驟然降溫，我們認(rèn)為主要是受到三方面影響，其一是行業(yè)周期，傳統(tǒng)淡季致環(huán)比大跌；其二是需求熱度降溫，經(jīng)歷了2015年下半年的高熱之后，目前地價(jià)已達(dá)高位，且最急迫的那一批吸儲(chǔ)需求已得到釋放；但最重要的還是政策嚴(yán)控，1月份國(guó)土部再一次明確表態(tài)，2016年仍將聚焦去庫(kù)存，對(duì)于住宅用地政策將采用“有保有壓”結(jié)合方式。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市成交量下跌最大，1月份土地出讓面積同比下滑七成，全國(guó)占比僅為12%，也為近5年以來(lái)最低。實(shí)際上，近年來(lái)一線城市 土地成交量下跌已是大勢(shì)所趨。據(jù)CRIC整理，2015年一線城市計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性土地3417萬(wàn)平方米，但最終僅成交了2000萬(wàn)平方米。雖然國(guó)土部一再 要求供不應(yīng)求的城市要加大土地供應(yīng)，但受到拆遷成本高、建成區(qū)土地儲(chǔ)備幾近枯竭、公共設(shè)施承載力不足、土地流轉(zhuǎn)受限等因素影響，一線城市的土地出讓量仍難 抬頭。如近期宣布降低土地出讓量的深圳，更是個(gè)中典型。

??整體土地供求縮量,但熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)必將成為資金追逐新寵

??在“有供有限”的高壓之下，土地成交下跌之勢(shì)仍將持續(xù)，我們認(rèn)為2016年土地市場(chǎng)規(guī)?；?qū)⒓铀倏s量：一方面，二級(jí)市場(chǎng)將“搶占”一級(jí)市場(chǎng)份 額，盤(pán)活企業(yè)存量土地，房企對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的需求勢(shì)必大大減少。另一方面，國(guó)土部鼓勵(lì)企業(yè)租賃土地，鼓勵(lì)采取長(zhǎng)期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等出讓方式，降低企 業(yè)用地成本，這樣勢(shì)必會(huì)搶奪部分商辦地產(chǎn)的需求。

??雖然地市整體偏冷，但我們認(rèn)為：“降首付”之后，對(duì)一線市場(chǎng)影響不大，而熱點(diǎn)中心二線受益最大，多數(shù)三四線效果不及預(yù)期，必將使得資金、企業(yè)涌 向熱點(diǎn)二線城市，在銷售市場(chǎng)向好的情況下，熱點(diǎn)二線城市的銷售-投資機(jī)制將被率先激活。得益于存量大幅降低、消化周期普遍轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求，土地消化周期相對(duì) 較短，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)井噴，房企無(wú)論是基于前景判斷還是補(bǔ)倉(cāng)需要，二線城市如南京、武漢、杭州、成都、蘇州等城市土地成交也顯著上漲，土拍競(jìng)爭(zhēng)程度甚 至大有向一線城市看齊之勢(shì)，近期南京、杭州地王頻出，即說(shuō)明趨勢(shì)已在醞釀成形。