[中房研協(xié)]蘇州土拍逆轉(zhuǎn) 成交仍看市場需求

??編者按：這兩日，蘇州土地市場由于地塊出價(jià)太高流拍備受關(guān)注。蘇州的限價(jià)政策，某種程度上是政府在向市場傳遞冷靜信號，不過是否能抑制土地市場過熱，業(yè)內(nèi)的看法也是褒貶不一。但無論是什么樣的政策頒布，都不能有悖于市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，土地市場的過熱，只有增加供應(yīng)，才能從根本上平抑價(jià)格。

??土拍市場逆轉(zhuǎn) 限價(jià)地成功出讓

??在經(jīng)歷了兩宗地塊熔斷流拍、兩宗地塊底價(jià)成交后，5月24日，蘇州主城區(qū)土地市場再逆轉(zhuǎn)，11宗地塊均成功出讓，其中包括8宗受限制宅地。

??有分析顯示，蘇州兩日被限價(jià)的10宗宅地，最高溢價(jià)率被限制在89%—231%之間，其中89%的最高溢價(jià)率是針對甪直地塊，因?yàn)檫@塊地的可建面積僅7881平方米，實(shí)在太小，所以市場對其價(jià)格預(yù)期不高，是可以預(yù)想的。其次最高溢價(jià)率最低的則是39和41號地塊，分別為110%和108%，這兩塊地是23日觸發(fā)熔斷機(jī)制，被迫流拍的兩宗地。

??最后成功出讓的8宗限價(jià)宅地，平均溢價(jià)率則達(dá)到了151%，比前兩塊的最高溢價(jià)率要高出一大截。這8宗地塊的成交總價(jià)中，很多跟最高限價(jià)的差距還不算很小。比如蘇地2016-WG-35號地塊，距離最高限價(jià)還有8.25個(gè)億。而34號地塊，離最高溢價(jià)率的空間，還有98個(gè)百分點(diǎn)。從這個(gè)意義上來說，到底要定一個(gè)什么樣的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對于政府來說，還是一個(gè)全新的考驗(yàn)。

??市場仍然是決定價(jià)格的主要因素

??為什么第一天出讓的2宗宅地接連被熔斷，而第二天出讓的其余8宗受限制宅地，卻最終能夠完美“出嫁”？有觀點(diǎn)認(rèn)為，比較合理的解釋是，歸根結(jié)底這樣的結(jié)果還是由市場來決定的。是地塊的最終定價(jià)，和開發(fā)商對地塊的心理價(jià)位之間的偏差決定的。

??業(yè)內(nèi)評論人士薛建雄則表示，主要原因可能是首批出讓地塊的限價(jià)在多數(shù)開發(fā)商預(yù)期的最高價(jià)以下，因而，希望在限價(jià)內(nèi)拿到地塊的房企也很多。但第二批出讓的地塊最高價(jià)或許在多數(shù)開發(fā)商預(yù)期之上，所以在接近預(yù)期的價(jià)格之后，繼續(xù)競爭的房企就會減少。說到底是政府對市場的預(yù)判決定的。

??有觀點(diǎn)表示，雖然地價(jià)被限價(jià)強(qiáng)硬“摁”著，但難以從根本上化解需求依然旺盛的矛盾?？偨Y(jié)這些年的多輪調(diào)控，會發(fā)現(xiàn)“越調(diào)越漲”的奇怪現(xiàn)象，政策執(zhí)行后短期內(nèi)市場平穩(wěn)，但后期一旦松動，卻快速報(bào)復(fù)性反彈。房企對此也心知肚明，所以才有在調(diào)控之下堅(jiān)持高價(jià)拿地的表現(xiàn)。

??蘇州科技大學(xué)教授盛承懋認(rèn)為，市場是逐利的，即便限價(jià)，一旦潛力型地塊出現(xiàn)，并不排除房企加價(jià)猛烈導(dǎo)致熔斷的可能，因此政府制定可操作的細(xì)則很有必要。

??江蘇省國土資源廳相關(guān)人士表示，無論是蘇州的地價(jià)“熔斷”機(jī)制，還是南京即將推出的“限地價(jià)競保障房面積”，都是各地做的一種嘗試和探索，但是從省廳層面來看，暫時(shí)不會跟進(jìn)推廣或試點(diǎn)。土地出讓牽涉方方面面，對整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很大影響，而且各地的情況差別也很大，所以省國土部門會慎重對待，不會輕易要求地方跟進(jìn)調(diào)整。各地政府可以根據(jù)市場特點(diǎn)進(jìn)行政策嘗試。