[中房研協(xié)]核心城市泛中心樓市新時(shí)代已然來(lái)臨

??9月19日晚上，北京和深圳各公布了一份文件，意味著中國(guó)核心城市的樓市即將進(jìn)入城市圈的新時(shí)代。

??北京公布文件：《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》

??北京公布的文件是《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》。文件的最大看點(diǎn)是這句話(huà)：到2020年，全市常住人口控制在2300萬(wàn)人以?xún)?nèi)，城六區(qū)常住人口在2014年基礎(chǔ)上下降15個(gè)百分點(diǎn)左右。 

??所謂“城六區(qū)”，是指朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。他們涵蓋了五環(huán)以?xún)?nèi)的全部區(qū)域，以及北京西北、西部五環(huán)、六環(huán)之間的區(qū)域，東部五環(huán)和六環(huán)之間的一半?yún)^(qū)域。

??可以算一筆賬：2014年北京市常住人口為2151.6萬(wàn)人，其中城六區(qū)人口總數(shù)為1276.3萬(wàn)人，除城六區(qū)外的京郊地區(qū)人口總數(shù)為875.3萬(wàn)人。若2020年北京市常住人口控制在2300萬(wàn)人，且城六區(qū)人口總數(shù)比2014年降低15%，這意味著：2015年至2020年的幾年間，北京市郊地區(qū)人口將凈增339.845萬(wàn)人，相比2014年京郊人口總數(shù)，增幅高達(dá)39.9%。

??換句話(huà)說(shuō)，即便按照最保守的估計(jì)，未來(lái)四五年將有340萬(wàn)人在北京五環(huán)之外，而且主要是六環(huán)之外居住。而六環(huán)距離北京市中心的平均距離在25公里左右，這基本上相當(dāng)于住在另外一個(gè)城市了。

??深圳出臺(tái)文件：《2016年度城市建設(shè)與土地利用實(shí)施計(jì)劃》。

??這個(gè)計(jì)劃有幾個(gè)基本事實(shí)值得關(guān)注：2016年度深圳全市（含前海合作區(qū)）計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1350公頃。其中，計(jì)劃供應(yīng)居住用地125公頃，與2015年實(shí)際供應(yīng)居住用地120公頃相比，增加了5公頃。

??計(jì)劃供應(yīng)的1350公頃建設(shè)用地中，新增建設(shè)用地為200公頃，存量建設(shè)用地1150公頃，存量建設(shè)用地占比例達(dá)到了85%。2016年度計(jì)劃供應(yīng)居住用地125公頃，其中通過(guò)城市更新改造實(shí)現(xiàn)供應(yīng)77公頃。

??文件背后隱藏信息：大量人口開(kāi)始向周邊轉(zhuǎn)移，城市圈的概念正在形成

??數(shù)字是枯燥的，如果你仔細(xì)閱讀，就可以從字縫里讀出字來(lái)，看出其背后隱藏的信息：1、深圳面積非常狹小，只有上海的三分之一，北京的八分之一，而且還有一半是不能建房子的山地、水庫(kù)、湖泊。深圳能供應(yīng)的土地，已經(jīng)非常少了。而且這拿出來(lái)的土地，85%是存量土地。也就是舊改、或者收回重新批出的土地。2、在深圳咬著牙拿出的土地里，只有不到10%給了住宅。這部分里，還有一大半需要去“啃骨頭”（也就是舊改、拆遷）。這意味著，這些土地很難在短期內(nèi)變成房子，因?yàn)槟悴恢牢磥?lái)會(huì)涌現(xiàn)出多少釘子戶(hù)。

??如果你對(duì)深圳的土地供應(yīng)的規(guī)模還沒(méi)有一個(gè)概念，那么我可以告訴你北京市2016年的供地計(jì)劃：全市供應(yīng)總量4100公頃，住宅用地安排1200公頃。

??也就是說(shuō)，深圳2016年住宅土地供應(yīng)量只有北京的10分之一。而深圳實(shí)際生活的人口已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)，跟北京不相上下。深圳的小學(xué)生人數(shù)（86.5萬(wàn)人）和幼兒園兒童人數(shù)（43.9萬(wàn)人）在2015年已經(jīng)超過(guò)北京（北京分別為85萬(wàn)人、39.4萬(wàn)人）。事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)深圳每年商品住宅竣工面積，一直是北京或者上海的四分之一到八分之一。

??那么，未來(lái)的深圳人住到哪里？深圳市的主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)表態(tài)了，只能去周邊城市，也就是東莞和惠州了。深圳會(huì)全力推進(jìn)跟周邊城市的基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)接，特別是地鐵的對(duì)接。其實(shí)，東莞很多鎮(zhèn)到深圳核心區(qū)的距離，跟北京六環(huán)到市中心的距離差不多，甚至還近一些。

??也就是說(shuō)，隨著北上深城市規(guī)模不斷做大，特別是中心區(qū)開(kāi)始嚴(yán)控人口，而城際間的輕軌又開(kāi)始聯(lián)成網(wǎng)，大量人口開(kāi)始向周邊轉(zhuǎn)移，城市圈的概念正在形成。

??昆山居住，上海上班；東莞居住，深圳上班；燕郊居住，北京上班。這些都已經(jīng)不再是新聞。而且這些群體在擴(kuò)大，涉及到的區(qū)域也在擴(kuò)大。比如越來(lái)越多的北京人開(kāi)始在涿州、固安、廊坊“北三縣”置業(yè)；上海人也不再緊盯昆山，開(kāi)始涌向嘉興，甚至是南通、湖州。深圳人除了東莞、惠州，開(kāi)始考慮中山。

??在這種情況下，城市圈內(nèi)部將逐步出現(xiàn)“多中心”、“泛中心”的現(xiàn)象。如果政府把配套搞好，教育、醫(yī)療和交通跟上，就會(huì)出現(xiàn)新區(qū)房?jī)r(jià)反超傳統(tǒng)市中心的現(xiàn)象。比如深圳的龍華新區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)顯著高過(guò)羅湖，也高過(guò)福田的一些老片區(qū)。

??當(dāng)然，這種真正意義上的城市圈，將首先出現(xiàn)在北、上、深周邊，然后隨著人口的遷移，在一些強(qiáng)二線(xiàn)城市也會(huì)逐步出現(xiàn)。抓住城市圈的變化機(jī)會(huì)，顯然能讓你的財(cái)富更快地增長(zhǎng)。死守傳統(tǒng)中心區(qū)，已未必是最好的策略了。