[克而瑞]《2016年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜發(fā)布

榜單發(fā)布

榜單解讀

??2016年僅剩最后一個月，從企業(yè)11月的表現(xiàn)中可看出，陸續(xù)出臺的調(diào)控影響開始顯現(xiàn)，整體銷售有所下滑。尤其是上海的“重磅”新政出臺后，改善性需求受到限制，可能對中高端市場帶來一定壓力，預計12月市場整體將延續(xù)低迷的格局。盡管2016年依然是樓市的“大年”，企業(yè)格局和全年業(yè)績也基本成定局，但房企應當對2017年的市場提前做好充足的準備。

??一、TOP10金額門檻過千億

??2016年1-11月，TOP100房企的入榜門檻持續(xù)提升。流量榜各梯隊房企的銷售金額、銷售面積門檻已超過2015年全年水平，其中TOP10房企保持強勁勢頭，金額門檻已過千億，超去年全年297 億元。預計全年銷售金額、銷售面積的入榜門檻仍將進一步提升。

　　二、恒大萬科繼續(xù)領(lǐng)跑，碧桂園將入3000億陣營

　　受10月全國限購限貸政策的影響，11月房企銷售節(jié)奏整體放緩，而龍頭企業(yè)保持了較穩(wěn)定的增速。目前千億企業(yè)已升至10家，除已實現(xiàn)3000億銷售金額的恒大和萬科，碧桂園年前破3000億也已成定局。

　　恒大于10月超額完成3000億年度銷售目標后，本月以單月銷售排名第一的成績繼續(xù)領(lǐng)跑各大房企。根據(jù)克而瑞2016數(shù)據(jù)顯示，11月，南寧恒大城、重慶恒大御都會、南寧恒大華府、天津恒大帝景等項目銷售情況良好，對恒大集團本月銷售金額貢獻較大。

　　同樣于上月突破3000億元大關(guān)的萬科地產(chǎn)，其累計銷售金額緊隨恒大，本月銷售也保持良好勢頭。根據(jù)克而瑞2016統(tǒng)計，11月太原萬科金域藍灣、成都萬科理想城、太原萬科藍山等均為排名較前的熱銷項目。1-11月，萬科地產(chǎn)深挖中西部市場，預計2016年萬科中西部區(qū)域市場排名第一，業(yè)績將增至600億。

　　2016年7月，碧桂園將年度目標上調(diào)至2200億元，而1-11月累計銷售金額已近3000億，大幅超額完成任務。今年以來，碧桂園在回歸一二線城市的同時，堅持深耕三四線城市。其開發(fā)的南京碧桂園、泉州碧桂園天璽灣、佛山丹灶碧桂園等均處熱銷狀態(tài)。

　　三、政策不斷趨嚴，部分企業(yè)拿地依舊熱情不減

　　10月以來，熱點城市經(jīng)歷了一系列的政策調(diào)控，北京9.30新政上調(diào)了一二套房的首付比例，上海、南京、蘇州、合肥等城市加嚴了限購政策。同時，銀監(jiān)會發(fā)布通知，加強銀行資金監(jiān)管。國家發(fā)改委也出臺意見，更嚴格限制房企發(fā)行企業(yè)債券融資等行為。

　　雖然樓市政策不斷趨嚴，但是近期的土地市場卻依舊火爆，房企熱情不減。其中平安集團以187億元的拿地總價位居榜首，綠地集團、中鐵置業(yè)位居其后。從企業(yè)類型來看，在拿地熱情較高的房企中，央企國企拿地最多，如中鐵置業(yè)。因為此類房企融資成本較低，資金較為充足，能夠承擔較高的拿地成本。

　　從企業(yè)規(guī)模來看，拿地熱情最高的無疑是那些大型規(guī)模房企，其中國有企業(yè)尤為突出，這些房企不僅自身財務狀況良好，融資渠道暢通，且由于其銷售規(guī)模巨大，布局全國的戰(zhàn)略目標，更需要同時也有能力在高壓政策下屢搶地王。其中，Top10房企如萬科、綠地、華潤、保利等，因為自身規(guī)模較大，相對也需要通過更加頻繁的拿地來補充自己的土地儲備。此外Top11-30的房企如首開、招商蛇口，由于自身銷售速度增加較快，也希望通過拿地來加快其發(fā)展的規(guī)模。

　　四、收并購助力房企提升銷售業(yè)績

　　在土拍市場持續(xù)火熱、競爭加劇，行業(yè)集中度、門檻進一步提升的趨勢下，收并購成為了房企快速擴張規(guī)模的重要途徑。房企在收并購之后規(guī)模的快速擴大，并購企業(yè)的項目迅速融入并表，是2016年部分房企業(yè)績大幅提升的原因之一。

　　從目前的情況來看，一類是已經(jīng)并表的，比如中海2015年整合中建地產(chǎn)，今年9月整合中信地產(chǎn)及中信泰富絕大部分物業(yè)項目，累計銷售金額1847.7億元，已完成上調(diào)后全年業(yè)績目標的99%。融創(chuàng)今年先后收購萊蒙國際、融科智地多個項目、通過項目收購推進自己的一二線核心城市戰(zhàn)略，本月已將融科7-11月的銷售業(yè)績并表。另外，金地本月合并廣電地產(chǎn)，業(yè)績提升至929億元，全年有望邁入千億門檻。

　　另一類則是還未并表，但并表后業(yè)績將會有較大程度的提升，如保利整合中航地產(chǎn)，以較低的成本增加了三四線城市的貨值儲備。綠地通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資收購協(xié)信遠創(chuàng)40%股權(quán)，若將來得以并表，將給這些企業(yè)的規(guī)模和銷售業(yè)績帶來進一步的增長。

　　五、業(yè)績持續(xù)高增長，兩家企業(yè)全年值得期待

　　縱觀企業(yè)2016年1-11月的表現(xiàn)，在樓市火爆帶來的業(yè)績增長基礎上，也有不少企業(yè)的出色發(fā)揮源于內(nèi)生成長性，全年表現(xiàn)值得期待。

　　融創(chuàng)中國作為新晉千億房企，銷售規(guī)模快速增長依靠的不是營銷能力，而是對進入城市時機和市場熱度變化節(jié)奏的把握以及產(chǎn)品和服務品質(zhì)。其貨值分布的城市能級和集中度雙高、結(jié)構(gòu)互補，產(chǎn)品的中高端定位以及優(yōu)秀的品質(zhì)和客戶口碑則進一步提高了單項目產(chǎn)能和品牌溢價，僅依靠在少數(shù)市場風險小、去化速度快的核心城市銷售便能達到千億年銷售規(guī)模。此外，并購則為其帶來了大量低成本可售資源，并且在企業(yè)集中度提升的趨勢下，融創(chuàng)在并購市場積累的口碑和優(yōu)秀并購能力將使其成為最大受益者。

　　融僑集團立足好海西大本營，扎實的品牌和資金積累為其全國化打下堅實基礎。在福建省內(nèi)，融僑品牌有明顯的優(yōu)勢，產(chǎn)品品質(zhì)得到了購房者的普遍贊賞，無論是規(guī)模還是溢價表現(xiàn)均十分出色，如融僑觀邸在福清市場占有率高達20%，品牌認可度可見一斑。12月，融僑多個城市項目在順銷基礎上，都將推量沖刺年終業(yè)績，如福州、武漢、鄭州等融僑深耕的核心城市，就有福州融僑方圓、福州融僑首開尚東區(qū)，武漢融僑城等眾多項目開盤，進入龍巖的首個項目融僑觀邸樣板房公開時也已受熱捧。

　　六、調(diào)控利好部分補漲城市，布局企業(yè)從中受益

　　11月，調(diào)控政策的影響開始逐步發(fā)酵，尤其在熱點城市如上海、北京、合肥等供應和網(wǎng)簽明顯受限；再加接近年末，銀行貸款也開始收緊，全國樓市總體成交量有所下滑。企業(yè)方面，絕大部分完成全年目標都已無虞，地王頻出更凸顯了手中土地資源的稀缺性，推貨的主觀意愿不強，因此11月的銷售表現(xiàn)普遍一般。不過，一些基本面不弱，調(diào)控也相對并不嚴厲的城市近兩月成交開始放量，使得布局其中的企業(yè)受益。

　　一線城市中，廣州樓市一直屬于“慢熱”型，但在其他三個一線城市成交環(huán)比大幅下滑之時，廣州卻開始節(jié)節(jié)攀升，10月時更是創(chuàng)下180萬平方米的月度成交面積新高。在廣州項目較多的企業(yè)如保利地產(chǎn)、首開等銷售均有不俗表現(xiàn)，紛紛在11月的土拍中高價拿下地王“補倉”。

　　二線城市中，表現(xiàn)較為出色的有長沙、天津等，成交面積同比均有50%以上的增幅。從中受益的企業(yè)如中國金茂，在長沙梅溪湖一二級聯(lián)動開發(fā)，項目熱銷的同時，11月梅溪湖B-39地塊以29億元總價、180%溢價率拍出，也為其帶來了頗為豐厚的受益。一些此前較冷門的二線城市如南昌、南寧等，政策對市場影響平平，同環(huán)比也均有一定漲幅，但由于市場容量較小，布局鋪開的TOP100房企也不多，因此受益的主要為大型房企如綠地、恒大等。

　　我們預計，在接下來的2016年最后一個月，企業(yè)均會從自身貨值和現(xiàn)金情況出發(fā)進行推盤安排，銷售排名格局產(chǎn)生的明顯變化的可能性不大。并且長期來看，盡管調(diào)控會對城市市場產(chǎn)生階段性影響，企業(yè)還是應當選擇經(jīng)濟、人口、教育、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展前景較好的城市進行布局。