[中房研協(xié)]房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售指標好于預期，政策效果下半年見分曉

——2017年1-3月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)上升

??2017年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資12981億元，增長11.2%，增速提高2.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

單位：億元，%

圖1  全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-3月份房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速持續(xù)上揚，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比1-2月提高0.2個百分點，其中住宅投資增速提高2.2個百分點。住宅投資增速的提高拉動了整個房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。分區(qū)域看，中部地區(qū)增漲較快，為14.7%，東部地區(qū)為7.9%，西部地區(qū)為7.5%，增速各有提升。最嚴政策調控下，一季度房地產(chǎn)投資依然顯著上升原因是：其一，房地產(chǎn)投資得益于宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，今年一季度國內生產(chǎn)總值同比增長6.9%，良好的經(jīng)濟開局，促進了房地產(chǎn)投資信心的提升，反過來，房地產(chǎn)投資的增長也是經(jīng)濟穩(wěn)定增長的基礎。其二，雖然自3月以來多城采取限購限貸以及限賣等房地產(chǎn)調控措施，但由于政策調控對投資影響存在時滯性，房地產(chǎn)投資影響可能在4月份或以后會有所顯現(xiàn)。前三個月的房地產(chǎn)投資增速帶有一定的慣性。其三，現(xiàn)在一些熱點城市有計劃的加大土地供應，利于推動房地產(chǎn)投資的增加。

??二、新開工面積增幅繼續(xù)上揚

??1-3月份，房屋新開工面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分點。其中，住宅新開工面積22751萬平方米，增長18.1%。

單位：萬平方米，%

圖2  全國房地產(chǎn)累計新開工面積及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-3月，新開工面積同比增幅持續(xù)上揚，住宅新開工增幅比去年同期高3.3個百分點。新開工的上升有利于未來市場供應的增加。目前新開工增速上升的動力因素：其一，季節(jié)因素，每年的一季度是房企項目排期的集中時段，新開工的速度和數(shù)量都在增加。其二，房企對未來市場發(fā)展仍持相對樂觀的態(tài)度。隨著一些熱點城市加大對土地的供應，國家對于樓市發(fā)展的態(tài)度更多是保持穩(wěn)定，而非打壓降價，因此房企對未來發(fā)展也有信心，投資和開工積極性不減。

??三、銷售面積、銷售金額增幅回落，但依然處于高位

??1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長16.9%，辦公樓銷售面積增長52.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長35.6%。商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。其中，住宅銷售額增長20.2%，辦公樓銷售額增長67.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長49.3%。

單位：%

圖3  全國商品房累計銷售面積及銷售額增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：從近一年商品房銷售面積和銷售金額月度累計同比增幅走勢看，兩指標增幅總體在回落，但平均增幅依然遠遠高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅，更高于同期GDP增幅，且銷售金額增幅全部高于同期銷售面積增幅，顯示房價依然在上升通道中。

??雖然一季度末房地產(chǎn)銷售面積增幅小幅回調了4.6個百分點，但依然還是保持了接近20%的增長，依然處于高位！從這個角度看，房地產(chǎn)到目前為止還沒有有效降溫。史上最嚴調控下，樓市前期釋放的交易能量巨大，市場慣性相當強，政策對市場預期乃至交易行為的實際影響，要滯后到四月份，甚至下半年才能明顯表達出來。

??“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是中央確定的房地產(chǎn)市場發(fā)展基本定位。科學理解之，房地產(chǎn)要回歸居住的本質屬性，并在一定程度上去除投資投機屬性。這并不意味著樓市就不發(fā)展了。隨著新型城鎮(zhèn)化進入快速發(fā)展期，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉移，住房需求依然很大，解決人民群眾的“居住”需求是中央賦予房地產(chǎn)行業(yè)的重要使命，這項使命在今后十年不是減輕了，而是更加重要了。要防止房地產(chǎn)市場被投機資金金融化、泡沫化，要千方百計促進樓市向正常行業(yè)的回歸，這對于房地產(chǎn)市場是難得的發(fā)展契機。

??分子行業(yè)看，住宅銷售額增長20.2%，辦公樓銷售額增長67.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長49.3%。行業(yè)發(fā)展有所分化，住宅銷售相對理性，商辦物業(yè)的銷售則出現(xiàn)了井噴。這與住宅限購政策執(zhí)行早，商辦限購執(zhí)行晚，存在時間差有關。預計主要城市進一步加強商辦物業(yè)的限購之后，整個商品房市場的炒作氛圍將明顯降溫。市場進一步趨于理性。

??四、庫存去化效果顯著

??3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少84萬平方米。

單位：萬平方米

圖4  全國商品房各類物業(yè)累計待售面積

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-3月，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積紛紛回落，去庫存成果顯著，為17個月最低值。從去庫存政策看，預期2017年整體三四線樓市政策依然寬松。而一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務，預計后續(xù)房地產(chǎn)調控會持續(xù)加碼。

??五、土地購置面積有所回落，成交價款增速反彈

??1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速比1-2月份回落0.5個百分點；土地成交價款1359億元，增長16.7%，增速提高4個百分點。

單位： %

圖5  全國土地累計購置面積及土地成交價款增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-3月，土地購置面積繼續(xù)呈現(xiàn)正增長態(tài)勢，主要由于近期重點城市土地供應增加，開發(fā)企業(yè)拿地積極。土地成交價款增速自去年11月持續(xù)下降以來，呈現(xiàn)v字回升趨勢。即使在多重調控政策約束下，土地市場仍然火熱。標桿房企對熱點城市拼搶積極，特別是武漢、南京、蘇州等城市，房企依然積極布局。甚至部分住宅地塊依然被多家房企以突破上限的價格拼搶。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅反彈

??1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份提高4.5個百分點。其中，國內貸款6892億元，增長10.7%；利用外資74億元，增長308.0%；自籌資金10894億元，下降7.2%；其他資金17806億元，增長27.1%。在其他資金中，定金及預收款10007億元，增長27.0%；個人按揭貸款5538億元，增長18.6%。

單位：%

圖6  全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。

??點評：1-3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速出現(xiàn)好轉，其中定金及預收款同比增幅27%、個人按揭貸款同比增幅18.6%，自籌資金仍為負值，拉低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速。但相比較1-2月，增長了4.5個百分點，出現(xiàn)明顯反彈。即使房企融資渠道層層收緊，對于大型開發(fā)商而言，有大量的資金儲備，不會受到信貸收緊的影響，對于規(guī)模較小的開發(fā)商依然有其他途徑獲得開發(fā)企業(yè)資金。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然看好當前一些城市的房地產(chǎn)市場，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受正規(guī)渠道融資限制之后，開始轉向而被視為“影子銀行”的非標融資（委托+信托+未貼現(xiàn)承兌匯票）。影子銀行的盛行可為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金支持，但是風險也不容小覷。

??（本文來源：中房研協(xié) 測評研究中心）