[克而瑞]商品房銷售持續(xù)降溫，補(bǔ)倉需求致土地投資火爆

　　在政策調(diào)控不斷加碼之下，4月商品房銷售繼續(xù)呈現(xiàn)降溫趨勢，但投資、新開工、土地購置等指標(biāo)持續(xù)向好，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置面積增速再創(chuàng)近2年新高。整體而言，樓市去庫存仍在繼續(xù)。預(yù)計二季度銷售將繼續(xù)回落，投資、新開工等指標(biāo)也將略有下滑。

??銷售金額、面積環(huán)比降幅皆超15%，緊縮調(diào)控影響開始初步顯現(xiàn)

??1-4月份，商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，增速比1-3月份回落3.8個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長13.0%；商品房銷售額33223億元，增長20.1%，增速回落5個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長16.1%。

??點(diǎn)評：

??1-4月份商品房銷售面積、金額累計同比增速繼續(xù)放緩，且有加速下滑的趨勢。其中商品房銷售額增速較1-3月下降5.1個百分點(diǎn)，商品房銷售增速下降3.8個百分點(diǎn)?？偟膩砜矗匀ツ晁募径纫詠碚{(diào)控效果明顯，銷售增速大幅放緩，前四月銷售面積、金額增速分別較去年1-9月下滑11.2和21.2個百分點(diǎn)。

??單月來看，政策調(diào)控不斷升級、熱點(diǎn)城市供應(yīng)端偏緊，導(dǎo)致3月份金額、面積均為今年一季度以來新低。商品房銷售面積、金額環(huán)比分別下降16%和19%，同比增速更是雙雙大幅放緩。此外，單月成交量已經(jīng)跌至去年月平均以下，從趨勢上來看，未來將繼續(xù)回落。

??另外，銷售區(qū)域來看，非重點(diǎn)城市即多數(shù)三、四線城市銷售依舊保持高增長，高庫存城市去化正在加速。數(shù)據(jù)顯示，中部、西部銷售增速面積、金額增速遠(yuǎn)超東部城市，其中西部銷售金額增速達(dá)到40.8%，市場“量價齊升”。而以往庫存較高的東北區(qū)域市場依舊保持較快去化速度，面積增速近20%，庫存風(fēng)險進(jìn)一步降低。

??總而言之，需求側(cè)，政策調(diào)控仍在加強(qiáng)，“四限”之外，對于調(diào)整貸款利率將進(jìn)一步加大市場觀望情緒、增加購房成本；供給側(cè)，限價政策難有放松，熱點(diǎn)城市供應(yīng)量將持續(xù)偏緊。因此，預(yù)計二季度銷售面積同比增速將繼續(xù)回落，銷售金額增速也將在銷售結(jié)構(gòu)變動的影響下繼續(xù)回落。

??開發(fā)投資累計增長9.3%達(dá)近兩年新高，但4月環(huán)比再下滑11%

??2017年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點(diǎn)。其中，住宅投資18671億元，增長10.6%，增速回落0.6個百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

??點(diǎn)評：

??房地產(chǎn)開發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來持續(xù)回升的態(tài)勢，1-4月份增速達(dá)到9.3%，再創(chuàng)兩年以來新高。整體來看，開發(fā)投資增速超預(yù)期增長主要是基于持續(xù)的銷售火熱致使企業(yè)資金充足，而土地和開售存貨嚴(yán)重不足，亟需補(bǔ)充庫存，使得新開工面積增速和土地購置等指標(biāo)持續(xù)趨好。

??但就4月而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻環(huán)比連續(xù)下滑，4月環(huán)比下滑10.6%,降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，結(jié)合4月商品房銷售面積和金額環(huán)比下滑情況看，實際上熱點(diǎn)城市緊縮調(diào)控對市場的效果從4月開始已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，考慮到“銷售—投資”傳導(dǎo)的滯后性，我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會逐步放緩，二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高增長或?qū)⒊蔀槿曜邉荨肮拯c(diǎn)”。

??強(qiáng)烈補(bǔ)庫存需要，倒逼企業(yè)新開工與土地購置增速維持10%左右

??1-4月房屋新開工面積48240萬平方米，增長11.1%，增速回落0.5個百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積34800萬平方米，增長17.5%。

??1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個百分點(diǎn)；土地成交價款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點(diǎn)。

??點(diǎn)評：

??去年以來的銷售火熱態(tài)勢在當(dāng)前熱點(diǎn)城市仍慣性維持，同時需求和資金也在往三四線和部分非限購二線城市大量持續(xù)外溢，開發(fā)企業(yè)普遍存貨消耗過快，補(bǔ)庫存成為當(dāng)前多數(shù)房企的首要目標(biāo)。尤其是在當(dāng)前市場普遍“量跌價仍漲”，未來房價看漲預(yù)期不變的情況下，新開工面積維持在10%以上，4月單月新開工面積也維持在近一年來月度平均水平之上，開發(fā)企業(yè)對市場未來仍舊樂觀。

??除了加緊新開工面積、提高企業(yè)可售貨量之外，土地購置面積也持續(xù)高增長，增速自2017年轉(zhuǎn)正后，一直保持快速上漲勢頭，1-4月同比上漲8.1%，創(chuàng)下近3年新高。另外，土地成交價款增速不斷提高，也反映出當(dāng)前市場競爭激烈，尤其是熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊更是普遍看好。

??就目前情況來看，熱點(diǎn)城市如蘇州、南京等近期都積極響應(yīng)中央、加大土地供應(yīng)量和明確未來5年供地計劃。增加土地供應(yīng)和嚴(yán)控地價雙管齊下，預(yù)計接下來土地市場能夠繼續(xù)保持量價齊增的態(tài)勢，且主要集中在熱點(diǎn)一、二線城市，考慮到未來針對控制地價政策仍有加碼空間，價格增速或?qū)⒂兴啪彙?/p>

??各類物業(yè)待售面積全面下降，住宅同比大幅減少17%

??4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少5萬平方米。

??點(diǎn)評：

??隨著三四線城市接棒一、線成為新銷售增長點(diǎn)，住宅待售面積便持續(xù)下滑，連創(chuàng)新低，3月住宅待售面積環(huán)比下降3%，同比則減少17%，表明當(dāng)前去庫存大背景下，多數(shù)三四線去化風(fēng)險得到一定控制。值得注意的是，4月，商品房各類物業(yè)待售面積均有所下滑，但整體下降幅度不大，商辦庫存風(fēng)險依舊較大。從近期多數(shù)非重點(diǎn)城市出臺刺激性“商改住”政策來看，未來商辦庫存有望逐步緩解。