[中房研協(xié)]50城租金收益率研究：熱點城市租金追不上房價的腳步

??一、50城租金收益率概況

??房屋租金收益率，是指一套房屋的年租金收入與房屋價值的比值。租金收益率是衡量投資收益的重要指標(biāo)之一。可以通過租金收益率來反映房租與房價的偏離度。

??今年2季度，根據(jù)城市房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，50個典型城市平均租金收益率為2.7%，環(huán)比減少6%，同比減少16%。租金收益率環(huán)比數(shù)據(jù)持續(xù)下滑，主要是由于租金上漲速度小于房價上漲速度。同比數(shù)據(jù)的下跌也具有相同的邏輯。

??二、三類城市租金收益率比較

??從過去一年來看，二線城市和三線城市的租金收益率較為接近，介于2.8%和3.4%之間，二者都有下降的趨勢，從2016年2季度的3.4%下降到今年2季度的3.0%左右。相比于二線城市和三線城市，一線城市的租金收益率更低，介于1.5%和2.0%之間。

??今年2季度，4個一線城市的平均租金收益率為1.6%，環(huán)比上升4%，同比下降21%；31個二線城市平均租金收益率為2.8%，環(huán)比下降7%，同比下降17%，二線城市的租金收益率持續(xù)下降；15個三線城市租金收益率為3%，環(huán)比下降7%，同比下降11%，租金收益率為近5個季度的最低值。

??從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一線城市的租金收益率已經(jīng)觸底反彈。但一線城市的租金收益率仍處于較低的水平，因此同比來看，依然是負(fù)增長。

??具體城市看，北上廣深4個城市環(huán)比增幅分別為6%、5%、1%和7%，同比增幅分別為-30%、-18%、-25%和-9%。這4個城市的租金收益率都觸底反彈，但相比于去年同期，租金收益率仍然是下降的，這主要是因為樓市調(diào)控政策出臺后,“由售轉(zhuǎn)租”的情況大幅度增加，并且房價暴漲后部分人撤離一線城市使得租房需求減少，供求關(guān)系的變化導(dǎo)致租金有了一定程度的下降，而房價同比仍然是正增長，因此造成了租金收益率下降。

??三、50城租金收益率排序

??對今年2季度全國50個典型城市租金收益率進行排序。從排行中可以看出，排名前3位的城市租金收益率達到3.8%以上，這3個城市分別為哈爾濱（4.4%）、西寧（4.0%）和長春（3.9%），它們是西部或東北的弱二線城市，過去一年房價漲幅不大，并且租金較為平穩(wěn)，因此租金收益率較高。租金收益率最低的5個城市分別為廈門（1.0%）、天津（1.3%）、北京（1.4%）、石家莊（1.4%）和深圳（1.5%），這幾個城市多為一線城市或強二線城市，近幾年房價漲幅大于租金漲幅。

??對2季度全國50個典型城市租金收益率的環(huán)比增幅進行排序。從排行中可以看出，增幅較大的5個城市分別為溫州、深圳、南京、北京和上海。溫州租金變化不大，主要是房價下降導(dǎo)致了租金收益率的上升。而深圳、南京、北京和上海主要是經(jīng)過了一季度的房租低迷后，房租有所的反彈。

??從環(huán)比跌幅數(shù)據(jù)看，包括洛陽、唐山、西安、湛江和蚌埠等城市有明顯下跌。對于這5個城市來說，之所以租金收益率下滑，和房價快速上漲不無關(guān)系。

??對2季度全國50個典型城市租金收益率的同比增幅進行排序。從排行中可以看出，同比增長的只有溫州和錦州。溫州的租金基本不變，但它是50個典型城市中唯一出現(xiàn)房價同比下跌的城市，錦州則是在全國大部分城市房價上漲的大背景下租金增長跑贏房價增長的城市。

??從同比跌幅的數(shù)據(jù)看，同比跌幅最大的5個城市為石家莊、福州、天津、濟南和鄭州。這主要是由于這5個城市在過去的一年房價上漲太多，從而導(dǎo)致了租金收益率下降。

??四、50城租金收益率趨勢

??從Global Property Guide、CoreLogic和Zillow等披露的租金收益率來看，倫敦3%左右，紐約4.7%左右，洛杉磯5.7%左右，東京4.3%左右，大阪6.0%左右，與之相比我國的租金收益率處于較低水平，說明我國租金與房價的背離度較高。

??租金收益率持續(xù)下滑，這主要是由于房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。目前來看，一線城市和熱點二線城市房價快速上漲的勢頭已經(jīng)得到了有效遏制，隨著調(diào)控政策的持續(xù)作用，三線城市的房價也將漸趨平穩(wěn)，因此租金收益率的跌幅有望收窄。 

??附注：

??50個典型城市分別為：北京、上海、廣州、深圳、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、唐山、錦州、牡丹江、無錫、溫州、蚌埠、贛州、煙臺、洛陽、宜昌、湛江、韶關(guān)、桂林、三亞、大理。其中一線城市4個、二線城市31個、三線城市15個。

??（內(nèi)容來源：易居研究院。）