[中房研協(xié)]土地購置面積增速上漲，多數(shù)指標增速回落，市場真正面目開始顯現(xiàn)

——2017年1-7月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評

??一、房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速繼續(xù)回落

??1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1-6月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資40683億元，增長10.0%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

??中房點評：從累計同比走勢看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落。從不同物業(yè)看，商業(yè)營業(yè)用房增速明顯收窄，較1-6月回落2個百分點，住宅和辦公樓分別回落0.2和0.1個百分點。分區(qū)域看，僅東部地區(qū)增幅擴大，較1-6月增加0.1個百分點；中西部地區(qū)增幅較1-6月分別收窄2.2和1.7個百分點，中部地區(qū)依然是增速最高的地區(qū)，同比上漲13.8%；東部地區(qū)保持負增長，跌幅收窄2.7個百分點。

??單月看，7月并未延續(xù)6月的高增長，投資額環(huán)比大幅回落。主要是受到商業(yè)營業(yè)用房投資總額下滑影響，同比下跌7.4%。

??二、土地市場熱度不減，量價持續(xù)上漲

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份提高2.3個百分點；土地成交價款5428億元，增長41.0%，增速提高2.5個百分點。

??中房點評：地方政府積極加大土地供應，房企拿地也全面提速，土地市場熱度持續(xù)。1-7月土地購置面積增幅持續(xù)上漲，土地成交價款同比增幅已超過四成。

??7月份，在“租售并舉”的政策推動下，一線城市土地市場率先做出調(diào)整，推出純租賃用地，但無論供地模式如何改變，土地稀缺的城市，競爭激烈程度都不會減退。部分東部沿海地區(qū)三四線城市仍是土地市場主力軍，企業(yè)拿地積極，市場熱度持續(xù)高漲。

??隨著市場集中度和榜單門檻的提升，大中型企業(yè)依然有加快儲備土地的動力，在交通、規(guī)劃、發(fā)展前景優(yōu)勢的三四線城市積極拿地，為未來市場提前布局。

??三、新開工面積累計增幅回落，七月負增長

??1-7月份，房屋新開工面積100371萬平方米，增長8.0%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅新開工面積71746萬平方米，增長11.9%。

??中房點評：1-7月，新開工面積同比增幅大幅回落，雖然上半年數(shù)據(jù)有所反彈，但七月份數(shù)據(jù)表明新開工增速逐級回落態(tài)勢確認。尤其值得注意，7月單月新開工呈現(xiàn)同比負增長。

??目前來看，新開工回落受銷售市場預期下滑影響較大，部分城市限價、限售導致企業(yè)放慢開工速度，以免進入預售流程后價格不能自主確定，造成經(jīng)營損失。未來政府限價政策若有所松動，或者管制的價格空間拉大，加上企業(yè)現(xiàn)階段拿地積極及年底銷售旺季到來、去化加速，企業(yè)開工意愿將再次恢復。

??四、銷售面積、銷售金額“反彈”后持續(xù)平穩(wěn)回落

??1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長11.5%，辦公樓銷售面積增長33.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29.4%。商品房銷售額68461億元，增長18.9%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.9%，辦公樓銷售額增長27.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長38.7%。

??中房點評：1-7月銷售面積及銷售金額在上月“反彈”后延續(xù)前期回落趨勢，也說明6月份的反彈是統(tǒng)計原因而非市場原因。從前7月的連續(xù)走勢看，銷售面積和銷售金額增幅下降趨勢未改，由于2016年下半年的高基數(shù)影響，預計未來半年加速回落。7月份，企業(yè)推盤和銷售節(jié)湊放緩，加上傳統(tǒng)淡季效應，銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯下滑。

??分城市看，一二線城市在嚴格的預售證審批下，市場供應縮減，是制約成交量上行的重要因素；三四線城市在經(jīng)過短時間的高增長后，市場需求快速釋放，熱度也有所回落。在政策堅持連續(xù)性和穩(wěn)定性的條件下，熱點城市供應及成交短期不會出現(xiàn)大幅回調(diào)，整體市場不會大起大落。

??五、商品房待售面積進一步減少

??7月末，商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米。其中，住宅待售面積減少988萬平方米，辦公樓待售面積增加1萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少64萬平方米。

??中房點評：1-7月，住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積持續(xù)回落，去庫存力度不減。未來企業(yè)在資金壓力下仍將以去化為主，一二線城市去化受到限購、限售等政策影響，短期三四線城市仍是企業(yè)去化回籠資金的重點著力區(qū)域。

??六、開發(fā)企業(yè)到位資金增幅回落

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，同比增長9.7%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。其中，國內(nèi)貸款15094億元，增長19.8%；利用外資112億元，增長20.6%；自籌資金27340億元，下降1.9%；其他資金45118億元，增長14.8%。在其他資金中，定金及預收款26937億元，增長20.7%；個人按揭貸款13852億元，增長4.1%。

??中房點評：1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速再次回落，各類資金來源中自籌資金保持負增長，國內(nèi)貸款和其他資金來源增幅回落均超過兩個百分點。目前受到樓市成交放緩、各種融資渠道收緊影響，企業(yè)資金鏈風險逐漸積累，壓力增加。

??（本文來源：中房研協(xié)測評研究中心）