[克而瑞]龍湖地產(chǎn):住商寓三輪驅(qū)動(dòng),適應(yīng)政策新環(huán)境

2017-08-21 13:13:26

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2017-08-21
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??業(yè)績(jī):可售貨源充足
新目標(biāo)1500億完成可期

??龍湖2017年上半年簽約銷售金額人民幣926.3億元,簽約面積595萬平方米,分別同比增長(zhǎng)140%和133%。從城市分布來看,多個(gè)城市的銷售情況良好,單城市的貢獻(xiàn)率高。其中杭州、北京、重慶的貢獻(xiàn)極大,2017年上半年簽約額均超過100億,而16年全年銷售額超百億的城市僅為北京1個(gè)城市。銷售規(guī)模的大幅增長(zhǎng),一方面是由于企業(yè)可售貨源充足且主要分布在高能級(jí)城市,另一方面也是因?yàn)槠髽I(yè)供貨節(jié)奏適當(dāng)提前,同時(shí)靈活的應(yīng)對(duì)限價(jià)政策。

??2017年初,龍湖就提出將全年1700億可售資源盡量安排在上半年,除去大部分的全新項(xiàng)目會(huì)在2017年下半年推出外,剩下的老項(xiàng)目都將會(huì)集中在上半年推出,以更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的不確定性。如杭州春江天璽從去年11月份首期推出2棟樓,在今年上半年,又接著推出二期12棟樓。

??在加大供貨的同時(shí),對(duì)于政策逐步加碼的一二線城市,龍湖地產(chǎn)則會(huì)對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行相對(duì)的調(diào)整。在2016年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中,龍湖地產(chǎn)總經(jīng)理邵明曉就表示:在限價(jià)情況下,部分項(xiàng)目的銷售目標(biāo)只需要能達(dá)到20%到30%的毛利水平,而原先能賣一萬的則放到了八九千。由于價(jià)格的相對(duì)向下調(diào)整以及在營(yíng)銷方面的力度加強(qiáng),2017年龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目大都銷售較好,去化較高。

??截至7月份,合約銷售已累計(jì)完成1030.3億元,目標(biāo)完成率為94%。在良好的銷售勢(shì)頭的情況下,龍湖上調(diào)年度目標(biāo)至1500億元,上調(diào)之后,企業(yè)累計(jì)目標(biāo)完成率為69%。上調(diào)目標(biāo)的同時(shí),龍湖將新增可售資源約550億元,使全年提供的貨值達(dá)2240億元,下半年可售資源1300億元,主要分布在一二線城市,占比達(dá)75%。下半年,龍湖將有95個(gè)主力項(xiàng)目面世,全新項(xiàng)目達(dá)37個(gè),充足的貨源與全新的項(xiàng)目使得完成年度新目標(biāo)1500億元可期。

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??拿地:積極大量補(bǔ)倉(cāng),嚴(yán)控拿地成本

??2017上半年,龍湖在土地市場(chǎng)上收獲頗豐,拿地建面共計(jì)1075萬平米,其中權(quán)益面積646萬平方米。截至7月,龍湖新增土地增加至1268萬平米,超過去年全年1255萬平米。龍湖大量拿地的背后,在于其高銷售增長(zhǎng)率的訴求,為后期的銷售持續(xù)增長(zhǎng)做補(bǔ)充。

??從拿地的方式來說,上半年新增加的40幅土地,其中26幅通過招拍掛競(jìng)得,龍湖堅(jiān)持以公開市場(chǎng)拿地為主,地塊干凈,有利于后續(xù)的開發(fā)銷售。在成本控制方面,龍湖堅(jiān)持25%-30%的毛利率,上半年平均拿地成本5930元/平米,而一二線城市新增面積占比高達(dá)90%。

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??布局:堅(jiān)持一二線和強(qiáng)三線
部分歷史項(xiàng)目去化有待加強(qiáng)

??截至今年上半年,龍湖的土地儲(chǔ)備合計(jì)5002萬平方米,權(quán)益面積為 3711 萬平方米。其中一、二線城市土地儲(chǔ)備占比達(dá)76%,龍湖堅(jiān)持高潛力城市布局。從單個(gè)城市來看土儲(chǔ)量,重慶土儲(chǔ)占龍湖城市土儲(chǔ)量的第一位為809萬平米,這為城市的高銷售額做好了充足的貨源支持。但城市土儲(chǔ)量排名第二的煙臺(tái),土儲(chǔ)量713萬平米,占總土儲(chǔ)14%,但其上半年銷售額僅為4.17億元,僅為銷售額的0.5%。煙臺(tái)主要是龍湖此前拿下的養(yǎng)馬島項(xiàng)目,開發(fā)周期長(zhǎng),如何加快去化速度,增加對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn),是企業(yè)需要考慮的問題。

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??盈利:毛利率36.5%創(chuàng)新高
得益于前期高利潤(rùn)項(xiàng)目回款

??上半年,龍湖營(yíng)業(yè)額185.9億元,同比增長(zhǎng)1.2%,其中物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額165.9億元。實(shí)現(xiàn)毛利率36.5%,較2016年漲幅7.5個(gè)百分點(diǎn),其中物業(yè)開發(fā)的毛利率為34.45%,位于行業(yè)較高水平。上半年的高毛利率主要源于某些城市早期銷售結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目利潤(rùn)較高,單城市貢獻(xiàn)較高,對(duì)毛利率的上升起到拉升作用。上半年重慶和上海的營(yíng)業(yè)收入分別達(dá)60.1億和33.3億元,占物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額的36%和18%。

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??上半年,龍湖的營(yíng)銷及管理費(fèi)用率同比降低了1.3個(gè)百分點(diǎn)低至1.5%,主要是因?yàn)辇埡习肽暝谝欢€城市新推出大量項(xiàng)目,在政府限價(jià)等政策影響下,新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛,推動(dòng)新房去化,也降低了企業(yè)的營(yíng)銷成本。在毛利率大幅增長(zhǎng)和費(fèi)用率下降的情況,企業(yè)上半年核心凈利達(dá)28.4億元,核心權(quán)益后凈利率為15.3%,較去年同期漲幅2.2個(gè)百分點(diǎn);核心稅后利潤(rùn)率則為17.5%,同比增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)。

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??平均借貸成本4.7%,融資能力領(lǐng)先

??上半年末,龍湖持有現(xiàn)金226.52億元,長(zhǎng)短期債務(wù)比為7.98,現(xiàn)金短債比為2.92,短期償債壓力不大,債務(wù)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)健,這也為企業(yè)降低融資成本、拓寬融資渠道奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。上半年莫,龍湖的平均借貸成本為4.7%,較去年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn),屬行業(yè)的較低水平。

??在融資渠道方面,企業(yè)通過多元化融資來優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),如發(fā)行綠色債券,票據(jù)等多樣融資行為,將通過置換債務(wù)拉長(zhǎng)債務(wù)周期,降低融資成本。8月,發(fā)改委鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)發(fā)行債券以發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù),目前龍湖長(zhǎng)租公寓的發(fā)展與擴(kuò)張態(tài)勢(shì)良好,且企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)良好,未來企業(yè)融資渠道還將進(jìn)一步拓寬。

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??投資物業(yè):商業(yè)和長(zhǎng)租公寓持續(xù)擴(kuò)張
2020年目標(biāo)達(dá)80億產(chǎn)值

??投資物業(yè)方面,龍湖商業(yè)——天街、星悅薈、家悅薈三大產(chǎn)品系列穩(wěn)定擴(kuò)張,長(zhǎng)租公寓(冠寓)業(yè)務(wù)也陸續(xù)在重慶、成都等城市開業(yè)。上半年末,龍湖已開業(yè)投資性物業(yè)208萬平米,整體出租率94.7%,不含稅金收入11.4億元,同比增長(zhǎng)28.8%,天街、星悅薈、家悅薈和冠寓租金收入占比分別為87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。

??目前龍湖已有22個(gè)天街實(shí)現(xiàn)開業(yè),2017年下半年蘇州獅山天街、上海寶山天街等4個(gè)天街將開業(yè),即截至2017年年底會(huì)有26個(gè)天街開業(yè),2018年至2020年再分別開業(yè)2個(gè)、8個(gè)及5個(gè),實(shí)現(xiàn)到2020年共41個(gè)天街的規(guī)模。

??龍湖2016年提出發(fā)展長(zhǎng)租公寓品牌冠寓,截止7月,冠寓已進(jìn)入7個(gè)城市,運(yùn)營(yíng)了10個(gè)項(xiàng)目,冠寓自2017年3月在重慶開業(yè)之后,其整體出租率80.7%。今年內(nèi)將合計(jì)新增超過1.5萬間,到2020年冠寓租金收入超過20億元。加上商業(yè)租金收入,龍湖計(jì)劃2020年運(yùn)營(yíng)物業(yè)收入80億元。

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??總結(jié):龍湖上半年企業(yè)發(fā)展呈向上蓬勃態(tài)勢(shì),銷售以及拿地都創(chuàng)歷史新高,同時(shí)商業(yè)天街及冠寓等多條方向持續(xù)擴(kuò)張。與此同時(shí),又推出合伙人制度,每年會(huì)將3%-4%歸屬股東核心凈利對(duì)合伙人進(jìn)行激勵(lì),為龍湖打造出一支長(zhǎng)期穩(wěn)定的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì),新制度能否讓龍湖未來更上一層樓,我們拭目以待。

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