[克而瑞]藍(lán)光發(fā)展：銷售業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，收并購(gòu)布局“高價(jià)值”區(qū)域

??銷售額同比增188%

??項(xiàng)目?jī)?yōu)化協(xié)同重點(diǎn)區(qū)域發(fā)力

??藍(lán)光發(fā)展在2015年完成借殼上市，規(guī)模增速迅速上升。2017年1-6月，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)銷售金額302.74億元，同比增長(zhǎng)188.16%，已完成全年500億銷售目標(biāo)的60.55%；實(shí)現(xiàn)銷售面積302.02萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)163.7%，銷售均價(jià)10024元/平方米，同比增長(zhǎng)9.3%。

??2017年上半年，藍(lán)光重點(diǎn)布局的成都、滇渝、華東、華中和北京區(qū)域發(fā)力較為明顯。從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，2017上半年成都、滇渝區(qū)域貢獻(xiàn)度最大，合計(jì)銷售面積占比高達(dá)64%，銷售金額占比為53%。而從各區(qū)域銷售增速來(lái)看，成都、滇渝、華東、華中和北京區(qū)域銷售金額同比增速均超過(guò)100%，實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同性增長(zhǎng)。

??近年來(lái)，藍(lán)光堅(jiān)持實(shí)施以改善性住宅為核心的產(chǎn)品戰(zhàn)略，在重點(diǎn)區(qū)域積極布局包括“雍錦系”、“公園系”、“林肯系”等改善型住宅，并于2017年進(jìn)一步升級(jí)產(chǎn)品、推出“黑鉆系”。這些項(xiàng)目在一定程度上提升了當(dāng)?shù)氐淖》科焚|(zhì)、擴(kuò)大了企業(yè)影響力，同時(shí)也提升了藍(lán)光的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，從而為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)做出貢獻(xiàn)。

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??收并購(gòu)加速規(guī)模擴(kuò)張

??東進(jìn)、南下戰(zhàn)略性擴(kuò)充土儲(chǔ)

??伴隨銷售規(guī)模的跨越式增長(zhǎng)，藍(lán)光也加大了土地儲(chǔ)備的投資力度。2017年上半年，藍(lán)光新增土地面積124.6萬(wàn)平方米（合計(jì)1869.05畝），合計(jì)總建面積276.5萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)352.63%，且較2016年全年新增土地增長(zhǎng)11.9%；權(quán)益拿地金額121.31億元，同比增長(zhǎng)213.3%。

??從拿地方式來(lái)看，藍(lán)光上半年新增土地儲(chǔ)備中，76%為收并購(gòu)拿地。2017年其藍(lán)光收并購(gòu)模式擴(kuò)張加速，5月單月先后拿下成都雙流項(xiàng)目、天津楊柳青項(xiàng)目、長(zhǎng)沙岳麓區(qū)項(xiàng)目以及合肥肥東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目等。藍(lán)光表示，通過(guò)并購(gòu)模式，可獲得較低成本的可開(kāi)發(fā)資源，有利于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力。截至2017年6月，藍(lán)光非直接招拍掛項(xiàng)目的儲(chǔ)備資源占比達(dá)89%，多元化的投資能力顯著提升。

??從新增土儲(chǔ)分布情況來(lái)看，上半年藍(lán)光東進(jìn)、南下全國(guó)化布局戰(zhàn)略齊頭并進(jìn)。伴隨房地產(chǎn)進(jìn)入分化時(shí)代，藍(lán)光自2015年以來(lái)策略性加大合肥、武漢、南昌等中東部去化時(shí)間短、高增長(zhǎng)的一、二線城市以及部分三四線核心城市，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模和資源向高價(jià)值區(qū)域集中的戰(zhàn)略。2017年上半年，藍(lán)光新進(jìn)太原、杭州、惠州、南通，進(jìn)一步加速全國(guó)布局及實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備資源優(yōu)化。

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??財(cái)務(wù)指標(biāo)全面提升

??債務(wù)結(jié)構(gòu)更為穩(wěn)健

??2017年1-6月，藍(lán)光實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.39億元，比上年同期增加32.06%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額4.36億元，比上年同期增加604.80%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.83億元，比上年同期增加1272.79%。與此同時(shí)，藍(lán)光上半年實(shí)現(xiàn)毛利率27.59%，較去年同期增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

??從財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，藍(lán)光2017年上半年現(xiàn)金持有量為130.9億元，較去年同期增長(zhǎng)131.83%，資金較為充沛?，F(xiàn)金短債比為1.66，較2016年同期增長(zhǎng)244.26%，足以覆蓋短期有息負(fù)債；長(zhǎng)短期債務(wù)比為3.2，同比增長(zhǎng)260.83%。截至報(bào)告期末，公司共獲得的授信總額合計(jì) 332.04 億元。其中，已使用授信額度 156.73億元，剩余未使用授信額度為 175.31億元，為未來(lái)的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供更多資金支持。

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??實(shí)施“藍(lán)色共享”計(jì)劃

??或?qū)⒊蓸I(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)催化劑

??在碧桂園、萬(wàn)科、綠地、金地等龍頭房企紛紛實(shí)行合伙人制度提升項(xiàng)目管控質(zhì)量的情況下，2017年7月起，藍(lán)光試行《公司“藍(lán)色共享”事業(yè)合伙人管理辦法》，將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)果和跟投合伙員工的個(gè)人利益直接掛鉤，進(jìn)一步補(bǔ)充及完善公司激勵(lì)制度。從跟投人員范圍來(lái)看，制度涉及范圍較廣、激勵(lì)對(duì)象覆蓋更多基層員工。其中總部一級(jí)職能部門總經(jīng)理以上、區(qū)域公司高管等強(qiáng)制跟投，而總部正式員工及區(qū)域公司等正式員工可以自愿跟投。另外，藍(lán)光項(xiàng)目跟投額度上限為15%，高于萬(wàn)科、金地的10%，與碧桂園、陽(yáng)光城并列行業(yè)內(nèi)跟投股權(quán)比例首位，員工參與度更強(qiáng)。除此之外，藍(lán)光的退出機(jī)制較為靈活，當(dāng)項(xiàng)目整體去化率達(dá)90%時(shí)，將按照公司募集資金管理制度決定將項(xiàng)目作為募集資金投資項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)，“藍(lán)色共享”是藍(lán)光未來(lái)銷售業(yè)績(jī)沖擊千億的催化劑。

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??總   結(jié)

??從上半年銷售、拿地、財(cái)務(wù)情況來(lái)看，藍(lán)光各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)大幅上漲，再加上新推行合伙人跟投機(jī)制、充分調(diào)動(dòng)內(nèi)部員工積極性，預(yù)計(jì)銷售增速在后期將進(jìn)一步提升、千億目標(biāo)有望提早實(shí)現(xiàn)。

??最后，我們建議藍(lán)光仍應(yīng)著眼于加速現(xiàn)有庫(kù)存項(xiàng)目的去化。根據(jù)2016年年報(bào)顯示，藍(lán)光尾盤項(xiàng)目的可供出售面積占總可供出售面積的比重較高。藍(lán)光對(duì)這些項(xiàng)目的去化將進(jìn)一步有利于提升企業(yè)的資金回籠速度，從而促使其企業(yè)運(yùn)營(yíng)更為穩(wěn)健。