[克而瑞]信貸收緊，銷售、投資和新開工環(huán)比回落仍將持續(xù)

??國家統(tǒng)計(jì)局公布了前10月全國房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，其中商品房成交增速持續(xù)下滑；而新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等指標(biāo)同比增速均出現(xiàn)小幅回落。無獨(dú)有偶，“十九大”有關(guān)“房住不炒”的定位在新增信貸數(shù)據(jù)也有顯著體現(xiàn)，在房地產(chǎn)去杠桿、信貸持續(xù)收緊的背景下，加之“四限”政策短期不松勁、不調(diào)整，未來數(shù)月商品房銷售、投資、新開工等環(huán)比回落的趨勢仍將維持。

??10月M2同比增速僅8.8%再刷近年新低

??居民新增短貸銳減

??昨天，央行公布了10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：到10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬億元,同比增長8.8%，增速分別比上月末和上年同期低0.4個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額52.6萬億元,同比增長13%，增速分別比上月末和上年同期低1個(gè)和10.9個(gè)百分點(diǎn)。

??CRIC點(diǎn)評

??本月M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要源于政府加強(qiáng)了金融監(jiān)管，去杠桿效果顯著；此外，信貸規(guī)模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1-9月月均，其中以消費(fèi)貸款為主的居民短期貸款從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來在貨幣供給和信貸層面仍不會放松，M2同比增速放緩的趨勢在短期內(nèi)也難以發(fā)生改變。

??10月銷售金額和面積環(huán)比齊跌約20%

??同比增速持續(xù)下滑至負(fù)區(qū)間

??1-10月份，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長5.6%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長9.6%。

??CRIC點(diǎn)評

??前10月銷售面積、銷售金額同比分別增長8.2%和12.6%，比前9月分別回落2.1和2個(gè)百分點(diǎn)，整體增速依舊下滑。從單10月看，商品房銷售面積同、環(huán)比齊跌，分別下降了6%和18%，而銷售金額雖與去年同期大體持平，但環(huán)比卻也下降了20%。

??整體市場下行，”銀十”不再，成交放緩的趨勢并未得到改變。一方面，政策層面依舊嚴(yán)苛，限售城市持續(xù)擴(kuò)容，新增三亞、昆明、德州等6市，限售周期大都在2-3年之間，截止目前已有47城相繼落地限售，此舉無疑降低了投資客們對房價(jià)的預(yù)期，成交回落明顯；另一方面，10月恰逢十九大召開，部分城市也延緩了預(yù)售證的審批，房企觀望情緒強(qiáng)烈，客觀上也造成了新盤的延遲入市，供應(yīng)緊縮的局面在短期內(nèi)難以緩解。不過伴隨著十九大的召開，“房住不炒”的定位再次明確，后期房企也會不斷適應(yīng)政策變化做出調(diào)整，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模仍將有望與去年持平甚至小幅增長。

??房產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)增速持續(xù)下行

??10月同、環(huán)比增幅分別為5.6%和-11%

??2017年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資61871億元，增長9.9%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。

??CRIC點(diǎn)評

??10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額有所回落，環(huán)比下降了11%，同比增速僅為5.58%。前10月累計(jì)同比增速維持在7.8%，較1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。究其原因，增速下滑與新開工等先行指標(biāo)弱走勢相關(guān)，主要是當(dāng)前樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵，房價(jià)上漲受到嚴(yán)控，時(shí)至年末，適合開工的土地儲備極其有限，企業(yè)開工意愿有了一定程度下降。

??總體來看，政策不斷加碼固然會在短期抑制開發(fā)投資需求，但房企也在不斷適應(yīng)市場的變化尋求新的機(jī)會，拿地補(bǔ)倉意愿較為強(qiáng)烈，從持續(xù)上揚(yáng)的土地購置面積增速也可看出端倪，預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速仍將持續(xù)下滑，但降幅不會太大，整體市場維穩(wěn)。

??10月新開工面積同、環(huán)比分別下跌4.3%和12%

??而土地購置增速繼續(xù)上揚(yáng)

??1-10月房屋新開工面積145127萬平方米，增長5.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積104125萬平方米，增長9.6%。

??1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9695億元，增長43.3%，增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。

??CRIC點(diǎn)評

??10月新開工面積顯著回落，環(huán)比下降了12%，前10月累計(jì)同比增速達(dá)到5.6%，增速回落了1.2個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商的觀望情緒濃厚；加之年末將至，房企也在積極的沖刺業(yè)績，加強(qiáng)現(xiàn)有項(xiàng)目的去化以回籠資金，新開工意愿并不強(qiáng)烈，預(yù)計(jì)11月份的新開工量可能會進(jìn)一步下滑。

??另外，作為企業(yè)補(bǔ)庫存的另一途徑，土地市場在2017年熱度不減，1-10月全國土地購置面積增速為12.9%，保持持續(xù)上漲。一方面，三四線城市火爆的成交行情激發(fā)了房企拿地補(bǔ)倉的熱情，另一方面，部分城市土拍限價(jià)也降低了房企的拿地成本，部分處于高速擴(kuò)張期的企業(yè)也選在此時(shí)積極布局。目前國家也在積極發(fā)展租賃市場，大力推進(jìn)租賃住房用地的入市，后期隨著土地供應(yīng)的不斷增加，土地購置面積也將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。

??商品房待售面積同比下降13%

??商辦類庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊

??10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米，辦公樓待售面積增加17萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少87萬平方米。

??CRIC點(diǎn)評

??本月雖然銷售面積略有回落，但供應(yīng)走低還是促使商品房的待售面積出現(xiàn)了小幅下降，比9月末減少882萬平方米。其中住宅商品房的下滑依舊是較為顯著，核心一二線城市基本不存在庫存風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市在此輪行情帶動下也在不斷加速去化，預(yù)計(jì)未來待售面積下滑趨勢仍將繼續(xù)。此外，商辦庫存雖連續(xù)下滑，但絕對量仍較大，銷售的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。