[克而瑞]從40個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比，還原房?jī)r(jià)與地價(jià)

??經(jīng)過(guò)2016年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，全國(guó)各線房?jī)r(jià)快速攀升，不止是之前熱點(diǎn)的一、二線城市，三四線城市的房?jī)r(jià)也普遍漲聲不斷。為了防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，各城市也密集加碼調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始有所回落。然而，土地市場(chǎng)卻并沒(méi)有因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而偃旗息鼓，土拍激烈競(jìng)爭(zhēng)依舊，部分城市地價(jià)同比倍增。

??那么，基于房?jī)r(jià)與地價(jià)這種“面包與面粉”的關(guān)系在40個(gè)重點(diǎn)城市的具體數(shù)量表現(xiàn)如何？我們以“房?jī)r(jià)收入比”、“地價(jià)收入比”這些指標(biāo)來(lái)探討40城房?jī)r(jià)水平與居民承受能力、地價(jià)與居民承受能力關(guān)系，還原房?jī)r(jià)與地價(jià)的本質(zhì)聯(lián)系。

??10個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比超10

??深圳三亞廈門(mén)以各能級(jí)城市房?jī)r(jià)之首居前三

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)整理，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市2016年的房?jī)r(jià)收入比排在前10名的城市分別是深圳、三亞、廈門(mén)、上海、北京、南京、溫州、杭州、福州和天津，其房?jī)r(jià)收入比均超10。

??40個(gè)城市中，有25個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7，均是房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市，購(gòu)房需求和投資投機(jī)需求較為集聚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)水平也較高。反觀房?jī)r(jià)收入比在6以下的城市，分別是哈爾濱、長(zhǎng)沙、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)和呼和浩特，可以說(shuō)房?jī)r(jià)水平較為合理。

??其中，深圳、三亞、廈門(mén)的房?jī)r(jià)收入比分別以26.64、23.56和19.44占據(jù)前三，也印證了各自分別代表的一線城市、三線城市和二線城市的房?jī)r(jià)“龍頭”地位。以房?jī)r(jià)全國(guó)最高的深圳為例，2016年新建商品住宅單價(jià)達(dá)到53774元/平方米，人均可支配收入也達(dá)到了48695元，位全國(guó)前10行列，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，但巨量購(gòu)房需求與捉襟見(jiàn)肘的供應(yīng)量，市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求造成深圳房?jī)r(jià)收入比居高難下。

??上海、北京房?jī)r(jià)收入比以16.07和15.68分別居第四、五位，這也不足為奇。相對(duì)而言，南京、杭州、天津等城市房?jī)r(jià)收入比快速上升，皆因2016年城市城市火爆、房?jī)r(jià)快速上升遠(yuǎn)超居民收入增長(zhǎng)。

??注：房?jī)r(jià)收入比是城市住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭收入之比，反映居民家庭對(duì)住房的負(fù)擔(dān)能力。

??房?jī)r(jià)收入比=(城市人均住房面積*戶(hù)均人數(shù)*商品住宅成交金額/商品住宅成交面積)/(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*戶(hù)均人數(shù))

??9個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比同比顯著上升

??與城市房?jī)r(jià)漲幅直接相關(guān)

??通過(guò)對(duì)比2015年和2016年的40個(gè)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)收入比變化趨勢(shì)，深圳、南京、廈門(mén)、北京、蘇州、天津、上海、合肥、大連等9個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比差距均超過(guò)1。這與這些城市房?jī)r(jià)水平在2016年大幅增長(zhǎng)直接相關(guān)，如深圳、上海、北京等一線城市2016年全年新建商品住宅價(jià)格同比分別上漲28.2%、34.8%和28.9%。南京、廈門(mén)、蘇州、天津、合肥等城市同樣在2016年實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

??熱點(diǎn)城市土地價(jià)格變化密切影響房?jī)r(jià)收入比

??廈門(mén)南京合肥等地價(jià)是最核心因素

??有著“面粉與面包”相關(guān)性比喻的房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系，雖然官方并不認(rèn)可地價(jià)是推升房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。但事實(shí)上，單就地價(jià)收入比而言，廈門(mén)、深圳、溫州、北京、南京、上海等6個(gè)城市數(shù)據(jù)都超過(guò)10，也就是說(shuō)這6個(gè)人城市居民家庭收入負(fù)擔(dān)一套房?jī)r(jià)所包含的地租費(fèi)用就要10年以上。

??隨著土地價(jià)格不斷攀升，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中究竟占有怎樣的一席之地，我們將房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行另一種測(cè)算，即剔除土地價(jià)格之后的房?jī)r(jià)收入，兩種算法進(jìn)行比較之后發(fā)現(xiàn)：廈門(mén)、南京、合肥、杭州、石家莊、蘇州、溫州、寧波等8個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比相差都超過(guò)4，其中廈門(mén)差值高達(dá)11.37，南京、合肥差值也分別達(dá)到了7.34和6.04，說(shuō)明在這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)構(gòu)成中土地價(jià)格嚴(yán)重過(guò)高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比高企的核心要素。

??注：地價(jià)收入比屬于自創(chuàng)指標(biāo),旨在反映城市住房?jī)r(jià)格中地租因素相對(duì)居民家庭收入情況。

??地價(jià)收入比= (城市人均住房面積*戶(hù)均人數(shù)*土地成交價(jià)款/土地成交面積)/(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*戶(hù)均人數(shù))

??房?jī)r(jià)收入比(去除土地)={(城市人均住房面積*戶(hù)均人數(shù)*(商品住宅成交金額-土地成交價(jià)款)／商品住宅成交面積)}／(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入*戶(hù)均人數(shù))

??要平衡供求、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

??亟需還“利”于民、加大“平價(jià)”土地供應(yīng)

??目前中國(guó)土地價(jià)格不斷上漲，這與當(dāng)前的土地制度不無(wú)關(guān)系，地方政府在大城市周邊低價(jià)征收土地再高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，中間的差額就是地方政府一個(gè)非常重要的財(cái)政收入來(lái)源，所以，在當(dāng)前土地財(cái)政制度下，諸多地方政府土地財(cái)政依賴(lài)癥尾大不掉，樂(lè)于通過(guò)維持高地價(jià)來(lái)保證地方財(cái)政收入。誠(chéng)然，土地財(cái)政的確為加快地方城鎮(zhèn)化進(jìn)程、興建基礎(chǔ)設(shè)施融資作出了巨大貢獻(xiàn)，但副作用也非常明顯，高企的土地價(jià)格必然體現(xiàn)在未來(lái)的房?jī)r(jià)上，不斷強(qiáng)化市場(chǎng)各方預(yù)期，進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)上漲，如若與居民收入增速?lài)?yán)重脫節(jié)，居民普遍無(wú)力承受高企房?jī)r(jià)之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)如同無(wú)源之水，必然不利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??在當(dāng)前熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策手段已然接近“天花板”時(shí)，只有進(jìn)一步加大土地供應(yīng)，規(guī)范土地交易市場(chǎng)，尤其是增加“平價(jià)”土地，政府亟需還“利”于民，降低土地財(cái)政依賴(lài)，盡快使城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)供求平衡。