上海6月房屋租賃市場報告：租金跌幅收窄 低端需求釋放

??2018年6月，上海房屋租賃指數(shù)為1898點，比上月下降2點，環(huán)比下降0.11%，降幅較上月縮小0.10個百分點，為連續(xù)第9個月下降走勢。6月租賃指數(shù)同比下降1.82%。

??6月，上海房屋租賃市場迎來畢業(yè)租賃季，局部市場及板塊新增需求增速。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，6月的市場表現(xiàn)：一、租金連續(xù)九個月下跌，但環(huán)比跌幅本月最小，租金行情的相對平穩(wěn)支撐了成交量。二、市場新增需求集中在低端，尤其是中心城區(qū)成交上升明顯，新增需求中不乏外省市應屆畢業(yè)生。今年僅本市高校應屆畢業(yè)生近19萬人，比去年增加約3000人，面對外地城市以房產(chǎn)優(yōu)惠政策搶人才，上海放寬落戶積分等加大力度，于是選擇上海的應屆生相繼而至。三、從各檔市場看，低端市場局部租金上漲，以合租個人房東物業(yè)和租借長租公寓為兩大產(chǎn)品交易形態(tài)；中端市場整體租金下跌幅度最大，一般改善需求未現(xiàn)放量；而高端市場租金下跌收縮使得整體租金跌幅小于中端，其中品質(zhì)租客及買房成交裝修衍生的過渡租賃需求有所上升。四、從區(qū)域板塊租金統(tǒng)計看，高、中端市場各板塊整體租金跌幅相近；低端市場有四分之一板塊微漲，其中近九成在中心城區(qū)。從戶型租金統(tǒng)計看，一室戶型整體租金跌幅最小，二室、三室戶型依次擴大。五、跡象反映了市場動向：租客續(xù)租漲租慣例不再，小幅下調(diào)時有，這一現(xiàn)象在外環(huán)外板塊尤為普遍；租賃空置期未見縮短，非熱門板塊往往二三個月成交，整租萬元以上以及高價一室戶成交緩慢；精裝修房源租金溢價減弱，大多高于普通裝修房源3%-5%。截至6月30日，全市掛牌租賃房源42788套，其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源有11939套，內(nèi)外環(huán)間房源有16022套，外環(huán)外房源有14827套。

??6月20日，上海掛牌2宗楊浦區(qū)的租賃住宅用地，預計7月12日出讓，建成后提供租賃住房至少937套，戶型面積約35平方米，極小戶型的規(guī)劃，屬于上海供應租賃住宅用地以來的首次。6月29日，上海市公積金管理中心發(fā)布《關于本市提取住房公積金支付房租通過住房租賃公共服務平臺核驗租賃信息的通知》實施細則，自7月1日起至10月1日，每戶家庭（申請人及配偶）月提取金額不超過當月實際房租支出，最高月提取限額由2000元升為3000元。6月30日，上海房管局宣布，7月1日起，全面實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，國有土地上的住房租賃活動，均應按規(guī)定進行合同網(wǎng)簽備案。

??高端品質(zhì)需求上升

??6月，高端市場租賃指數(shù)下降0.11%，降幅環(huán)比縮小0.13個百分點。其中，一室下降0.05%，二室下降0.12%，三室下降0.16%。

??除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個高端房源板塊租金，八成下跌，二成上漲。高端市場本月租金跌幅明顯收窄。中心城區(qū)板塊如楊浦五角場、浦東花木、靜安曹家渡、長寧古北，租金分別下跌0.14%、0.12%、0.11%、0.08%。新興城區(qū)板塊如閔行金虹橋、青浦徐涇、浦東三林、閔行古美羅陽，租金分別下跌0.17%、0.16%、0.14%、0.12%。調(diào)查顯示，高端市場租金跌幅收窄，一是高端購房、置換衍生的裝修等過渡性租房需求上升；二是可供選擇的精裝品質(zhì)房走俏，房東減少議價空間；三是攜老帶小的年輕家庭追求品質(zhì)增多，選擇租借高端大戶型，以外來人口高薪家庭為主。在板塊表現(xiàn)中，如浦東花木大戶型需求上升，三室戶型租金上漲0.16%，平均租金為14944元；一室、二室戶型租金則分別下跌0.34%、0.18%，平均租金為9267元、12700元。閔行古美羅陽小戶型需求集中，一室戶型租金上漲0.12%，平均租金為8000元，二室、三室戶型下跌0.32%、0.17%，平均租金為10230元、12957元。CBD區(qū)域板塊租金則維持上漲，包括商務租賃，如黃浦五里橋、靜安新客站、徐家匯租金分別上漲0.12%、0.11%、0.04%。其中，黃浦五里橋、徐家匯需求以中小戶型為主，一室戶型租金分別上漲0.12%、0.18%，平均租金為10148元、10583元；二室戶型租金分別上漲0.24%、0.13%，平均租金為12740元、13331元；三室戶型租金持平、下跌0.19%，平均租金為16856元、16001元。靜安新客站需求以中大戶型為主，二室、三室租金分別上漲0.13%、0.21%,平均租金為14333元、17749元；一室戶型租金走平，平均租金為11062元。

??中端內(nèi)外跌幅相近

??6月，中端市場租賃指數(shù)下降0.17%，降幅環(huán)比縮小0.05個百分點。其中，二室下降0.15%，三室下降0.19%。

??除金山、崇明外，所監(jiān)測的14個行政區(qū)均下跌?？偣?0個板塊中，逾九成下跌，僅4個上漲、1個走平。中心城區(qū)與新興城區(qū)租金跌幅相近。中心城區(qū)的楊浦、普陀、靜安、徐匯，租金分別下跌0.23%、0.20%、0.19%、0.16%。近郊城區(qū)的奉賢、松江、青浦、嘉定租金分別下跌0.26%、0.24%、0.23%、0.19%。進入6月，畢租季第一波需求未在中端市場釋放。新增需求為置換的短期租房客或改善換租客，僅少數(shù)起薪較高的畢租客選擇合租中檔房源。中心城區(qū)租金跌幅較大的板塊如黃浦打浦橋、徐匯龍華、楊浦黃興公園、虹口四川北路，分別下跌0.36%、0.32%、0.28%、0.26%；新興城區(qū)跌幅較大的板塊如閔行七寶、嘉定豐莊、松江九亭、寶山大華，分別下跌0.32%、0.32%、0.28%、0.26%。調(diào)查顯示，部分新興城區(qū)板塊由于租金總價優(yōu)勢迎合市場，租金跌幅稍低，如閔行浦江、寶山通河、浦東三林，租金分別下跌0.08%、0.06%、0.04%。以熱租的二室戶型為例，追求舒適度的租客，搬離老工房（售后公房），選擇租借品牌老商品房小區(qū)生活，租金通常在6000元左右。在中心城區(qū)，一些合租客選擇大三室，入住3-6人不等，此類房源兼顧了租金成本和居住品質(zhì)。如長寧中山公園、靜安西藏北路、楊浦鞍山，熱租的三室戶型租金分別上漲0.12%、0.11%、0.12%,平均租金為10367元、8746元、8048元；而二室戶型租金分別下跌0.37%、0.29%、0.19%，平均租金為7327元、6563元、5776元。不過，大戶型房東對入住人數(shù)、是否整租等有一定要求，成交難度相對增加。

??低端市區(qū)需求上升

??6月，低端市場租賃指數(shù)下降0.04%，降幅環(huán)比縮小0.15個百分點。其中，一室下降0.02%，二室下降0.07%。

??所監(jiān)測的全部16個行政區(qū)4個上漲、12下跌，總共114個板塊中，78個下跌，29個上漲，7個持平；上漲和持平板塊逾三成，絕大多數(shù)位于中心城區(qū)。新興城區(qū)跌幅較大的為含有遠郊板塊的行政區(qū)，奉賢、崇明、金山分別下跌0.24%、0.21%、0.16%。近郊的青浦、嘉定、寶山分別下跌0.18%、0.15%、0.13%，松江、閔行均下跌0.11%。在中心城區(qū)，除黃浦、虹口、徐匯分別下跌0.02%、0.02%、0.01%外，普陀上漲0.04%，楊浦、靜安、長寧均上漲0.02%。進入6月，中心城區(qū)部分板塊租賃需求升溫，非戶籍應屆畢業(yè)生入滬，先租房后找工作。求租渠道首選網(wǎng)絡平臺上自然人房源，手拉手成交后獨租或合租；其次為尋找中介公司、長租公寓機構等，需求集中板塊普遍一至二周完成簽約。距離傳統(tǒng)CBD、新興CBD半小時通勤時間的板塊受歡迎，如虹口涼城、普陀桃浦、楊浦五角場、浦東花木，租金分別上漲0.18%、0.17%、0.16%、0.13%，一室戶平均租金分別為3394元、3424元、3260元、3267元；二室戶型平均租金為4383元、4258元、4117元、4331元。核心CBD板塊由于租金稍高，不是畢租客的首選，價格持平居多，如靜安新客站、靜安寺、徐家匯租金分別為上漲0.04%、持平、持平。調(diào)查顯示，這些板塊內(nèi)新增需求，以工作3年以上、具有一定收入水平的年輕白領為主，可步行上班，普通裝修以上，人均租金成本在2500-3000元。而一些新興城區(qū)板塊租金延續(xù)下跌，如閔行浦江、嘉定城區(qū)、青浦徐涇、浦東曹路，分別下跌0.27%、0.24%、0.21%、0.16%。調(diào)查顯示，這些板塊整租行情受長租公寓及個人房東分租的沖擊，租客追求低租金，對居住品質(zhì)期望不高。

??上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，6月上海住房租賃市場租金連續(xù)第九個月環(huán)比下降，但跌幅最小。外省市畢租客成為剛需租房新軍。從分市場看，低端市場中心城區(qū)需求上升，逾三成板塊租金上漲或持平，新興城區(qū)則顯遜色；中端市場租金跌幅居前，由結構性供需失衡引起；高端市場跌幅收窄，與品質(zhì)享受型需求興起有關。從市場表現(xiàn)看，一室戶型為市場需求主力,其次為二室戶型；而局部板塊的中大戶型租賃，也多為合租類需求。中心城區(qū)低端需求上升及部分租金上揚，小、中戶型成交穩(wěn)定，或是市場開始啟動的征兆。

??7月初，上海等30個城市先行開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，在租賃市場打擊操縱房租、暴力驅(qū)逐承租人等行為。7月1日起，上海全面實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，優(yōu)化完善住房租賃平臺功能，逐步實現(xiàn)“網(wǎng)簽備案一體化”。信用體系建設以推動租賃各方的合法權益。7月1日起，上海暫行3個月提取公積金支付房租最高額度為3000元。政策直指市場規(guī)范。目前，面臨畢租季啟動，市場量價穩(wěn)定，或醞釀先抑后揚的租賃市場新一波行情。(上海房屋租賃指數(shù)辦公室)