[中信建投]銷售投資兼具韌性

??銷售端：低基數(shù)下增速反彈。1-7月全國商品房累計(jì)銷售額7.83萬億元，同比增長14.4%，增速提高1.2個百分點(diǎn)，其中住宅銷售額增長16.2%。我們跟蹤的重點(diǎn)51城成交數(shù)據(jù)也印證了銷售反彈的趨勢，7月重點(diǎn)城市整體成交同比增長6.72%，是從2017年3月以來的首次轉(zhuǎn)正。1-7月銷售累計(jì)增速繼續(xù)回升，并在7月實(shí)現(xiàn)單月22%的較高增速，主要原因在于：1、去年7月單月銷售的低基數(shù)效應(yīng)；2、房企在融資受限的環(huán)境下為緩解資金壓力而加快推盤節(jié)奏。預(yù)計(jì)三季度銷售數(shù)據(jù)具備兩方面支撐：基數(shù)效應(yīng)以及供給提速，但從我們的實(shí)地調(diào)研來看，項(xiàng)目去化率有所下降是全國性趨勢，預(yù)計(jì)也將在數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。

??土地端：土地市場再度升溫，房企拿地趨于理性。1-7月土地成交價(jià)款同比增長21.9%，增幅較1-6月提升1.6個百分點(diǎn)。1-7月全國土地購置面積和土地成交價(jià)款延續(xù)上漲趨勢，低庫存及較好的去化水平下房企補(bǔ)庫存意愿仍舊強(qiáng)烈。但累計(jì)土地成交均價(jià)增速持續(xù)4個月回落，且土地成交溢價(jià)率下行趨勢不改，原因主要在于：1、融資渠道受限下房企拿地趨于理性，同時(shí)在限價(jià)等政策壓力下拿地也會出于項(xiàng)目自身利潤率的考慮；2、近期各地補(bǔ)丁政策陸續(xù)落地，土地價(jià)格端的管理有所強(qiáng)化。

??投資端：新開工新高，投資回溫。1-7月，房屋新開工面積同比增長14.4%。7月單月新開工增速創(chuàng)2014年10月以來的新高，達(dá)29.4%，主要原因在于：1、當(dāng)前房地產(chǎn)庫存仍在低位徘徊，而需求并不差，房企自身加快推盤節(jié)奏帶動了新開工高位運(yùn)行；2、融資渠道收緊下房企對銷售回款的依賴加劇，房企有動力加快開工開盤以滿足自身發(fā)展的一部分現(xiàn)金流需要，我們認(rèn)為這是促使開發(fā)商加快開工更為關(guān)鍵的因子。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，增幅較1-6月回升0.5個百分點(diǎn)。7月單月投資增速達(dá)13.2%，為2016年11月以來的新高，結(jié)合新開工的階段性新高，我們認(rèn)為當(dāng)前投資重新回溫的原因不僅是土地購置費(fèi)的繼續(xù)大幅增長，部分還在于新開工的逐漸升溫。展望下半年，新開工力度的加大有望繼續(xù)對投資起到支撐作用。

??資金端：到位資金增速回升。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長6.4%。其中，國內(nèi)貸款同比下降6.9%，利用外資同比下降70.1%，自籌資金同比增長10.4%，定金及預(yù)收款同比增長15.1%，個人按揭貸款同比下降1.4%。7月份全國首套房貸款利率已連續(xù)19個月上漲，二套房貸利率也實(shí)現(xiàn)15個月連續(xù)上漲，但是環(huán)比漲幅自2017年以來持續(xù)收窄，在當(dāng)前流動性轉(zhuǎn)向?qū)捤上?，我們認(rèn)為房貸利率上行空間已經(jīng)有限。