[克而瑞]陽光城：合作促進(jìn)規(guī)模與利潤齊增長

??導(dǎo) 讀 

??上半年銷售金額同比增長77%至700.1億元；凈利潤同比大幅增長201%；現(xiàn)金短債比0.75，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)需進(jìn)一步優(yōu)化。

??◎作者 / 房玲、羊代紅

??“2018年上半年陽光城合約銷售700.1億元，同比增長77%，若年初陽光城計(jì)劃 2018年的可售貨值約為2300億元能夠正常推出，全年業(yè)績將更上一層樓。為了能進(jìn)一步促進(jìn)銷售的增長，2018年上半年新增土地儲(chǔ)備551.85萬平米，截至2018年上半年總土儲(chǔ)4267.54萬平米，總貨值5842億元。由于上半年的高價(jià)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的增多，陽光城毛利率上漲4.06個(gè)百分點(diǎn)至27.18%。上半年持續(xù)進(jìn)行多元化融資，使得長短債比優(yōu)化至1.59，凈負(fù)債率較2017年末減少19個(gè)百分點(diǎn)，但負(fù)債結(jié)構(gòu)還需進(jìn)一步優(yōu)化?！?/p>

??銷售：持續(xù)高增長，上半年增速達(dá)77%

??2018年上半年，陽光城實(shí)現(xiàn)合約銷售金額700.1億元，合約銷售面積456.7萬平方米，分別同比增長76.9%和69.9%。銷售的大幅增長，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)不斷加大合作力度以更快的拓展項(xiàng)目，從而撬動(dòng)流量規(guī)模增長，上半年陽光城實(shí)際權(quán)益銷售金額為566.3億元，權(quán)益比例為80.9%。另一方面則是受益于各區(qū)域及城市的深耕策略和項(xiàng)目的熱銷，上半年陽光城浙江區(qū)域公司、陜西區(qū)域公司銷售金額雙雙突破百億；廣州陽光城麗景灣單盤銷售金額突破35億元，排名廣州市第一。

??展望全年，從年初預(yù)估的2300億元可售貨源來看，若能順利推盤，按照去年70%多的去化率計(jì)算，下半年企業(yè)銷售規(guī)模還將更上一層樓。此外，陽光城推出了跟投以及股權(quán)激勵(lì)等員工激勵(lì)計(jì)劃，一方面在融資環(huán)境收緊的情況下增加企業(yè)資金來源，另一方面提高員工積極性，加大項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)，促進(jìn)企業(yè)規(guī)模持續(xù)快速增長。

??02

??投資：拿地放緩，合作比例持續(xù)加大

??2018上半年陽光城新增43個(gè)項(xiàng)目，新增土地建筑面積551.85萬平方米，同比減少23.5%；新增土地總價(jià)196.51億元，上半年拿地銷售金額比為0.29，而2017年全年則為1.07，拿地明顯放緩。

??在擴(kuò)張過程中，陽光城繼續(xù)加大合作力度，上半年新增權(quán)益拿地建面362.9萬平米，權(quán)益占比為65.7%，較2017年全年減少5.5個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益拿地總價(jià)105.1億元，權(quán)益占比為53.5%。由于合作項(xiàng)目的增多，上半年末陽光城的長期股權(quán)投資較期初大增116%。

??此在拿地方式上，陽光城繼續(xù)通過公開招拍掛和收并購并行的方式獲取土地。上半年，通過收并購方式新增11個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容建面189.21萬平方米，占比為34%，較2017年全年下降21個(gè)百分點(diǎn)，但仍是陽光城重要的拿地方式之一。此外，陽光城還參與到土地舊改項(xiàng)目中，目前正在進(jìn)行西安翡麗公園項(xiàng)目以及武漢中華城B地塊項(xiàng)目的前期舊改開發(fā)工作，完成后將新增超過50萬平米的建筑面積。

??從新增土地的分布來看，2018年上半年新增土地中，包括長沙、成都、武漢、鄭州、西安、太原、南昌、昆明、貴陽、烏魯木齊等城市在內(nèi)的內(nèi)地區(qū)域占比最高，達(dá)67.3%。而長三角、珠三角、大福建等區(qū)域均出現(xiàn)不同程度的下降。主要布局城市以核心一二線城市及其周邊輻射區(qū)域?yàn)橹鳌?br/>

??上半年末，陽光城總土儲(chǔ)4267.54萬平方米，較2017年末增長11%，貨值總計(jì)5842億元，足夠支撐企業(yè)未來兩三年的發(fā)展需求。從各區(qū)域來看，大福建、長三角、珠三角的土地儲(chǔ)備面積分布均衡，在16%左右，戰(zhàn)略城市占比稍高，為43%。

??從貨值分布來看，陽光城83%的儲(chǔ)備貨值分布于核心一二線城市，同時(shí)覆蓋核心區(qū)域周邊發(fā)展?jié)摿Υ蟮娜?、四線城市，保障未來的銷售與利潤規(guī)模。

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??財(cái)務(wù)：凈利潤增長超200%

??財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有待改善

??上半年陽光城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入152.08億元，同比增長102.1%。營業(yè)收入大幅增長，主要由于達(dá)到結(jié)算條件的項(xiàng)目增加所致，期內(nèi)陽光城結(jié)算項(xiàng)目達(dá)48個(gè)，同比增加12%，物業(yè)銷售的營業(yè)收入達(dá)149.0億元，同比增長102.9%。其中，杭州陽光城翡麗灣結(jié)算金額36.89億元占據(jù)首位，有9個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算金額超過5億元，同比增加6個(gè)。

??由于高價(jià)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，上半年陽光城結(jié)算均價(jià)達(dá)15811元/平方米，同比增長55.9%，毛利率上漲4.06個(gè)百分點(diǎn)至27.81%。此外，陽光城對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益由2017年同期的虧損轉(zhuǎn)為盈利狀態(tài)，使得企業(yè)凈利潤進(jìn)一步上漲。上半年陽光城凈利潤與歸母凈利潤分別為10.4億元與10.31億元，同比分別增長201.1%和214.3%。未來隨著合作項(xiàng)目的持續(xù)增多，聯(lián)營合營企業(yè)的投資收益還會(huì)繼續(xù)加大。

??上半年陽光城持續(xù)通過資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、定向工具、永續(xù)債、銀行貸款等多元化方式進(jìn)行融資，使得其長短債比由2017年年末的1.34增加至1.59，凈負(fù)債率較2017年末減少19個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，但降杠桿還將是企業(yè)需要關(guān)注的重點(diǎn)。在規(guī)模持續(xù)加速增長下，上半年末陽光城持有現(xiàn)金較期初減少8.5%至332.9億元，現(xiàn)金短債比0.75，平均資金成本約為7.49%，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步改善。