[克而瑞]8月整體供求平穩(wěn)，紅九月市場(chǎng)行情可期

??8月，住建部重申堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，并問責(zé)調(diào)控不力城市。短期內(nèi)，調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，熱點(diǎn)城市不排除加碼調(diào)控的可能性。樓市成交整體平穩(wěn)運(yùn)行，但各城市市場(chǎng)熱度差異明顯，重慶、武漢市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交量仍處高位。

??展望未來，在貨幣寬松預(yù)期的作用下，市場(chǎng)對(duì)于金九銀十銷售旺季多有期待。屆時(shí)企業(yè)將明顯加大推案力度，供應(yīng)量有望升至較高水平，成交量也將實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)，紅九月市場(chǎng)行情著實(shí)可期。

??【縱深解讀】

??經(jīng)濟(jì)：基建加碼助力穩(wěn)增長(zhǎng)，M2增速反彈資金轉(zhuǎn)向?qū)捤深A(yù)期政策：住建部落地“問責(zé)制”，租賃市場(chǎng)制度建設(shè)有待規(guī)范樓市：市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，“金九銀十”成色可期

??土地：量?jī)r(jià)齊跌且溢價(jià)率創(chuàng)新低，未來投資聚焦一二線及周邊

??【圖說樓市】

???  供應(yīng)：房企備戰(zhàn)金九使同、環(huán)比皆小幅增長(zhǎng)，下月仍有望繼續(xù)放量

???  成交：市場(chǎng)整體平穩(wěn)運(yùn)行，后期成交熱度有望穩(wěn)步回升

???  庫存：六成城市庫存持續(xù)走低，消化周期分化更為顯著

???  成交結(jié)構(gòu)：上海高檔產(chǎn)品走俏，北京、深圳小面積戶型比重上升

??8月，住建部重申堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，并問責(zé)調(diào)控不力城市。短期內(nèi)，調(diào)控政策仍將從緊執(zhí)行，熱點(diǎn)城市不排除加碼調(diào)控的可能性。樓市成交整體不溫不火，但各城市市場(chǎng)熱度差異明顯，重慶、武漢市場(chǎng)持續(xù)火熱，成交量仍處高位。多數(shù)城市供求皆不振，市場(chǎng)盡顯銷售淡季特征。

??住建部召開座談會(huì)，明確提出兩點(diǎn)要求：一方面，加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等；另一方面，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，并引入問責(zé)機(jī)制，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的城市堅(jiān)決問責(zé)。隨后，成都、杭州、福建等多省市紛紛響應(yīng)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象，打擊投機(jī)炒房等行為。北京租金大漲引發(fā)市場(chǎng)熱議，北京住建委等多部門約談租賃企業(yè)、房產(chǎn)中介，要求不得哄抬租金搶占房源；并開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，重點(diǎn)打擊“黑中介”，涉嫌違規(guī)違法的 23 家中介被查處。當(dāng)下租賃市場(chǎng)正處起步階段，相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，便給部分不良企業(yè)鉆政策漏洞提供了空間。我們認(rèn)為在大量增加租賃住房供應(yīng)的基礎(chǔ)上，還要建立健全相關(guān)規(guī)章制度，更好地解決租賃群體居住需求。

??重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，供應(yīng)量略有回升，成交量連續(xù)兩月回落，但同比仍有所增長(zhǎng)。一線城市供應(yīng)整體偏緊，北京、廣州和深圳環(huán)比均有所回落。上海加快預(yù)售證審批，供應(yīng)量創(chuàng)近年來單月新高；成交量同比全線回升，顯示一線城市居民購(gòu)買力依舊強(qiáng)勁，市場(chǎng)需求堅(jiān)挺。二三線城市供應(yīng)量同環(huán)比皆小幅提升，成交量基本持平。不過，各城市市場(chǎng)熱度迥異，重慶、武漢、長(zhǎng)沙等供應(yīng)明顯放量，市場(chǎng)已無淡季、旺季之分。即使是銷售淡季，企業(yè)也在積極推案、搶收業(yè)績(jī)。并且，重慶、武漢等成交量持續(xù)高位運(yùn)行，市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)。更多二三線城市供應(yīng)持續(xù)低迷，典型如成都、東莞、濟(jì)南等，供應(yīng)量跌至歷史低位。南京、合肥等成交持續(xù)低迷，成交量環(huán)比跌幅超四成。廈門限購(gòu)后客戶量銳減，市場(chǎng)觀望情緒濃重，成交量持續(xù)低位運(yùn)行，市場(chǎng)已然步入調(diào)整期。

??土地成交量?jī)r(jià)齊跌，成交規(guī)模持續(xù)走低，土地價(jià)格小幅收跌。具體而言，一二線城市成交量略有增長(zhǎng)，三四線城市明顯回落；各線城市土地價(jià)格全線回落，二線城市同環(huán)比跌幅超 20%。土拍市場(chǎng)降溫特征明顯，溢價(jià)率連續(xù)數(shù)月回調(diào)，熱點(diǎn)城市土拍一輪成交案例顯著增多。主要原因在于土地出讓條件過于苛刻，競(jìng)配建、租賃住房比例過高，大幅壓縮可售面積比例。部分城市大肆調(diào)高土地起拍價(jià)，甚至參照前期同區(qū)域出讓最高價(jià)制定起始價(jià)，但由于限價(jià)政策依舊從緊執(zhí)行，企業(yè)盈利空間愈加逼仄，入圍參拍企業(yè)寥寥，競(jìng)價(jià)熱情也大大減退。其中，一二線溢價(jià)率現(xiàn)已跌至歷史低位，三四線略有回升，但依舊維持在較低水平。

??展望未來，在貨幣寬松預(yù)期的作用下，市場(chǎng)對(duì)于金九銀十銷售旺季多有期待。屆時(shí)企業(yè)將明顯加大推案力度，供應(yīng)量有望升至較高水平，成交量也將實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)，紅九月市場(chǎng)行情著實(shí)可期。