上海9月租房市場報告：租金連升三月 旺季小幅反彈

??2018年9月，上海房屋租賃指數(shù)為1915點，比上月上升8點，環(huán)比上漲0.42%，漲幅擴大0.07個百分點。9月,上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)第三個月環(huán)比小幅上漲，同比下跌1.19%。

??9月，上海房屋租賃市場進入傳統(tǒng)畢租旺季末，租金三個月上漲，也是市場對之前租金連續(xù)九個月下降的止跌調(diào)整，并不意味租金進入新的一輪快速上漲。成交結(jié)構(gòu)變化有所放大，改善型與享受型需求比例上升，尤其后者，在當前刺激國內(nèi)消費的大環(huán)境下，以相對高的租金換取提檔升級居住的潛力被激發(fā)。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，9月的市場表現(xiàn)：一、今年應屆畢業(yè)生招工高峰進入尾聲，入職者租房緊迫度提高，招工崗位集中的中心城區(qū)租房成交提速，拉動租金上漲。二、9月各分市場租金漲幅從高端至低端依次遞增，高端市場上漲0.19%，中端市場上漲0.36%，低端市場上漲0.55%。市場成交集中在低端市場，有效供給不足助推租金漲幅領(lǐng)先；中小戶型居住和租房內(nèi)移的動向顯現(xiàn)。三、部分買轉(zhuǎn)租觀望客，在限購、搖號難和高房價下，潛在的購房需求依然讓位于租房過渡，從買房需求中分離的租房需求也是租金上漲的直接原因之一。四、對案例抽樣統(tǒng)計，租房的提檔升級以新租、換租為主，品質(zhì)類房源租金上升幅度較大，或表明偏離的租售比啟動修正。五、拆違建、禁群組等整頓措施，引導租客進入合規(guī)的租賃市場，老工房（售后公房）及城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村等低端市場租房需求擴大。六、處于高增長階段的集中式長租公寓，代理經(jīng)租的分散式長短租公寓，背后的資本趨利以及商業(yè)運營和附加服務，也相應提升了區(qū)域的租金標準。截至9月30日，全市掛牌租賃房源42727套。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)房源有10247套，內(nèi)外環(huán)間房源有16344套，外環(huán)外房源有16136套。

??9月20日，中共中央、國務院發(fā)布《關(guān)于完善促進消費體制機制，進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》指出，促進實物消費不斷提擋升級，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。9月29日，上海市住建委等五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個人“租金貸”相關(guān)業(yè)務的通知》，推出10條具體監(jiān)管舉措，明確了開展個人“租金貸”業(yè)務條件、代理經(jīng)租企業(yè)須提示風險、加強風險管理、銀行業(yè)金融機構(gòu)的主體責任、建立并嚴格執(zhí)行面談制度等要求。

??高端市場平穩(wěn)增長

??9月，高端市場租賃指數(shù)上漲0.19%，漲幅環(huán)比縮小0.01個百分點。其中，一室上漲0.19%，二室上漲0.16%，三室上漲0.22%。

??除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個高端房源板塊，九成上漲，一成下跌。家庭類租客進入高端市場案例增加，同時追求品質(zhì)的租客從商務型板塊向高端居住型板塊增多。漲幅較大的如新興城區(qū)的浦東唐鎮(zhèn)、浦東三林，租金分別上漲0.42%、0.33%；中心城區(qū)的普陀長壽路、長寧天山，租金分別上漲0.41%、0.35%。租借房源以二房、三房為主，上述四板塊二室戶型平均租金為9500元、10500元、11600元、11987元；三室戶型平均租金為13400元、13350元、15125元、14229元。調(diào)查顯示，高收入人群青睞豪華裝修高檔商品房或別墅案例增多，其中不乏企業(yè)高管、創(chuàng)業(yè)成功者。熱租的傳統(tǒng)CBD板塊和城市副中心板塊，如靜安南京西路、黃浦人民廣場、徐家匯、楊浦五角場，租金分別上漲0.26%、0.23%、0.22%、0.20%。此類中心城區(qū)熱門板塊需求以商務租賃或單身客為多，租金漲幅略超高端市場平均水平。上述四板塊以中小戶型需求為主，熱租的一室戶型平均租金為11116元、9829元、10468元、10189元；二室戶型平均租金為14830元、13430元、13803元、12500元。居住型板塊新建房源租金已經(jīng)接近于熱門傳統(tǒng)商務型板塊的住房租金水平，新興高檔小區(qū)房齡新，小區(qū)硬件、社區(qū)周邊環(huán)境等優(yōu)于傳統(tǒng)高檔小區(qū)，已成為高端市場新的關(guān)注點。

??中端改善成為主流

??9月，中端市場租賃指數(shù)上漲0.36%，漲幅環(huán)比擴大0.10個百分點。其中，二室上漲0.34%，三室上漲0.37%。

??除金山、崇明外，所監(jiān)測的14個行政區(qū)租金均整體上漲?？偣?0個板塊中，84個上漲、6個下跌。中端市場租金漲幅由內(nèi)向外逐漸減小，中心城區(qū)租金漲幅略大于新興城區(qū)。中心城區(qū)的徐匯、長寧均上漲0.40%，普陀、楊浦分別上漲0.39%、0.34%；新興城區(qū)含有遠郊板塊的青浦、奉賢分別上漲0.34%、0.32%，近郊的寶山、閔行租金分別上漲0.28%、0.27%。中端市場改善型需求集中在城市主中心、副中心板塊，漲幅領(lǐng)先板塊如黃浦淮海中路、靜安新客站、徐家匯、楊浦鞍山，租金分別上漲0.73%、0.63%、0.60%、0.59%。調(diào)查顯示，追求居住品質(zhì)從而選擇租賃升級者增多，如板塊內(nèi)低端升級至中端、生活上班兼顧升級至工作地附近、舊小區(qū)換租新小區(qū)等類型。新興城區(qū)需求集中板塊如浦東上南、松江九亭、浦東張江，租金分別上漲0.62%、0.55%、0.49%。上述三板塊特征分別為多軌交覆蓋、臨近多個商務區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)就業(yè)崗位充足，這類占有資源優(yōu)勢的板塊需求大于其他板塊。板塊內(nèi)合租為主，二室戶型平均租金為6486元、5715元、6184元；三室戶型租金為8752元、6887元、8116元。另外，在一些資源普通的板塊，租金漲幅平緩，如寶山通河、嘉定豐莊租金均為0.17%。由于是單軌交，而且就業(yè)崗位少，使得市區(qū)通勤類需求租借意愿不高。

??低端市區(qū)需求集中

??9月，低端市場租賃指數(shù)環(huán)比上漲0.55%，漲幅擴大0.06個百分點。其中，一室上漲0.57%，二室上漲0.54%。

??所監(jiān)測的全部16個行政區(qū)租金均整體上漲。總共114個板塊中，109個上漲，5個下跌。中心城區(qū)漲幅領(lǐng)先，如虹口、楊浦、徐匯、靜安分別上漲0.72%、0.67%、0.66%、0.63%。在新興城區(qū)，近郊的寶山、閔行、松江、青浦分別上漲0.55%、0.53%、0.47%、0.35%；遠郊的奉賢、崇明、金山分別上漲0.45%、0.22%、0.20%。9月，畢租需求釋放進入尾聲，新租戶依然踴躍。加上“五違四必”整治后產(chǎn)生新的合規(guī)租賃需求，推動租金上漲。低端市場租賃需求依次為新租、續(xù)租、換租。統(tǒng)計顯示，租金整體漲幅超過1%達16個板塊，其中13個位于中心城區(qū)。如楊浦控江路、浦東花木、虹口涼城、徐家匯，租金分別上漲1.75%、1.69%、1.33%、1.23%。四板塊一室戶型平均租金為3637元、3305元、3412元、3404元，二室戶型平均租金為4520元、4218元、4452元、4727元。調(diào)查顯示，在招工崗位集中的中心城區(qū)，臨近中央商務區(qū)或城市副中心的板塊，租金漲幅大于其它板塊。另外，市場整治，租賃人口大多轉(zhuǎn)向合規(guī)市場的售后公房密集板塊。在新興城區(qū)近郊，漲幅較大的板塊如浦東康橋、閔行古美羅陽，租金分別上漲1.63%、1.17%，這類軌交覆蓋、區(qū)位臨近中環(huán)線的板塊，人均承租面積20平方米以下、人均租金2000元以內(nèi)，價格低廉、出行方便成為租客選擇原則。漲幅較小的板塊多在新興城區(qū)，如松江莘閔、閔行顓橋、松江佘山、青浦趙巷，租金分別上漲0.23%、0.20%、0.15%、0.03%。上述四板塊租客多為工作、生活在板塊內(nèi)，往返市區(qū)通勤者少，成交熱門的二室戶型平均租金為2876元、3386元、2637元、2691元。抽樣顯示，這類偏遠板塊中外來人口家庭型租房比例大于獨居或合租。

??上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，租金三個月連漲，受供求關(guān)系變化影響。一是處在畢租旺季，求職者租房緊迫度升高；二是改善型租房持續(xù)升溫，主要集中在城市主中心、副中心板塊；三是中小戶型居住剛性和租房需求內(nèi)移動向顯現(xiàn)。兩年來，上海房屋租賃市場租金穩(wěn)中波動，未現(xiàn)大起大落。2016年10月至2017年9月，上海房屋租金漲跌交叉出現(xiàn)，但續(xù)漲或續(xù)跌最多一個月；2017年10月至2018年6月連續(xù)九個月下跌，7月反彈延續(xù)至9月。兩年來月度租金漲跌幅度在0.11%至0.42%之間，僅有一次為上漲0.74%，時屆2017年3月春節(jié)后旺季。

??目前，上海住房更多地回歸居住功能，租金穩(wěn)定小幅波動，長效調(diào)控效果逐漸顯化。各類機構(gòu)長租公寓作為政府引導的物業(yè)品種，占整個租賃市場供應端尚不足二成，但勢頭正勁。國家9月出臺關(guān)于完善促進消費體制機制的“若干意見”，要求促進實物消費不斷提擋升級，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。在此背景下，房地產(chǎn)市場專項整治行動將嚴厲推進。10月，作為傳統(tǒng)租賃淡季，租金合理波動是可以預見的。（上海房屋租賃指數(shù)辦公室）