[克而瑞]10月銷售規(guī)模環(huán)比降15%以上，預(yù)計(jì)末兩月仍將下滑

??導(dǎo) 讀 

??前10月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：銷售、投資、開工等回落顯著，“銀十”成色不足。

◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康

??11月14日上午，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2018年前10月全國房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：10月商品房銷售面積、金額環(huán)比降幅達(dá)15%以上，”銀十”成交失色，成交均價也由9月的8751元/平米降至8535元/平米，“控房價”成效初顯。而從投資開發(fā)角度來看，單月投資開發(fā)額環(huán)比回落，累計(jì)增速也比1-9月份回落0.2個百分點(diǎn)，增長后勁明顯不足。與投資開發(fā)相關(guān)的新開工、土地購置面積增速等數(shù)據(jù)“降溫”初有顯現(xiàn)。

??1 10月銷售面積、金額環(huán)比降幅達(dá)15%以上，低基數(shù)致同比仍增長

??2018年1-10月銷售保持著平穩(wěn)的增長態(tài)勢，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，商品房銷售額115914億元，增長12.5%，但累計(jì)面積、金額增速雙雙下滑，較1-9月分別回落了0.7和0.8個百分點(diǎn)，市場轉(zhuǎn)冷趨勢較為顯著。而從銷售結(jié)構(gòu)來看，東部和東北部地區(qū)下滑最為顯著：東部地區(qū)前10月銷售面積53545萬平方米，同比下降4.7%，降幅比1-9月份擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)；東北地區(qū)市場熱度也持續(xù)回落，銷售面積同比下降了4.7%。而中部和西部地區(qū)雖然依舊保持著增長態(tài)勢，但增速均有下滑，較1-9月增速分別回落為1.5%和0.3%。

??從10月單月表現(xiàn)我們也不難看出頹勢，銷售面積、金額環(huán)比均出現(xiàn)15%以上的降幅，面積同比微降3.1%，金額同比增長6.3%但增幅縮窄，總體來看，“銀十不銀”，成交表現(xiàn)不及去年同期。究其原因，一方面調(diào)控持續(xù)“加碼”，凡是此前短期內(nèi)上漲過快的二三線城市基本都出臺了遏制投機(jī)需求的相關(guān)措施，市場觀望情緒濃厚；另一方面投資性需求預(yù)冷退燒，部分城市項(xiàng)目開盤去化不足五成，市場逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，一二線城市目前均迎來了“回調(diào)”，10月項(xiàng)目去化率僅為32%和31%，成交持續(xù)乏力，出現(xiàn)階段性購買力瓶頸。

??值得關(guān)注的是，“遏制房價上漲”的政策余波持續(xù)起作用，商品房的成交均價繼9月后再起回落，由9月的8751元/平米降至8535元/平米，較本年最高點(diǎn)已回落4%，調(diào)控成效穩(wěn)定展現(xiàn)。

??2 謹(jǐn)慎投資、力保銷售意愿強(qiáng)化，前10月開發(fā)投資增速繼續(xù)回落至9.7%

??從投資開發(fā)角度來看，10月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10660億元，環(huán)比下降12.23%，開發(fā)商的投資意愿有所回落；從1-10月整體來看，開發(fā)投資額累計(jì)增速依舊高位運(yùn)行，但仍存在小幅回落趨勢，1-10月份同比增長9.7%，增速比1-9月份回落0.2個百分點(diǎn)。

??目前來看，累計(jì)投資開發(fā)增速依舊保持較高位置，主要源于房企都在加緊工期，意圖在市場正式“降溫”前出貨，加快資金回籠，使得現(xiàn)金流盡早回正。但是，“金九銀十”成色不足對當(dāng)前市場信心或多或少存在一定的打擊，最主要的影響體現(xiàn)在年末將至，開發(fā)商都面臨“年終大考”，現(xiàn)金流無疑成為判斷企業(yè)運(yùn)營健康與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，尤其是此前依靠“高周轉(zhuǎn)”高速擴(kuò)張的中小房企，還貸壓力逼仄著企業(yè)調(diào)整運(yùn)營策略，部分房企已經(jīng)開始以促銷等方式變相降價，“以價換量”積極備糧以“過冬”，這在一定程度上降低了其投資開發(fā)熱情，使得增長后勁顯得不足。

??3 10月新開工量創(chuàng)2018年新低，土地購置面積增速開始向下回落

??從房企新開工和土地購置兩項(xiàng)指標(biāo)來看，1-10月房屋新開工累計(jì)同比增速有所下降，房企新開工意愿初現(xiàn)低迷。前10月房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%，增速回落0.1個百分點(diǎn)。單10月，新開工面積僅16171萬平方米，為2018年最低，同比增速14.74%，環(huán)比下降16.17%。究其原因，主要是源于一方面市場轉(zhuǎn)向已現(xiàn)，多數(shù)房企雖然以加緊工期、加快資金回籠的態(tài)度來迎接新的市場環(huán)境，但是部分中小房企心有余而力不足，另一方面10月由于公立假期較多是傳統(tǒng)的開工低落月份，可用于施工的時間也相對有限。初現(xiàn)匱乏的資金流與有限的工期相結(jié)合下，10月新開工量創(chuàng)年內(nèi)新低。

??從土地購置等指標(biāo)來看，房企拿地?zé)崆橐灿兴鶞p弱，2018年1-10月土地購置面積增速在近半年中首次出現(xiàn)下降。2018年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月份回落0.4個百分點(diǎn)；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，土地購置面積與土地成交價款的共同增速回落表明了土地市場整體開始偏離上升通道。結(jié)合目前的土拍狀況，供應(yīng)、成交規(guī)模持續(xù)回落，底價成交、流派現(xiàn)象普遍存在，預(yù)期后續(xù)土地購置指標(biāo)將維持小幅微降態(tài)勢。

??? 綜上，我們對于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：一是全年銷售面積料將持平或微增，成交金額再創(chuàng)新高但增幅有限。二是今年最后兩個月土地購置面積、新開工面積料將保持小幅回落，對投資開發(fā)增速也將造成一定程度的抑制作用。受到成交持續(xù)低迷的影響，土地投資謹(jǐn)慎和市場前景預(yù)期信心將受打擊，市場客群觀望情緒將進(jìn)一步加重，進(jìn)而加劇銷售不暢；企業(yè)端，融資一再縮緊，房企資金周轉(zhuǎn)愈加“笨重”，聚焦回款、謹(jǐn)慎投資將成為房企應(yīng)對低潮普遍行為，故在一定程度上會壓制開發(fā)投資規(guī)模。