[克而瑞]境外發(fā)債持續(xù)減少，在港排隊上市房企達8家

??企業(yè)發(fā)債

??10月企業(yè)發(fā)債環(huán)比下降32.7%

??10月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量274.59億元，環(huán)比上月下降32.7%。其中公司債發(fā)行量最大，為160.7億元，占比59%，環(huán)比增長24.4%；此外境外企業(yè)發(fā)債54.9億元，環(huán)比下降74.8%，自境外債使用用途受限之后，房企的境外發(fā)債已經(jīng)持續(xù)幾個月大幅下降，本月達到近4個月以來的最低點。

??本月房企發(fā)債融資成本為5.92%，處于今年來較低水平，主要由于本月房企發(fā)債量少，且其中龍頭房企發(fā)債占比高，結(jié)構(gòu)性的拉低了本月房企的發(fā)債成本。綜合前10月情況來看，房企平均融資成本6.06%，較2017年全年有所微降，剔除恒大及佳兆業(yè)2017年發(fā)行多筆總額和成本都相對較高的“老換新”境外優(yōu)先票據(jù)來看前10月平均融資成本6.12%，較2017年全年上升0.55個百分點。 

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，本月中海地產(chǎn)于10月22日發(fā)行的35億元的公司債是本月企業(yè)發(fā)債單筆金額最高的一筆融資，此外，TOP10的房企單筆融資額都顯著高于中小型企業(yè)，大型房企的融資能力在融資環(huán)境收緊下還是很強，如碧桂園及萬科分別發(fā)行了30億元和20億元的公司債。本月融資成本最低的為萬科A發(fā)行的一筆10億元的超短融，利率僅為3.1%，但一些處于正在擴張的房企融資成本逐漸處于高位，本月發(fā)行成本最高的為正榮地產(chǎn)于10月19日發(fā)行的一筆利率12.5%的境外優(yōu)先票據(jù)。

??10月到期債券類近200億元

??本月房企有10筆發(fā)債到期，金額共計199.7億元，金額最高為富力地產(chǎn)2017年10月13日發(fā)行的一筆8億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，此外，泰禾集團2015年10月16日發(fā)行的公司債10億元已于2017年提前贖回。提前關(guān)注到11月將有15筆債券到期，金額共計156億元。

??上市和股票

??擬上市房企：海倫堡和中梁先后遞交上市申請

??本月海倫堡地產(chǎn)于22日正式向港交所遞交了招股說明書，而中梁地產(chǎn)也于期后的11月13日正式遞交上市申請，房企上市融資熱情不減。截至10月底，在港交所等待IPO的房企有萬城控股、恒達集團、銀城國際、德信中國以及海倫堡地產(chǎn)五家。期后于11月12日，恒達集團正式掛牌上市。

??本月沒有房企旗下物業(yè)管理公司遞交上市申請。截至10月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司有新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)以及永升生活三家，而新城悅則于期后的11月6日成功上市。

??IPO和增發(fā)：大發(fā)和美的同日于香港上市

??本月新上市的房企有大發(fā)地產(chǎn)和美的置業(yè)，兩家均在10月11日于香港上市。期后于11月12日，恒達集團正式掛牌上市，發(fā)售價1.24港元/股，所得款項凈額3.132億港元。

??而在房企旗下物業(yè)管理公司方面，期后于11月6日，新城控股旗下物業(yè)公司新城悅成功上市，發(fā)售價2.9港元/股，所得款項凈額5.3億港元。至此，2018年新增上市的房企旗下物業(yè)公司已有雅生活、碧桂園服務(wù)以及新城悅?cè)摇?br/>

??10月有增發(fā)配股的房企僅陽光100一家。陽光100于10月8日公告稱，擬額外增設(shè)10億股新股，將公司法定股本增加至4000萬港元，分為40億股股份。此次增加法定股本、增設(shè)新股是為使陽光100具有更大靈活性以于日后有需要時透過配發(fā)及發(fā)行股份集資，并確保公司擁有充足的法定股本用于轉(zhuǎn)換2億美元在2021到期按6.5厘計息的可轉(zhuǎn)換債券下尚未轉(zhuǎn)換的已發(fā)行債券。

??股權(quán)變動：陽光城、泰禾等激勵員工通過二級市場持股

??本月其他重大股權(quán)相關(guān)買賣有陽光城、泰禾集團鼓勵員工用自有資金從二級市場買入公司股票，收益歸本人所有，虧損由公司股東承擔(dān)，這種方式使得是對公司全員上下的“股權(quán)激勵”，使得公司上下形成利益共同體，激勵員工的積極性；另一方面，在A股市場下行的情況下，有多家A股房企控股股東通過增持股票來維持市場信心，陽光城以及泰禾此舉此舉也將起到這一作用，而且不占用股東自有資金，達到雙贏的目的。此外，本月房企的股權(quán)變動情況還有10月25日融創(chuàng)持股金科27.6783%成金科第一大股東后于28日被黃紅云及其一致行動人反超。

??股價變動：18年新上市房企走勢較好

??本月地產(chǎn)股整體持續(xù)走弱。然而值得一提的是，18年在香港新上市的幾家房企本月走勢較好，正榮、大發(fā)以及弘陽在H股房企中漲幅都在前五之列，另一家新上市房企美的置業(yè)整月也上漲了近2%。

??在A股房企方面，嘉凱城在10月的漲幅尤為突出。主要原因是受到了恒大在10月23日大筆增持的影響，提振了市場的信心，使得其股價從22日到31日大漲了36.7%。而金科集團股價上漲的原因則較為復(fù)雜，除了企業(yè)三季報的優(yōu)秀表現(xiàn)刺激了股價上漲之外，融創(chuàng)和金科實控人的股權(quán)之爭也在26日大幅推高了股價，使得企業(yè)10月份漲幅高居A股房企第二。

??其他資本運作

??本月房企與金融機構(gòu)的合作較少，較為重要的有華潤置地聯(lián)合世博及中國人壽設(shè)立了150億商業(yè)地產(chǎn)投資基金：10月12日，南寧投資、華潤置地珠海、華潤投資創(chuàng)業(yè)、世博土地控股與中國人壽保險就設(shè)立及管理基金訂立一份合伙人協(xié)議?；鸬某跗诳傎Y金承擔(dān)將為人民幣150億元，主要目標為投資于寫字樓物業(yè)項目、酒店項目、商業(yè)物業(yè)項目及長租公寓項目以及相關(guān)周邊服務(wù)項目等。其中，中國人壽保險注資人民幣90億元，相當(dāng)于基金的總資金承擔(dān)約60%。

??我們認為，華潤本次和上海地產(chǎn)集團、中國人壽的大規(guī)模合作使得華潤得以用30億元的投資運用150億元的基金更加深入地開發(fā)上海市場，同時降低了對母公司資金的依賴度，對于華潤置地未來的規(guī)模發(fā)展也有著不小的幫助。