[第一太平戴維斯]2019中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度展望

??第一太平戴維斯近期發(fā)布2019年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更顯嚴(yán)峻的背景下，探討市場(chǎng)關(guān)注的幾大熱點(diǎn)話題，并對(duì)11個(gè)主要城市的熱點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)加以回顧與展望。

??甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：廣州、成都向好，但多數(shù)城市壓力攀升

??11座城市在2018年的寫字樓供應(yīng)合計(jì)同比下降37%，市場(chǎng)稍有喘息以消化存量，平均空置率同比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

??截至2018年末，11座城市中僅北京及廣州空置率低于10%，分別為7.0%及4.3%，也是僅有的租金增幅超過10%的兩座城市。但相較北京，廣州租賃需求基本面更為理想，空置率水平為近十年最低值。在宏觀經(jīng)濟(jì)整體面臨較大挑戰(zhàn)的背景下，廣州憑借相對(duì)較低的租金水平和成熟的營(yíng)商配套環(huán)境，展示了較強(qiáng)的企業(yè)吸引力。

??七座二線城市中，南京市場(chǎng)近兩年始終空置率最低，但這主要來源于有限的市場(chǎng)供應(yīng)（最近兩年新增供應(yīng)合計(jì)12萬(wàn)平方米左右），而需求支撐相對(duì)欠缺，2018年吸納表現(xiàn)僅為中西部同級(jí)城市成都的11%。而成都空置率在2018年末雖仍高達(dá)21.0%，但連續(xù)四年下降，已與二線城市均值（20.2%）非常接近。預(yù)計(jì)2019年成都寫字樓市場(chǎng)仍將維持較理想的上升勢(shì)頭。

??受經(jīng)濟(jì)環(huán)境及新增供應(yīng)影響，預(yù)計(jì)2019年市場(chǎng)表現(xiàn)將弱于2018年。11座城市的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總供應(yīng)較2018年增長(zhǎng)一倍，市場(chǎng)供應(yīng)壓力難以消解。預(yù)計(jì)除杭州市場(chǎng)由于自用型項(xiàng)目入市減小租賃壓力外，所有城市的甲級(jí)寫字樓空置率均將有所上升。

??此外，隨著更多辦公樓面被“聯(lián)合辦公“化，“辦公空間即服務(wù)（Waas）”的概念帶給寫字樓市場(chǎng)的影響或?qū)⒈却饲邦A(yù)期更加深遠(yuǎn)、廣泛和持久。企業(yè)社會(huì)正在加速變化，市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)及商機(jī)，老舊產(chǎn)業(yè)被迫重組整合，不確定氣氛濃郁。租戶對(duì)辦公空間靈活性的要求將越來越高。

??零售市場(chǎng)：整體租金走勢(shì)穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速市場(chǎng)洗牌

??與寫字樓市場(chǎng)類似，11座城市在2018年的零售商業(yè)供應(yīng)合計(jì)同比下降27%，平均空置率同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。

??11座城市中，除重慶和天津外的九座城市零售商業(yè)空置率均低于10%，且多數(shù)空置率同比小幅下降；同比租金亦有1.8%的平均增幅。但零售市場(chǎng)看似波瀾不驚的數(shù)據(jù)背后，部分掩飾了近年大量?jī)?yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)入市，競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致弱勢(shì)項(xiàng)目加速淘汰、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)重塑的局面。

??深圳及西安市場(chǎng)空置率最低，僅為1.2%及3.8%。雖然西安在2018年全年供應(yīng)高達(dá)122.8萬(wàn)平方米，是唯一一座超過100萬(wàn)平方米供應(yīng)的城市，但由于多數(shù)項(xiàng)目品質(zhì)極高、入駐表現(xiàn)出色，對(duì)市場(chǎng)更多起到正面影響。

??預(yù)計(jì)2019年11座城市的零售商業(yè)總供應(yīng)將同比增加19%，其中上海及武漢都將有超過100萬(wàn)平方米商業(yè)面積入市，且到2020年上海將再次迎來100萬(wàn)平方米左右的供應(yīng)。

??在居民收入持續(xù)上漲、固定投資回報(bào)漸微的背景下，消費(fèi)市場(chǎng)仍是引領(lǐng)中國(guó)步入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新時(shí)代的希望。中國(guó)家庭消費(fèi)支出約占GDP的35-40%，落后于50-70%的國(guó)際主流水平。然而住房貸款近兩年迅速增長(zhǎng)，導(dǎo)致家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，加之經(jīng)濟(jì)增速趨緩，預(yù)計(jì)將影響消費(fèi)信心。

??新機(jī)遇也在不斷涌現(xiàn)，本土品牌層出不窮，迎合不斷變化的消費(fèi)需求。從層出不窮的精品咖啡到電子產(chǎn)品，創(chuàng)新的商業(yè)模式填補(bǔ)了市場(chǎng)空缺，讓消費(fèi)者能以更親民的價(jià)格享受品質(zhì)提升。

??住宅市場(chǎng)：穩(wěn)價(jià)格穩(wěn)預(yù)期

??近年來中國(guó)一直以“降溫調(diào)控”為房市主基調(diào)，力求降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)的依賴。限購(gòu)限貸、嚴(yán)控預(yù)售證和售價(jià)、土地調(diào)控收緊等都已成為耳熟能詳?shù)某Ｒ?guī)政策手段。政策的初衷在于抑制房?jī)r(jià)上漲，從而緩解甚至減輕購(gòu)房壓力，同時(shí)亦要避免房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整，以免造成家庭財(cái)富嚴(yán)重縮水。在房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制的同時(shí)，成交行情亦需得以延續(xù)。如此開發(fā)商才能回籠資金，抑或償還貸款，抑或進(jìn)行再投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)及就業(yè)繼續(xù)增長(zhǎng)。

??租賃市場(chǎng)的發(fā)展顯著提速。政府希望通過發(fā)展租賃市場(chǎng)減輕民眾住房負(fù)擔(dān)，提升人口流動(dòng)性；鼓勵(lì)個(gè)人投資股市或創(chuàng)業(yè)繼而提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)；創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，盤活存量資產(chǎn)。隨著租賃市場(chǎng)逐漸成熟，未來或向多元化、專業(yè)化方向發(fā)展，進(jìn)一步細(xì)分領(lǐng)域以服務(wù)于不同群體。預(yù)計(jì)2019年，穩(wěn)價(jià)格穩(wěn)預(yù)期成為住宅市場(chǎng)主基調(diào)，租賃市場(chǎng)能否再有突破值得關(guān)注。