[申萬宏源]從城市布局看房企成長性，看好一 二線城市核心標(biāo)的

??在《因城施策調(diào)整，政策改善可期——2019年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略》報告中，我們詳細(xì)解釋了為什么判斷2019年一二線城市調(diào)控政策將出現(xiàn)適度放松，銷售面積同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，而三四線城市銷售增速持續(xù)下滑，銷售面積累計同比增速為負(fù)值。本篇報告旨在從城市布局的角度篩選出高成長性標(biāo)的。

??.從2019年全年的投資策略出發(fā)，我們強(qiáng)烈看好一二線城市的銷售回暖與政策改善，因此在不考慮公司經(jīng)營能力與推盤效率的情況下，布局一二線城市占比越高的房企對應(yīng)的銷售彈性將越大，體現(xiàn)為證券標(biāo)的將獲得明顯的超額收益。

??.30強(qiáng)房企門檻為銷售金額1000億，在這其中有15家房企在一二線城市土儲面積占比超過70%。占比90%以上的公司是分別為：中國金茂、首開股份、中海外，80%~90%的為陽光城、金地集團(tuán)，70%~80%的為遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金科股份、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、華潤置地、融創(chuàng)中國、萬科和旭輝集團(tuán)?？紤]到一二線城市銷售均價較高，簡單的判斷上述公司可售貨值超過八成位于一二線城市。

??.一二線城市占比較高的房企中，城市布局集中度較高的有金科股份、首開股份、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和陽光城，前十大城市土地儲備占比超過70%；城市布局較分散的為萬科、華潤置地、融創(chuàng)中國，前十城占比低于50%；其余公司占在50%~70%區(qū)間，分別為龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口、中海外、旭輝控股和中國金茂。從投資角度來看，集中度較高的房企需要更多關(guān)注其布局城市的房地產(chǎn)市場，風(fēng)險與收益的波動性較高，而布局較為分散的房企整體波動性較小，類似于一二線城市的指數(shù)股。

??.在A股房地產(chǎn)投資標(biāo)的中，從一二線城市布局較多角度出發(fā)，我們建議關(guān)注：萬科、金地集團(tuán)、招商蛇口、陽光城、金科股份和首開股份；從公司自身高周轉(zhuǎn)和強(qiáng)推盤銷售能力角度，建議關(guān)注新城控股、榮盛發(fā)展、華夏幸福、保利地產(chǎn)。

??.我們將40個一二線城市按當(dāng)前銷售熱度與未來銷售潛力分類。其中當(dāng)前銷售熱度用“2018年9-11月商品房銷售面積同比增速”表示，未來銷售潛力用“2018年9-11月銷售面積同比增速較2018年1-11月銷售面積同比增速的增加值”來衡量?；谏鲜鰯?shù)據(jù)，我們通過打分將其基本面數(shù)字化、可比化，最終得到，北京、上海、長沙、烏魯木齊、濟(jì)南、合肥、昆明、長春、鄭州、無錫為綜合基本面較好的城市。

??.北京市場需求端較為堅韌，二手房價格回暖，政策端新房預(yù)售證發(fā)放放松，一手房成交放量，土地市場的縮量與財政緊張有助于政策端持續(xù)改善。我們認(rèn)為2019年北京樓市有望新房成交量保持高增，價格止跌企穩(wěn)。因此看好布局北京市場的房企實現(xiàn)高銷售額，存在結(jié)構(gòu)性增長的機(jī)會，建議關(guān)注：首開股份，金融街，北京城建，首創(chuàng)置業(yè)。.上海市場2018年二手房成交量先于新房成交量回升，在限購限貸等政策不變的情況下，需求端依然呈現(xiàn)回暖跡象，城市的購買力較強(qiáng)。政策端新房預(yù)售證發(fā)放放松，同時限價幅度略有放松，一手房量價均有改善。地方財政上，土地成交價款/財政收入處于上海歷史低位，不過財政壓力相對北京較小。綜上，我們看好上?；谧陨沓鞘行枨髮崿F(xiàn)2019年的市場正增長，布局上海市場的房企值得關(guān)注。與北京不同的是，銷售榜中未出現(xiàn)土儲集中在上海本地的房企，萬科常年保持銷售前三，為全國化布局的龍頭房企。

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