[恒大研究院]日本住房制度啟示錄

夏磊2019-04-10 15:30:08來源:恒大研究院

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2019-04-10
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):恒大研究院

??有因必有果,有什么樣的政策和制度,就有什么樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果,住房制度是深植于一國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基因密碼。我們深入研究日本住房制度的四大支柱,探究其孕育房地產(chǎn)泡沫的終極邏輯,根本目的在于透視房地產(chǎn)運(yùn)行基本規(guī)律及其背后住房制度的深層次邏輯,為我國住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提供參考。

??第一,貨幣金融制度。日本央行缺乏獨(dú)立性,受大藏省影響較大,導(dǎo)致央行貨幣金融政策隨日本經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而頻繁變動(dòng)。1997年之前,“日本銀行的任務(wù)是根據(jù)國家政策進(jìn)行貨幣、金融調(diào)節(jié)及維護(hù)信用秩序,以有效發(fā)揮國家整體經(jīng)濟(jì)力量”,大藏省擁有對(duì)日本銀行的一般業(yè)務(wù)命令權(quán)、監(jiān)督命令權(quán)、官員解雇命令權(quán)等。1997年新《日本銀行法》出臺(tái),明確規(guī)定央行政策目標(biāo)是“通過保持物價(jià)穩(wěn)定,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展”,強(qiáng)調(diào)“尊重日本銀行貨幣政策自主性,確保經(jīng)營(yíng)決策透明性”。但大藏省對(duì)央行仍有較大影響,必要時(shí)大藏省有權(quán)要求日本銀行提供信用支持,且日本銀行在人事、預(yù)算、國際金融活動(dòng)、外匯市場(chǎng)操作等方面并非完全獨(dú)立。

??貨幣政策定力不足,調(diào)控目標(biāo)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和穩(wěn)定物價(jià)之間不斷切換,導(dǎo)致政策忽松忽緊。戰(zhàn)后日本央行的首要目標(biāo)是為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供充足資金;70年代因兩次石油危機(jī),貨幣政策目標(biāo)轉(zhuǎn)向控制通脹;1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂后日元升值抑制出口,央行的目標(biāo)重回經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);90年代泡沫破滅后又轉(zhuǎn)向解決通縮;直至1997年新法出臺(tái),才從法律上明確“日本銀行的基本使命是穩(wěn)定物價(jià)”。

??第二,稅收制度。重交易輕保有,在房地產(chǎn)上升期加速泡沫形成。保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕,只需繳納固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅,綜合稅率不到1.7%,鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有;交易環(huán)節(jié)收重稅,需繳納轉(zhuǎn)讓所得稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅等,若持有不到5年,僅轉(zhuǎn)讓所得稅的綜合稅率就高達(dá)39.63%,抑制短期交易。在房地產(chǎn)價(jià)格大漲時(shí),不動(dòng)產(chǎn)持有成本低、交易成本高,居民傾向于持有,導(dǎo)致土地市場(chǎng)供應(yīng)不足,推升地價(jià)。

??保有環(huán)節(jié)突然加稅,在房地產(chǎn)下行時(shí)加速泡沫破滅。1991年,為抑制地價(jià)上漲,日本政府開始加征地價(jià)稅,并強(qiáng)化特別土地保有稅,盡管稅負(fù)不高,但此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)已處下行期,加稅體現(xiàn)政府調(diào)控決心,市場(chǎng)預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn),加速地價(jià)下跌。

??第三,土地制度。土地金融屬性過強(qiáng),刺激投機(jī)。日本商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)以土地為抵押品進(jìn)行放貸,賦予土地很強(qiáng)的融資功能。80年代中后期,存款利率市場(chǎng)化導(dǎo)致銀行吸儲(chǔ)成本大增,大企業(yè)對(duì)銀行貸款依賴性下降,腹背承壓的銀行開始放寬信貸標(biāo)準(zhǔn),轉(zhuǎn)向?yàn)橹行∑髽I(yè)和個(gè)人提供不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款,寬松的資金面刺激炒地。

??此外,土地稀缺也導(dǎo)致了人們產(chǎn)生地價(jià)只漲不跌的預(yù)期。日本國土面積僅37.8萬平方公里,但3/4以上被山體覆蓋,建筑用地占比極低。60%左右為私人所有,其中建筑用地占比僅10%,土地供給嚴(yán)重不足;而亞洲人的傳統(tǒng)觀念中將置業(yè)作為安家的基礎(chǔ),土地需求旺盛。地少人多的現(xiàn)狀使得人們產(chǎn)生地價(jià)只漲不跌的心理預(yù)期,將土地視為最好的投資品。

??第四,租賃制度。日本住房家庭租房率在38%左右,租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá),主要在于:一是租約保護(hù),2017年三大都市圈住房租賃市場(chǎng)中97.5%為普通租約,到期后自動(dòng)接續(xù),房東在無“正當(dāng)理由”情況下不允許終止。二是租購?fù)瑱?quán),依法納稅的租客也能享受當(dāng)?shù)亟逃⑨t(yī)療等社會(huì)公共資源服務(wù),不受限于住房產(chǎn)權(quán)。三是機(jī)構(gòu)主導(dǎo),在日本民營(yíng)租賃住房管理上,2010年,25.5%由業(yè)主部分委托機(jī)構(gòu)管理,65.3%完全委托機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng),而自行管理僅占9%,機(jī)構(gòu)深度參與運(yùn)營(yíng)民營(yíng)住房租賃市場(chǎng)。

??深入研究日本住房制度,我們對(duì)很多房地產(chǎn)關(guān)鍵問題的認(rèn)識(shí)變得更加清晰。

??第一,房地產(chǎn)泡沫是一種貨幣現(xiàn)象,保持貨幣金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。貨幣金融政策頻繁變動(dòng)是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要原因。1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》簽署后,為抑制日元過快升值及其對(duì)經(jīng)濟(jì)的不利影響,政府1986年連續(xù)4次下調(diào)貼現(xiàn)率至3%的低利率水平。為穩(wěn)定國際貨幣市場(chǎng),1987年2月,日本再次下調(diào)貼現(xiàn)率至戰(zhàn)后最低值2.5%,并一直維持歷史最低水平到1989年4月。1985-1989年M1、M2月增速分別達(dá)7%和10%,高于同期4.5%的經(jīng)濟(jì)增速。持續(xù)低利率和日元升值導(dǎo)致大量資金流入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng),資產(chǎn)泡沫快速膨脹。1989-1990年,為抑制經(jīng)濟(jì)過熱和資產(chǎn)泡沫化,政府又連續(xù)5次上調(diào)貼現(xiàn)率至6%,1990年大藏省出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)融資,1991、1992年M2增速分別為2%和-0.4%,政策快速收緊擠破泡沫。

??第二,弱監(jiān)管的專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)孕育房地產(chǎn)泡沫。日本的個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從被忽視到爭(zhēng)搶、從銀行到專業(yè)機(jī)構(gòu)的演變。1965年以前,住房金融體系以政策性金融機(jī)構(gòu)為主。1965年,個(gè)人住房抵押貸款模式興起,部分地方銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)開始快速發(fā)展,但大銀行仍不愿涉足。隨著民間金融機(jī)構(gòu)的個(gè)貸市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,70年代初,大藏省主導(dǎo)設(shè)立“住?!惫荆饕峁﹤€(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。80年代,金融脫媒,迫使大銀行轉(zhuǎn)型進(jìn)入個(gè)貸領(lǐng)域,導(dǎo)致“住?!卑褬I(yè)務(wù)從個(gè)貸轉(zhuǎn)向房企融資。1980-1990年,七大“住?!毕蚍科筚J款余額占比從4.4%大幅增至78.6%,為房地產(chǎn)行業(yè)輸送了大量資金。1990年,大藏省雖出臺(tái)政策限制房地產(chǎn)融資,但因6家“住?!惫旧玳L(zhǎng)均為大藏省退休官員,“住?!焙娃r(nóng)林系統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)并未受到影響。1991年地價(jià)快速下跌,導(dǎo)致“住專”不良債權(quán)高筑,無法償還母行資金,大量金融機(jī)構(gòu)因此倒閉,日本金融系統(tǒng)穩(wěn)定性受到嚴(yán)重沖擊。

??第三,房地產(chǎn)的持有和交易成本在不同階段對(duì)居民和企業(yè)行為影響不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期,持有成本低、交易成本高導(dǎo)致居民和企業(yè)傾向于持有土地,與價(jià)格形成正反饋效應(yīng),反推價(jià)格快速上漲;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行期,小幅增加持有成本也能加劇土地拋售行為。

??第四,住房存量時(shí)代,規(guī)范建設(shè)租賃市場(chǎng)是解決住房難題的有效手段。日本在1973年各個(gè)都道府縣住房套戶比均超過1,供求基本平衡,市場(chǎng)開始進(jìn)入存量時(shí)代;80年代末房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性上漲,政府加大租賃住房供應(yīng),培育發(fā)展租賃住宅管理業(yè)態(tài),對(duì)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展至關(guān)重要;90年代以來,住宅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。受益于住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展,盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)起伏,但居民住有所居。

??第五,機(jī)構(gòu)主導(dǎo)管理有利于住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。從專業(yè)化角度看,租賃機(jī)構(gòu)的規(guī)?;芾磉\(yùn)作,可提供更好的住房租賃產(chǎn)品和服務(wù),有利于提升住房質(zhì)量;從監(jiān)管角度看,專業(yè)機(jī)構(gòu)為主的市場(chǎng),能避免過多一對(duì)一的糾紛,大幅提高監(jiān)管效率,節(jié)約行政成本;從行業(yè)發(fā)展角度看,機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的C2B2C模式有利于行業(yè)規(guī)范和完善,對(duì)出租人來說提高了出租率和流通率,對(duì)承租人來說提升了體驗(yàn)和信息透明度。目前日本八成以上的民營(yíng)租賃住房由專業(yè)機(jī)構(gòu)參與管理,住房租賃市場(chǎng)發(fā)展規(guī)范,值得我們反思和借鑒。(作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員)

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