[克而瑞]3月銷售由跌轉(zhuǎn)增1.8%，投資、新開工同比增12%

??17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2019年前3月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：3月銷售面積同比增1.8%且增幅創(chuàng)半年新高；東部地區(qū)銷售數(shù)據(jù)止跌回升，降幅收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積、開發(fā)投資額增速繼續(xù)走高至11.8%，而土地購置面積低位企穩(wěn)止跌。

??3月銷售面積增1.8%且增幅創(chuàng)近半年新高 東部地區(qū)止跌回升

??2019年3月，整體來看，全國(guó)商品房銷售面積為15727萬平方米，同比上升1.8%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；商品房銷售額14236億元，同比增長(zhǎng)8.3%，增速擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)。在度過了春節(jié)假期影響的慘淡樓市后，3月全國(guó)“小陽春”確有展現(xiàn)，銷售面積與金額增速大幅提高，可以看到當(dāng)前市場(chǎng)已觸底回暖，未來二季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)有望繼續(xù)提升。 

??從銷售結(jié)構(gòu)來看，東部地區(qū)銷售止跌回升，商品房銷售面積11636萬平方米，同比下降6.8%，降幅收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。3月26個(gè)一、二線城市有17城成交面積環(huán)比上揚(yáng)，主要是珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)也就可見一斑。中部、東北部也扭跌為漲，同比分別上漲2.8%和0.3%。此外，西部地區(qū)銷售面積同比增長(zhǎng)4.3%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　3月和前3月開發(fā)投資額增速皆沖高至12% 連續(xù)兩月2位數(shù)增長(zhǎng)

??從投資開發(fā)角度來看，投資額增速再創(chuàng)新高。1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)達(dá)到23803億元，累計(jì)同比增速達(dá)11.8%，創(chuàng)2014年末以來新高。從單月來看，3月同比增速也至11.98%。 

??2019年開年以來的開發(fā)投資額連增主要有兩方面原因。一方面由于各房企在拿地與開工方面均有提升。部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊頻頻引發(fā)搶地大戰(zhàn)，此前的底價(jià)成交已完全逆轉(zhuǎn)至高溢價(jià)拿地，僅以合肥為例，3月成交的11宗土地中有9宗溢價(jià)率在30%以上，其中3宗土地溢價(jià)率均在100%以上。另一方面資金面的“井噴”也是致使開發(fā)投資額連增的原因，1-3月房企到位資金同比增長(zhǎng)達(dá)5.9%，此外4月以來上市房企融資也已超1500億元。

　　前3月新開工面積同比增12% 土地購置面積降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)

??從新開工面積來看，房企開工意愿強(qiáng)烈，前3月房屋新開工面積累計(jì)同比增速11.9%，較此前擴(kuò)大5.9個(gè)百分點(diǎn)。就單月來看，3月同比增18.05%，較2月增速擴(kuò)大12各百分點(diǎn)，這主要有兩方面原因，一方面隨著天氣轉(zhuǎn)暖房企普遍開工以追趕工期；另一方面隨著部分城市市場(chǎng)回暖房企主動(dòng)開工已備后續(xù)行情的意愿也在走強(qiáng)。與此相佐證的是，住宅新開工面積同比增長(zhǎng)11.5%，成為房屋新開工面積上漲的主要支撐。 

??由于3月商品房銷售面積、土地購置面積雙雙增量，我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)新開工面積在量上將保持高位，增速上累計(jì)同比增速將繼續(xù)上揚(yáng)。

　　從土地購置面積來看，前3月土地購置面積增速同比下降33.1%，降幅比1-2月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。由于1-2月基數(shù)極低，3月有此成績(jī)已十分亮眼。考慮到3月二、三四線城市土地供應(yīng)明顯增加，加之部分城市供給計(jì)劃相繼公布，土地供應(yīng)即將提上日程，預(yù)計(jì)4月份土地購置面積仍將繼續(xù)回升。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：一是2019年銷售表現(xiàn)在上半年將緩慢回升，核心二線城市將率先回暖。二是投資開發(fā)額增速預(yù)計(jì)將保持相對(duì)高增速，主要是基于對(duì)新開工面積增速保持和土地購置面積增速低位回升以及2019年前期已售項(xiàng)目將要集中竣工交付而不得不加快施工的判斷。隨著市場(chǎng)企穩(wěn)回升，此前積壓未開工項(xiàng)目將陸續(xù)開工，土地購置面積也將隨之逐月回升，加之去年以來基數(shù)相對(duì)較低，故而在新開工和土地購置面積雙重增長(zhǎng)的加持下，加上施工進(jìn)度加大帶來房企開發(fā)投資也能快速增長(zhǎng)。