[恒大研究院]發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房自有率有多高?

夏磊2019-04-25 16:51:52來(lái)源:恒大研究院

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2019-04-25
  • 報(bào)告類(lèi)型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):恒大研究院

??最完美的住房市場(chǎng)是什么樣?100%的住房自有率?每個(gè)家庭都擁有自己的住房?目前接近實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的是新加坡,以90.9%的超高住房自有率居首,而老牌發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體如美國(guó)、英國(guó),住房自有率穩(wěn)定在60%左右。德國(guó)、香港更低,不到50%。

典型發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房自有率對(duì)比

??新加坡是城市國(guó)家,人口少,政府有能力全權(quán)解決居民住房問(wèn)題。新加坡總?cè)丝趦H561.2萬(wàn),不到北京的1/4,經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻位居世界前列,2017年人均GDP為53880.1美元,是中國(guó)的6.3倍,北京的2.8倍。新加坡住房自有率高有歷史淵源。早在1965年,新加坡被迫從馬來(lái)西亞聯(lián)邦獨(dú)立,李光耀政府為了增加民眾的國(guó)家認(rèn)同感,大力推進(jìn)“居者有其屋”計(jì)劃,以“恒產(chǎn)”換“恒心”。

??因此,從建國(guó)初,政府就一直通過(guò)低價(jià)、貸款、補(bǔ)貼等方式幫助國(guó)民實(shí)現(xiàn)住房自有,目前住房自有率高達(dá)90.9%,居發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之首。

圖表1:	新加坡1980-2017住房自有率

  美國(guó)也曾將“提高住房自有率”作為住房市場(chǎng)發(fā)展目標(biāo),但最終引發(fā)次貸危機(jī),住房自有率降至64%左右。1990-2008年的18年里,老布什、克林頓、小布什三位總統(tǒng)以提高住房自有率為目標(biāo)、倡導(dǎo)住房自有的“美國(guó)夢(mèng)”,放松杠桿,刺激買(mǎi)房,住房自有率在2004-2006年達(dá)到歷史最高的69%。但高風(fēng)險(xiǎn)的次貸占比大幅提升,形成嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn),最終爆發(fā)次貸危機(jī),住房自有率重回64%,成為無(wú)法擺脫的“住房自有率魔咒”。

圖表2:	美國(guó)1965年以來(lái)住房自有率基本保持在64%

  英國(guó)的住房自有率從1984年起一直維持在60%以上,2017年為62%。上世紀(jì)八十年代,英國(guó)開(kāi)始推行“公房私有化”政策,將地方政府社會(huì)住房折價(jià)出售給租戶(hù),大大刺激了住房自有率的提升。1984年,住房自有率首次突破60%,2001更高達(dá)69%。但由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、社會(huì)住房私有化力度優(yōu)惠減小,住房自有率開(kāi)始下降,2017年降至62%。

圖表3:	英國(guó)八十年代以來(lái)住房自有率維持在60%以上

  受高房?jī)r(jià)拖累,香港住房自有率近年來(lái)持續(xù)下降,2017年降至49%。1987年4月,香港政府發(fā)表《“長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略”說(shuō)明書(shū)》,住房政策從興建公屋轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)居民自置居所,住房自有率大幅提升,從1987年的37.9%提高到2001年的52.2%。但在2004年以后,由于房?jī)r(jià)攀升脫離居民購(gòu)買(mǎi)力,住房自有率持續(xù)下降,從2004年的54.3%下滑到2017年的49.2%。

圖表4:	香港2004年起住房自有率持續(xù)下滑

  德國(guó)的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá),很多家庭選擇租房居住,因此住房自有率僅為45%,在歐盟國(guó)家處于較低水平。德國(guó)租賃制度非常完善,而且租賃房屋質(zhì)量較好,55%的人口選擇租房居住,住房自有率僅為45%,遠(yuǎn)低于其他歐盟國(guó)家70%左右的平均水平。此外,德國(guó)人非常注重獨(dú)立自主,父母沒(méi)有為下一代留下房產(chǎn)的觀念,大多數(shù)年輕人需要靠自己積累,一般在30歲后才開(kāi)始考慮購(gòu)房,因此住房自有率隨年齡增長(zhǎng)不斷上升,30-40歲的群體僅為27%,60-65歲則增至56%。

圖表5:	2014年德國(guó)各年齡段的住房自有率

  我國(guó)的住房自有率接近90%,主要是計(jì)算口徑不同導(dǎo)致的虛高。國(guó)際上,住房自有率計(jì)算方法是居住在自有產(chǎn)權(quán)的家庭戶(hù)數(shù)/全部家庭戶(hù)數(shù),而我國(guó)則是按照自有(私有)住宅建筑面積/實(shí)有住宅建筑面積計(jì)算,實(shí)為住房私有率。兩者有兩個(gè)區(qū)別,一是國(guó)外是按照戶(hù)數(shù),而我國(guó)是根據(jù)建筑面積,二是后者將本地?zé)o房、但在外地有房的也納入計(jì)算??紤]到這兩個(gè)因素,我國(guó)的住房自有率應(yīng)該處于較合理的水平。(作者為恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員)

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