上海4月二手房報(bào)告：改善需求擴(kuò)大 量?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)定

??2019年4月，上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)為3916點(diǎn)，比3月上升11點(diǎn)，環(huán)比上漲0.27%，漲幅縮小0.25個(gè)百分點(diǎn)，二手房指數(shù)連續(xù)第二個(gè)月上漲；4月，二手房指數(shù)同比下降1.09%。

??4月，上海二手住宅成交套數(shù)為25230余套，環(huán)比下降1.90%，同比上升87.59%；以成交面積計(jì)，環(huán)比上升1.20%，同比上升88.31%。成交量連續(xù)第二個(gè)月保持在2.5萬(wàn)套以上水平。截至4月底，全市二手住宅掛牌量為66234套，環(huán)比下降0.45%；同比下降27.86%。掛牌量持續(xù)下降達(dá)22個(gè)月。

??4月市場(chǎng)表現(xiàn)：一、樓市“小陽(yáng)春”延續(xù)，需求加速，量?jī)r(jià)穩(wěn)定。其中中大戶型成交走勢(shì)搶眼，成交比例上升。具體為，本月成交面積環(huán)比上升、套數(shù)環(huán)比下降，套均面積由上月的76.66平方米擴(kuò)大到79.09平方米，表明改善類需求擴(kuò)大，中大戶型成交上升，小戶型下降；也表現(xiàn)為中高價(jià)位房源成交增加。

??二、市場(chǎng)上下月成交呈現(xiàn)波動(dòng)，總量保持高位。4月上半月成交11820余套，比3月下半月下降20.15%；4月下半月成交13410余套，比4月上半月上升13.45%。

??三、全市130個(gè)板塊價(jià)格走勢(shì)，上漲板塊占比由上月的73.08%縮小為65.38%；下跌板塊占比由上月的12.31%擴(kuò)大為20%；持平板塊占比仍為14.62%。以城區(qū)統(tǒng)計(jì)，依次為中心城區(qū)（成交占比32.16%）總體價(jià)格上漲0.29%；新興城區(qū)近郊(成交占比58.95%)總體價(jià)格上漲0.23%；新興城區(qū)遠(yuǎn)郊(成交占比8.89%)總體價(jià)格上漲0.31%。以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)總體價(jià)格上漲0.31%，內(nèi)外環(huán)間上漲0.23%，外環(huán)外上漲0.19%。

??四、全市130個(gè)板塊成交量走勢(shì)，63個(gè)上升，67個(gè)下降。以城區(qū)統(tǒng)計(jì),中心城區(qū)上升1.63%，近郊城區(qū)下降2.39%，遠(yuǎn)郊城區(qū)下降10.16%。以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交上升5.04%，為3180余套；內(nèi)外環(huán)間成交下降1.99%，為9520余套；外環(huán)外成交下降3.94%，為12420余套。以價(jià)格段統(tǒng)計(jì)，總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比63.34%，低于上月的66.60%；300-500萬(wàn)元房源成交占比23.69%，高于上月的22.88%；500萬(wàn)元以上房源成交占比12.97%，高于上月的10.52%。以面積段統(tǒng)計(jì)，七個(gè)面積段成交量四升三降，110平方米以上房源擴(kuò)量顯著。具體為，200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米、90-110平方米房源，成交分別上升35.67%、18.56%、8.49%、1.13%；50平方米以內(nèi)、50-70平方米、70-90平方米房源成交環(huán)比下降6.49%、4.63%、4.18%。

??五、全市普通住宅成交17020余套，非普通住宅成交8210余套。普通住宅與非普通住宅成交比例，全市為2.07:1，內(nèi)環(huán)內(nèi)為1.72:1，內(nèi)外環(huán)間為2.09:1，外環(huán)外為2.18:1。內(nèi)環(huán)內(nèi)兩者占比更為接近。

??六、全市成交TOP10板塊中，中心城區(qū)板塊1席，新興城區(qū)近郊7席、遠(yuǎn)郊2席。近郊的浦東三林、閔行浦江、浦東周康以616套、609套、518套分列前三位；遠(yuǎn)郊的金山新城、嘉定城區(qū)以490套、440套分列第五、九位；中心城區(qū)的靜安彭浦以453套列第七位。全市成交TOP10小區(qū)中，新興城區(qū)近郊9個(gè)、遠(yuǎn)郊1個(gè)；新興城區(qū)外郊環(huán)6個(gè)，郊環(huán)以外2個(gè)、內(nèi)中環(huán)間1個(gè)，松江泗涇的新凱家園以128套位居榜首。

??4月22日，上海市房管局局長(zhǎng)胡廣杰做客“2019上海民生訪談”表示，上海的住房發(fā)展處于“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵期”“居住困難矛盾的轉(zhuǎn)換期”和“住房租賃體系的構(gòu)建期”。近兩年來，上海的地價(jià)、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定。將堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，著力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。上海還將在保證滬籍居民供應(yīng)的前提下做增量，為非滬籍居民開放共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)。去年先行試點(diǎn)了三個(gè)區(qū)——金山、松江、虹口，今年計(jì)劃通過二季度對(duì)政策試點(diǎn)以來評(píng)估的基礎(chǔ)上，三季度16個(gè)區(qū)要全面拉開。

??市區(qū)漲幅明顯縮小

??4月，中心城區(qū)（7個(gè)傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）總體價(jià)格上漲0.29%，環(huán)比縮小0.33個(gè)百分點(diǎn)，收縮過半以上；其中內(nèi)環(huán)內(nèi)上漲0.31%，環(huán)比縮小0.43個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)寧、徐匯、黃浦、虹口、楊浦分別上漲0.36%、0.29%、0.28%、0.28%、0.27%；浦東內(nèi)環(huán)、靜安、普陀均上漲0.26%。中心城區(qū)全部65個(gè)板塊中，44個(gè)上漲、11個(gè)持平、10個(gè)下跌。上漲板塊如徐匯萬(wàn)體館、靜安西藏北路、黃浦濱江、長(zhǎng)寧古北，價(jià)格分別上漲0.69%、0.61%、0.56%、0.54%。下跌板塊如普陀甘泉宜川、長(zhǎng)寧北新涇、徐匯康健、楊浦東外灘，價(jià)格分別下跌0.25%、0.22%、0.17%、0.12%。

??3月，中心城區(qū)成交量環(huán)比上升1.63%，為8110余套。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量上升5.04%，為3180余套。中心城區(qū)70平方米以上的中大戶型房源成交占比35.28%，高于上月的31.86%，表明中心城區(qū)各類改善需求釋放明顯。所統(tǒng)計(jì)的七個(gè)面積段中，四升二降一平，90平方米以上面積段成交均現(xiàn)上升，其中，200平方米以上房源升幅最大，環(huán)比上升38.67%，為100余套；其次是110-140平方米、140-200平方米房源，環(huán)比上升29.38%、22.84%，為640余套、350余套。下降的面積段分別為，50平方米以內(nèi)、50-70平方米房源，環(huán)比下降5.25%、1.08%，為2950余套、2290余套。從中心城區(qū)成交量前100個(gè)小區(qū)看：一、以環(huán)線統(tǒng)計(jì)，分別為內(nèi)環(huán)以內(nèi)31個(gè)，內(nèi)中環(huán)間30個(gè)，中外環(huán)間板塊30個(gè)，外郊環(huán)間9個(gè)。各環(huán)線成交最多的小區(qū)為，內(nèi)環(huán)內(nèi)中遠(yuǎn)兩灣城、內(nèi)中環(huán)曹楊五村、中外環(huán)間陽(yáng)光建華城、外郊環(huán)間桃浦七村。二、套均成交50平方米以內(nèi)小區(qū)47個(gè)，環(huán)比減少3個(gè)。成交領(lǐng)先的小區(qū)多在楊浦中原、鞍山板塊，如市光三村、鞍山四村、工農(nóng)三村，分別成交26套、23套、22套，以40-45平方米的一室戶型、一室半戶型為主，動(dòng)遷購(gòu)置本區(qū)房源的需求推動(dòng)成交。另外，學(xué)區(qū)房小區(qū)如密云小區(qū)、梅園新村、濰坊九村，分別成交25套、19套、16套，與上月相比變化不大。三、中大面積段房源成交明顯放大，如90-120平方米的中大面積段改善小區(qū)陽(yáng)光建華城、中遠(yuǎn)兩灣城，分別成交35套、32套，高于上月的28套、24套，套均面積為101.61平方米、114.08平方米，套均總價(jià)為429萬(wàn)元、707萬(wàn)元。四、大面積房源成交量上榜的小區(qū)為浦東聯(lián)洋的仁恒河濱城、陸家嘴的世茂濱江花園，分別成交20套、18套，套均面積為170.04平方米、178.71平方米，套均總價(jià)1450萬(wàn)元、1470萬(wàn)元。

??內(nèi)環(huán)內(nèi)成交升幅領(lǐng)先板塊，長(zhǎng)寧、普陀、靜安內(nèi)環(huán)板塊分別上升27.50%、18.09%、14.97%，為250余套、220余套、360余套；浦東內(nèi)環(huán)板塊成交唯一下降，下降6.07%，為940余套。七個(gè)面積段六升一降，其中200平方米房源成交升幅最大，環(huán)比上升48.72%，為50余套；其次為110-140平方米、140-200平方米以內(nèi)房源，環(huán)比上升26.12%、17.19%，為330余套、220余套；50平方米以內(nèi)房源成交環(huán)比下降4.16%，為1120余套，表明內(nèi)環(huán)內(nèi)本輪行情由改善需求帶動(dòng)。從板塊表現(xiàn)看，成交前三的虹口四川北路、浦東洋涇、靜安新客站，環(huán)比上升10.42%、12.27%、6.12%。成交案例顯示，上述三板塊內(nèi)400-550萬(wàn)、70-80平方米的二室戶型成交集中，買家購(gòu)房為求改善居住，不少非學(xué)區(qū)房的中等面積房源也熱銷。由于帶看量增多，優(yōu)質(zhì)房源提價(jià)2%-3%。

??4月，新興城區(qū)近郊價(jià)格總體上漲0.23%，環(huán)比縮小0.15個(gè)百分點(diǎn)；遠(yuǎn)郊價(jià)格總體上漲0.31%，環(huán)比擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)。成交前三的浦東內(nèi)環(huán)外、寶山、閔行價(jià)格分別上漲0.26%、0.25%、0.25%；嘉定、松江、青浦價(jià)格分別上漲0.22%、0.17%、0.16%；含有較多遠(yuǎn)郊板塊的金山、崇明、奉賢，價(jià)格分別為上漲0.12%、下跌0.05%、下跌0.14%。新興城區(qū)全部65個(gè)板塊中，41個(gè)價(jià)格上漲、16個(gè)下跌、8個(gè)走平。上漲板塊如浦東惠南、寶山顧村、青浦趙巷、松江佘山，價(jià)格分別上漲0.62%、0.56%、0.52%、0.42%。下跌板塊如金山朱涇、松江莘閔、寶山羅店、奉賢南橋，價(jià)格分別下跌0.34%、0.21%、0.17%、0.16%。

??近郊城區(qū)成交量環(huán)比下降2.39%，為14870余套，所統(tǒng)計(jì)的近郊區(qū)域中，下跌領(lǐng)先的松江、浦東、奉賢近郊，分別下降6.33%、4.46%、2.59%，為1550余套、4820余套、670余套；上升區(qū)域中，金山近郊升幅最大，環(huán)比上升83.33%，為60余套，其余如嘉定、寶山近郊，成交環(huán)比上升2.77%、0.04%，為1000余套、2830余套。從面積段分析，50-90平方米房源成交最多，占比59.52%。所統(tǒng)計(jì)的七個(gè)面積段四降三升，50平方米以內(nèi)、50-70平方米、70-90平方米、90-110平方米房源，環(huán)比下降7.30%、4.67%、4.59%、2.16%，為1600余套、4020余套、4760余套、2170余套；200平方米以上、140-200平方米、110-140平方米房源，環(huán)比上升36.59%、15.18%、4.11%，為280余套、470余套、1440余套。綜上可見，近郊城區(qū)本月僅110平方米以上房源成交出現(xiàn)上升，中高端改善客需求強(qiáng)于剛需及初級(jí)改善客。其中，大面積房源小區(qū)如閔行浦江的新浦江城、閔行春申的上海春城、浦東周康的康橋半島，分別成交22套、21套、18套，均現(xiàn)不同程度的上升，套均總價(jià)在600-800萬(wàn)元，套均面積在130-160平方米。近郊城區(qū)成交100套以上的板塊49個(gè)，其中成交升幅前三的青浦徐涇、寶山共富、嘉定南翔，成交環(huán)比上升54.81%、32%、21.89%，為160余套、330余套、200余套，價(jià)格分別上漲0.18%、0.47%、0.54%。成交量前三的均為外環(huán)線附近板塊，為浦東三林、閔行浦江、浦東周康，三板塊也是全市成交前三，但成交環(huán)比下降2.84%、7.73%、4.07%，為610余套、600余套、510余套，價(jià)格分別上漲0.38%、0.47%、0.47%。調(diào)查顯示，上述板塊中以250-350萬(wàn)元的動(dòng)遷配套房、老工房（售后公房）為成交主體，板塊內(nèi)完善的配套使得不少年輕家庭或養(yǎng)老者選擇購(gòu)房，由于底價(jià)成交，一些新掛牌房源出現(xiàn)3-5萬(wàn)元的漲價(jià)也為買家所接受。從近郊成交前100個(gè)小區(qū)看：外郊環(huán)間小區(qū)70個(gè)，中外環(huán)間24個(gè)，內(nèi)中環(huán)間6個(gè)。外郊環(huán)間購(gòu)房需求集中，近郊城區(qū)成交排名前三的新凱家園、崧澤華城、和家欣苑均位于此區(qū)域，分別成交120套、90套、80套，所在的松江泗涇、青浦趙巷、寶山共富板塊價(jià)格分別下跌0.19%、上漲0.52%、上漲0.47%，三小區(qū)均為上市的動(dòng)遷安置房，成交以200萬(wàn)元左右、75平方米左右的二室戶型房源為主。內(nèi)外環(huán)間成交領(lǐng)先小區(qū)，如內(nèi)中環(huán)間的大華錦繡華城、中外環(huán)間的經(jīng)緯城市綠洲，以套均500-600萬(wàn)元、100平方米左右的房源為主，所在的浦東北蔡、寶山上大板塊價(jià)格分別下跌0.14%、上漲0.35%。

??遠(yuǎn)郊城區(qū)成交量環(huán)比下降10.16%，為2240余套。全部11個(gè)板塊中9升2降；價(jià)格表現(xiàn)為7漲2平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城區(qū)、臨港新城，成交占比遠(yuǎn)郊的64.46%，分別為490余套、440余套、310余套，價(jià)格分別為上漲0.27%、0.39、0.29%。成交案例顯示，三板塊內(nèi)成交以150-200萬(wàn)元、75-90平方米的房源為主，購(gòu)房者中外省市戶籍比例高，其中大多為首次購(gòu)房客，需求持續(xù)釋放，價(jià)格微漲。價(jià)格下跌板塊如金山朱涇、崇明長(zhǎng)興島，價(jià)格分別下跌0.34%、0.28%，成交環(huán)比下降24.14%、27.40%，為80余套、100余套。調(diào)查顯示，上述兩板塊購(gòu)房者以本地居民和投資客為主，成交以150萬(wàn)元以內(nèi)、80平方米左右的房源為主。

??二成板塊價(jià)格下跌

??4月，全市130個(gè)板塊中，價(jià)格上漲板塊85個(gè)，占比65.38%；持平板塊19個(gè)，占比14.62%；下跌板塊26個(gè)，占比20%。

??價(jià)格上漲板塊比上月減少10個(gè)，價(jià)格總體上漲0.40%，環(huán)比縮小0.23個(gè)百分點(diǎn)。上漲板塊中，中心城區(qū)44個(gè)，新興城區(qū)近郊34個(gè)，遠(yuǎn)郊7個(gè)；46個(gè)板塊量?jī)r(jià)齊升，39個(gè)板塊價(jià)漲量跌。其中成交量升幅領(lǐng)先的多在中心城區(qū)，如靜安江寧路、楊浦新江灣城、普陀武寧，分別環(huán)比上升78.26%、69.44%、49.28%，為80余套、60余套、100余套，價(jià)格分別上漲0.51%、0.27%、0.26%。上述三板塊中，大面積改善需求增速明顯，靜安江寧路110-140平方米房源成交環(huán)比上升250%，為14套；楊浦新江灣城、普陀武寧140-200平方米房源成交分別環(huán)比上升200%、175%，為15套、11套。調(diào)查顯示，上述板塊內(nèi)大面積房源的成交升溫，帶動(dòng)了置換鏈中的中小面積段房源成交上升，由此板塊整體量?jī)r(jià)齊升。新興城區(qū)成交上升板塊如浦東曹路、寶山上大，分別上升13.68%、12.27%，為210余套、240余套，價(jià)格分別上漲0.23%、0.35%。其中，浦東曹路90-110平方米房源成交環(huán)比上升84.62%，寶山上大110-140平方米房源成交環(huán)比上升45.45%。兩板塊50平方米小戶型成交則現(xiàn)下跌，環(huán)比下降16.67%、21.74%，在此類以首套客為主的近郊板塊中，置業(yè)面積出現(xiàn)擴(kuò)大，表明改善需求增速超過剛需。而降幅較大的多在新興城區(qū)較偏遠(yuǎn)的板塊，如金山楓涇、松江新橋、浦東外環(huán)、浦東惠南，分別環(huán)比下降33.33%、28.04%、25.5%、20.64%，為30余套、130余套、110余套、370余套，價(jià)格分別上漲0.13%、0.29%、0.52%、0.62%。上述四板塊購(gòu)房者以首套客為主，需求下降但價(jià)格未受影響。

??價(jià)格持平板塊19個(gè)，與上月持平。其中，中心城區(qū)11個(gè)，新興城區(qū)近郊6個(gè)、遠(yuǎn)郊2個(gè)。價(jià)格持平板塊成交10升9降，成交升幅前三的為金山亭林、黃浦南京東路、閔行航華，分別環(huán)比上升95.65%、71.43%、20.18%，為40余套、20余套、270余套，從成交案例看，上述三板塊價(jià)格穩(wěn)定，主力面積段成交上升明顯，閔行航華、金山亭林90-110平方米房源成交環(huán)比上升82.61%、80%，為40余套、20余套，改善型需求明顯釋放；黃浦南京東路50-70平方米房源成交環(huán)比上升150%，為10套，剛需客增多。成交下降幅度前三的為崇明新城、嘉定豐莊、長(zhǎng)寧仙霞，分別環(huán)比下降42.32%、19.71%、17.58%，為180余套、280余套、210余套。上述三板塊成立主力面積段均為70-90平方米房源，分別環(huán)比下降35.37%、37.36%、54.84%，成交下降受有效掛牌影響，價(jià)格波動(dòng)不大。

??價(jià)格下跌板塊26個(gè)，比上月增加10個(gè)，價(jià)格總體下跌0.18%，環(huán)比縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)。其中中心城區(qū)10個(gè)、新興城區(qū)近郊14個(gè)、遠(yuǎn)郊2個(gè)；量?jī)r(jià)齊跌板塊20個(gè)，價(jià)跌量升板塊6個(gè)。量?jī)r(jià)齊跌板塊中，跌幅領(lǐng)先的多為新興城區(qū)近郊偏遠(yuǎn)板塊或遠(yuǎn)郊板塊，如崇明長(zhǎng)興島、金山朱涇、青浦重固、寶山羅店，分別環(huán)比下降28.04%、24.14%、22.5%、17.88%，為100余套、80余套、30余套、220余套，價(jià)格分別下跌0.28%、0.34%、0.25%、0.17%。調(diào)查顯示，上述四板塊地理位置偏遠(yuǎn)，降價(jià)幅度通常在1%-2%，買家多為首次購(gòu)房者，預(yù)算250萬(wàn)元以內(nèi)者居多。價(jià)跌量升板塊中，中心城區(qū)如徐匯康健、靜安大寧綠地成交分別環(huán)比上升9.67%、6.25%，均為320余套，價(jià)格分別下跌0.17%、0.19%。上述兩板塊均出現(xiàn)了小面積房源成交下降、其余面積段成交上升的情況，升幅最明顯的為110-140平方米房源，分別環(huán)比上升75%、50%，為20余套、30余套。調(diào)查顯示，800-1000萬(wàn)元價(jià)格區(qū)間的購(gòu)房需求增長(zhǎng)，一是賣家方面積極配合，并未坐地起價(jià)，甚至給出1%-2%的優(yōu)惠，使得成交暢通；二是此類購(gòu)房者多為置換客，目標(biāo)小區(qū)出現(xiàn)合適房源后，快速出手。而板塊內(nèi)售后公房?jī)r(jià)格仍現(xiàn)下跌，由此影響板塊整體價(jià)格走低。新興城區(qū)如嘉定安亭、浦東北蔡，成交分別環(huán)比上升14.84%、3.11%，為170余套、290余套，價(jià)格分別下跌0.21%、0.14%。嘉定安亭成交以70-110平方米房源為主，成交量環(huán)比上升48.68%，大多業(yè)主面對(duì)預(yù)算有限的剛需客，采取降價(jià)攬客的手段。浦東北蔡需求結(jié)構(gòu)發(fā)生微弱變化，成交主力50-70平方米房源讓位70-90平方米房源，交易環(huán)比上升26.76%，表明板塊內(nèi)改善需求增加，剛需下降。

??上海房產(chǎn)之窗二手房指數(shù)報(bào)告指出，4月上海二手住宅市場(chǎng)延續(xù)小陽(yáng)春行情，其中，需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，表現(xiàn)為改善需求明顯放大，有效填補(bǔ)了剛需的減少，本輪行情在中大面積改善需求釋放下使得成交總量得以保持。各面積段房源成交表現(xiàn)差異，中大面積段房源成交量上升，小面積段房源出現(xiàn)下降，表明市場(chǎng)熱度由整體上升，轉(zhuǎn)為以改善為主的結(jié)構(gòu)性上升。價(jià)格走勢(shì)連續(xù)第二個(gè)月上漲，但幅度有所減弱，上漲板塊的數(shù)量也隨之減少。值得關(guān)注的是，從城區(qū)走勢(shì)看，中心城區(qū)是本月唯一量?jī)r(jià)齊升的區(qū)域，但漲價(jià)幅度收縮最大；而新興城區(qū)近郊和遠(yuǎn)郊部分，均出現(xiàn)了價(jià)漲量降的情況，不過遠(yuǎn)郊成為本月漲價(jià)幅度最大的區(qū)域。市場(chǎng)走勢(shì)量?jī)r(jià)制約顯著。

??4月，市場(chǎng)成交得以站穩(wěn)2.5萬(wàn)套水平之上，延續(xù)“小陽(yáng)春”特征。市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性需求變化再次凸顯。其中一大變化是，非學(xué)區(qū)改善房的需求增速，超過小面積房甚至學(xué)區(qū)房，表明樓市向滿足自住性、舒適度為主的方向轉(zhuǎn)變。這類中間價(jià)位層房源成交的上升，對(duì)售后公房、大面積住宅、高端住宅的成交起到有效推進(jìn)作用。5月，改善需求能否進(jìn)一步放量，也取決于價(jià)格博弈，拭目以待。