[克而瑞]中原城市群三四線市場調(diào)研（二十六）洛陽篇

??城市概況

??省域副中心城市，經(jīng)濟、資源相對獨立

??省會虹吸效應弱

??洛陽是河南省地級市，下轄1個縣級市、8個縣、6個區(qū)。東鄰省會鄭州市，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和著名古都，省域副中心城市，也是中部地區(qū)重要的工業(yè)城市。洛陽2018年全年全部工業(yè)增加值1772.9億元，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達70%左右。相比之下，洛陽市豐富的旅游資源也只能成其“副業(yè)”。2018年洛陽市地區(qū)生產(chǎn)總值4640.8億元，人均生產(chǎn)總值達67707元，超過1萬美元，屬于中等發(fā)達地區(qū)水平；2018年末全市常住人口688.85萬人，其中市區(qū)人口224.93萬人。年末城鎮(zhèn)常住人口396.57萬人，城鎮(zhèn)化率為57.57%。由于洛陽的環(huán)境宜居，產(chǎn)業(yè)豐富，經(jīng)濟相對發(fā)達，所以鄭州對洛陽的虹吸效應較小，洛陽的發(fā)展自成一體。

??市場綜述

??長期供需平衡略偏供給不足

??剛改需求正持續(xù)釋放

??整體市場熱度不減，各區(qū)域開盤去化率基本都在90%及以上，項目日均到訪量基本都維持在40-50組，周末甚至更多，主要源于在售項目相對較少，市場貨量有限。其中老城區(qū)，西工區(qū)，澗西區(qū)當前在售樓盤較少，均價基本在9000-10000元/平米不等；洛河以南的洛龍新區(qū)因市政規(guī)劃等配套利好，在2017年洛陽市場房價在7000-8000元/平方米左右，2018年有少許上漲，到2019年突破萬元大關(guān)，房價已飆升至12000-13000元/平米，隨著近期碧桂園地王7000元/平米拍出，未來房價仍有上漲預期。 

??與開封不同的是，洛陽房地產(chǎn)市場發(fā)展相對良性，樓盤價格基本平穩(wěn)商社個，郊區(qū)客群占比較少，因洛陽本地以工業(yè)，旅游業(yè)作為產(chǎn)業(yè)支撐，常住人口近700萬，還是有一波剛需和改善需求有待釋放，加之政府控房價等措施，短期內(nèi)市場熱度還將維持。此外，洛陽市場自成一體，整體呈現(xiàn)出供不應求的情況，鄭州對洛陽的虹吸效應并不顯著，少量高端客群會因教育和醫(yī)療資源去鄭州置業(yè)。

??調(diào)控政策

??不限購、未限簽、限價

??市場相對寬松

??洛陽不限購，2017年5月限價，限貸，到2018年限價有所松動，直至2019年5月1日所有房管局集中到鄭州開會限價，原則上新推樓盤均價不能超過之前備案價，若為首開不得高于區(qū)域最高價，但有操作空間，當前還未限簽。

??土地市場

??未來可供地塊較少

??城市往伊濱區(qū)方向發(fā)展

??政府無地可供，洛陽整體向伊濱區(qū)方向發(fā)展，近2年來洛龍新區(qū)也僅供應2-3宗地塊，2019年至5月份拍了2宗地，分別由金科和碧桂園獲得，其中碧桂園5月22日以成交總價14.01億，成交樓面價7005元/平方米，溢價率133.5%拍下洛龍區(qū)香山路與定鼎門街交匯處東南角地塊，該地塊有15家房企參加競拍，開發(fā)商競爭異常激烈，是洛陽新地王。 

??土地市場整體來看，外來房企碧桂園，恒大，金科，中梁紛紛進駐，本土開發(fā)商因拍地保證金門檻過高而被拒之門外。目前城中心剩余地塊極少，城中心政府有計劃進行舊改，但由于村民不配合推進較慢。

??客群及需求

??地緣性特征表現(xiàn)顯著

??存在居住降級趨勢

??客群置業(yè)傾向來看，地緣性特征表現(xiàn)顯著，老城區(qū)客戶基本在老城區(qū)和西工區(qū)，澗西區(qū)置業(yè)，新城區(qū)客戶主體仍為新城區(qū)繼續(xù)購房，也承接部分與新城有交集的西工區(qū)，澗西區(qū)客戶（跨區(qū)域上班，父母養(yǎng)老等），郊縣客戶占比為10%-20%。此外，仍存在部分低購買力新區(qū)客戶外溢至老城區(qū)的現(xiàn)象。 

??近年來隨著房價的日益攀升，同樣存在居住降級的趨勢，90平米三房，140平米四房的現(xiàn)象比比皆是，房企為了迎合不同客群的需求，各項目面積跨度基本在80-140平米不等。