仲量聯(lián)行：融資管控升級，房地產(chǎn)銷售承壓

??2019年8月15日，上?！獓医y(tǒng)計局發(fā)布了2019年7月70個大中城市商品房住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，7月份商品住宅銷售價格漲幅總體穩(wěn)定。分城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅與上月相同。

??雖然7月住宅銷售價格漲幅總體穩(wěn)定，但從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，在高壓的樓市政策和市場資金管控之下，不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)放緩。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.6%，連續(xù)第三個月回落，其中住宅投資增速回落0.7個百分點。作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標，1-7月住宅新開工面積增速下降0.8個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降29.4%，降幅較上月擴大1.9個百分點。仲量聯(lián)行（紐交所代碼：JLL）認為，可以預見，土地市場降溫、新開工增速下滑，將推動未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。

??銷售方面，1-7月份商品房銷售面積同比下降1.3%，其中，住宅銷售面積下降0.4%，較1-6月1%的降幅稍有收窄。但近期全國首套房利率上調(diào)、各銀行房貸政策收緊，將使未來住宅銷售承壓。

??高壓的政策，嚴控的資金

??在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”這個大原則下，對于房地產(chǎn)行業(yè)的資金管控正在加速收緊。

??在5月銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”，要求嚴格管理銀行及信托對開發(fā)商的融資后，信托、海外債、銀行貸款等監(jiān)管新政頻出，房企融資壓力不斷增大。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7.0%，較上月回落0.2個百分點，已連續(xù)三個月增速回落。

??而就在近期，因擔心部分城市房地產(chǎn)信貸規(guī)模過高，監(jiān)管層將針對32個熱點城市的房貸業(yè)務展開專項檢查，包括開發(fā)性貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款管理都將面臨更嚴格的審查。

??融資管控升級之下，未來土地市場將進一步降溫；而房貸實際利率上行及個人房貸政策收緊將使未來銷售市場承壓，從而影響房企的資金回籠速度，加上其他融資渠道的收緊，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)。

??總體而言，市場此前的放松預期落空，房地產(chǎn)金融環(huán)境已進入一個更嚴厲的、多方位的管控通道。這體現(xiàn)出中央堅持“房住不炒”和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的決心。