[易居研究院]2019年上半年上市房企存貨研究報告

??20家房企存貨去化周期為13個月，已經(jīng)進入上升通道

??下半年去庫存將是房企重要工作

??報告摘要：1、截至2019年上半年，20家房企存貨規(guī)模達26874.7億元，環(huán)比增長0.6%，同比增長16.6%。環(huán)比未出現(xiàn)明顯增長，同比也處于歷史較低水平，是因為2019年2季度房地產(chǎn)調(diào)控有所收緊，房企拿地有所受限。20家房企存貨去化周期為13.0個月，環(huán)比增長1.0%，同比增長2.0%。

??2、按規(guī)模分類：2019年上半年，超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為12.6%、20.4%和33.4%?？傮w來看，出于擴大企業(yè)規(guī)模的需要，中型房企在近階段拿地最為積極。此外，中型房企同比增速出現(xiàn)回落，而超大和大型房企略有提高。2季度，大型與中型房企存貨去化周期分別為9.8和22.8個月，環(huán)比分別增長2.4%和0.5%，而超大房企存貨去化周期為9.7個月，環(huán)比下降0.5%。

??3、按性質(zhì)分類：2019年上半年，央企、地方國企和民企存貨同比增速分別為16.1%、11.5%和22.8%，民企拿地最為積極。除地方國企，央企和民企的存貨同比增速均有所提高。2季度，央企、地方國企和民企存貨去化周期分別為11.3、17.8和10.9個月。央企和民企去化周期環(huán)比增長1.8%和6.1%，而地方國企環(huán)比下降4.0%。4、預測：隨著730會議對樓市的再次定調(diào)，7-8月新房市場成交量逐漸萎縮，即使9月房企推盤量大增，市場降溫態(tài)勢難以扭轉(zhuǎn)。此外，就目前7-8月的形勢來看，土地市場成交量也有所下降。從基期值來看，2018年3季度存貨同比增速高于2季度。因此，預計2019年3季度房企的存貨同比增速大概率回落，去化周期變長。

??存貨是房企未來可變現(xiàn)的重要資產(chǎn)。存貨規(guī)模過大或過小均會造成一定的經(jīng)營風險。若規(guī)模過小，房企可能會因土儲不足而被動補庫存；若規(guī)模過大，房企可能會因過于激進的拿地策略導致債務攀升，后續(xù)政策調(diào)控從嚴可導致存貨轉(zhuǎn)化成資金難度增加，從而去化周期延長且資金吃緊。

??一、概念與指標

??報告選取了20 家A 股上市房企的存貨、預收款、毛利及合同銷售額，數(shù)據(jù)來自于各企業(yè)的公司公告，其中存貨、預收款均為會計核算口徑。

??以萬科集團2018 年年報為例，存貨分為完工開發(fā)產(chǎn)品（已建成待售）、在建開發(fā)產(chǎn)品（含已預售）、擬開發(fā)土地和其他。存貨以成本進行初始計量，包括采購成本、加工成本和其他成本。其中，完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)土地為主要構(gòu)成，三項占比已高達99.8%。在數(shù)據(jù)處理上，我們將預售部分的成本從存貨里扣除。因此，本報告的存貨口徑為未銷售的房企存貨。

??預收款是指企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項，因會計準則要求公司在進行房地產(chǎn)項目銷售時，以該項目完工并已向購買方辦理交付手續(xù)為時點確認銷售收入。目前國內(nèi)商品房銷售采取的是期房預售制度，已建預售的收入記在財報的預收款中。此外，考慮到年末房企沖銷量的影響，我們將季度的預收款及合同銷售額做了平滑處理。

??計算公式為：

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