2019-10-21 16:34:38
??3季度新房市場量縮價跌,9月二手房成交量小反彈
??報告摘要:1、土地市場:前3季度累計土地成交建面同比增長12.3%,低溢價率仍為9月上海土地市場的主基調(diào)。優(yōu)質(zhì)地塊基本以底價成交,上海土地市場已降溫許久,目前或為房企拿地的“窗口期”,年初累計同比增長也在情理之中。
??2、新房市場:9月新房供應(yīng)量井噴式爆發(fā),而成交量僅表現(xiàn)為小增,“金九”明顯落空。從季度數(shù)據(jù)來看,2019年3季度新建商品住宅成交面積同比下降5.9%,供應(yīng)面積同比下降11.9%。2019年3季度推盤量處于較低水平,同時新房供略小于求。自2006年至2019年以來,此為上海新房價格首次在3季度出現(xiàn)同比下跌。主要原因是受臨港新政影響,8月新房價格創(chuàng)下了自2018年5月以來的新低,拉低了均值。
??3、二手房市場:9月,上海二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長7.6%,同比增長51.6%。相較新房市場,“金九”上海二手房市場明顯較為火熱。在二手住宅成交量連續(xù)5個月環(huán)比下降后,9月出現(xiàn)小反彈,重新站上強(qiáng)弱分水嶺。
??4、預(yù)測:目前上海新房市場表現(xiàn)較為平穩(wěn),后市來看,10月推盤量較9月有所減少,預(yù)計新房市場的“銀十”大概率也將落空。從二手房來看,在經(jīng)歷了兩年低迷期后,成交量開始回歸均值。預(yù)計2019全年上海二手房市場應(yīng)強(qiáng)于2018年。
??一、土地市場:前3季度成交建面同比增長12.3%
??2019年1-9月,上海共成交205幅土地,土地成交建筑面積1691.7萬平方米,同比增長12.3%;土地出讓金1327.8億元,同比增長0.7%。單9月來看,上海共成交40幅土地,其中商品房住宅用地12幅、動遷房住宅用地12幅、租賃住宅用地5幅、工業(yè)用地5幅、商辦用地2幅、商住用地2幅、其他用地1幅。低溢價率仍為9月上海土地市場的主基調(diào),值得注意的是,楊浦區(qū)新江灣社區(qū)及長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)均有1幅商品房住宅用地出讓,靜安區(qū)西南社區(qū)1幅商辦用地被上海國資委下屬全資子公司競得。此類優(yōu)質(zhì)地塊基本以底價成交,上海土地市場已降溫許久,目前或為房企拿地的“窗口期”,年初累計同比增長也在情理之中。
??二、新房市場:3季度量縮價跌1、9月新房成交量環(huán)比增長4.3%
??9月,上海新建商品住宅成交面積約78.9萬平方米,環(huán)比增長4.3%,同比增長13.1%;新增供給面積90.8萬平方米,環(huán)比增長110.0%,同比增長33.2%。9月新房供應(yīng)量井噴式爆發(fā),而成交量僅表現(xiàn)為小增,“金九”明顯落空。就當(dāng)下房企資金面偏緊,房地產(chǎn)調(diào)控仍趨嚴(yán)來看,降價促銷加快資金回籠應(yīng)是常態(tài)。目前上海新房市場表現(xiàn)較為平穩(wěn),后市來看,10月推盤量較9月有所減少,預(yù)計新房市場的“銀十”大概率也將落空。
圖2 上海新建商品住宅成交面積與同比增速
??從季度數(shù)據(jù)來看,2019年3季度新建商品住宅成交面積為215.5萬平方米,同比下降5.9%;新建商品住宅供應(yīng)面積為212.4萬平方米,同比下降11.9%。從歷史數(shù)據(jù)來看,2019年3季度推盤量處于較低水平,同時新房供略小于求。由此可見,在2季度新房成交量逐漸萎縮后,房企在3季度推盤較為嚴(yán)謹(jǐn)。
??點擊查看完整版報告:[易居研究院]9月上海房地產(chǎn)市場報告