[恒大研究院]中國(guó)住房市值報(bào)告：2019

??導(dǎo)讀：當(dāng)前中國(guó)住房市值是多少？在國(guó)際處于什么水平？上述問(wèn)題關(guān)系到認(rèn)清中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)、住房政策調(diào)整等。以恒大研究院8月報(bào)告《中國(guó)住房存量報(bào)告：2019》為基礎(chǔ)，我們首次測(cè)算了全國(guó)、各省級(jí)、各地級(jí)單位的住房市值。

??摘要：

??現(xiàn)有住房市值研究均存在明顯問(wèn)題，或夸大其辭，或混淆口徑。網(wǎng)文流傳“2017年中國(guó)房產(chǎn)市值達(dá)65萬(wàn)億美元，超美國(guó)、歐盟、日本總和”，在量上錯(cuò)誤地把商品房等同于商品住宅，且誤以高估的人均住房面積計(jì)算導(dǎo)致高估住房存量，在價(jià)上把規(guī)模龐大、但缺乏流動(dòng)性的農(nóng)村住房按商品房?jī)r(jià)格計(jì)算。

??本文的研究思路是：以市價(jià)法測(cè)算中國(guó)不同類(lèi)別的城鎮(zhèn)住房市值，以成本法測(cè)算中國(guó)農(nóng)村住房市值，并主要以O(shè)ECD公布的國(guó)際住房市值數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)推算當(dāng)前值作為比較。

??中國(guó)住房市值有多大？1）2018年中國(guó)住房市值321萬(wàn)億元，是GDP的3.6倍，占股債房市值的71%。2000-2018年，中國(guó)住房市值從23萬(wàn)億元增至321萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)15.7%；其中，住房存量增加、房?jī)r(jià)上漲分別貢獻(xiàn)11%、89%。人均住房市值從1.8萬(wàn)元增至23萬(wàn)元，年均增長(zhǎng)15.2%，高于人均GDP年均增長(zhǎng)的13.8%。住房市值年均增速超過(guò)名義GDP的13%，因此住房市值與GDP的比例從233%增至356%。住房市值占股債房市值的比例由75%波動(dòng)下降至71%；2000年比例較高的主要原因在于當(dāng)時(shí)資本市場(chǎng)初步發(fā)展，股市債市規(guī)模合計(jì)7.7萬(wàn)億元，僅相當(dāng)于GDP的77%。

??2）東部地區(qū)住房市值占全國(guó)超6成，粵京滬蘇浙魯6省住房市值占5成。分地區(qū)看，2018年?yáng)|部、中部、西部、東北地區(qū)住房市值占比分別為63.2%、17%、15.4%、4.4%，而對(duì)應(yīng)的住房存量占比分別為37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，東部地區(qū)住房市值占比明顯超過(guò)住房存量主要在于房?jī)r(jià)較高。分省看，全國(guó)51%的住房市值集中在廣東、北京、上海、江蘇、浙江、山東6個(gè)沿海發(fā)達(dá)省份；除寧夏外，其余省份的住房市值與GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超過(guò)330%。

??3）一線(xiàn)住房市值占全國(guó)四分之一，66城住房市值與GDP比例大于350%。分線(xiàn)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)住房市值占全國(guó)比重分別為25%、31%、44%，而其住房存量占比分別為4.1%、19.8%、76.1%，住房市值與GDP的比例分別為693%、345%、259%。一二線(xiàn)住房市值高主要源于人口長(zhǎng)期集聚下的人地嚴(yán)重錯(cuò)配和貨幣長(zhǎng)期超發(fā)，房?jī)r(jià)明顯較高。具體來(lái)看，住房市值與GDP的比例小于150%、在150%-250%之間、在250%-350%之間、大于350%的地級(jí)單位分別有47、120、103、66個(gè)。

??其中，住房市值與GDP的比例小于150%的城市多在西部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人口總量小且長(zhǎng)期外流。住房市值與GDP的比例大于350%的城市主要分為兩類(lèi)：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門(mén)等核心城市；二是三亞、麗水、大理、恩施等旅游城市。可以發(fā)現(xiàn)，城市層面住房市值與GDP的比例高低與該城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大小并無(wú)明顯聯(lián)系。

??中國(guó)住房市值在國(guó)際處于什么水平？1）與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)住房市值及與GDP、股債房市值的比例均較高，但人均住房市值低。從住房市值看，2018年中國(guó)為47萬(wàn)億美元，明顯大于美國(guó)的26萬(wàn)億美元、日本的10萬(wàn)億美元、英法德三國(guó)合計(jì)的28萬(wàn)億美元。從住房市值與GDP的比例看，2018年中國(guó)為356%，高于美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)的126%、208%、238%、320%、341%。中國(guó)住房市值及其與GDP比例較高源于人地錯(cuò)配，一二線(xiàn)高房?jī)r(jià)，三四線(xiàn)高庫(kù)存，導(dǎo)致全國(guó)住房市值高。從住房市值占股債房市值的比例看，2018年中國(guó)為71%，高于美國(guó)的28%、日本的37%、英國(guó)的51%、法國(guó)的58%、德國(guó)的66%。但從人均住房市值來(lái)看，2018年中國(guó)為3.3萬(wàn)美元，遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)的7.9、8.1、13.6、14.1、11.5萬(wàn)美元。中國(guó)住房市值與股債房市值的比例較高還在于中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不成熟，直接融資比例較低，導(dǎo)致股票、債券市值較低。

??2）與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)居民家庭配置房產(chǎn)比例較高。2018年中國(guó)居民家庭住房資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中占比達(dá)到57%，高于英國(guó)的49%、日本的37%、美國(guó)的24%、德國(guó)的22%。在中國(guó)較高房產(chǎn)比例的另一面，則是較低比例的金融資產(chǎn)配置。2018年中國(guó)居民金融資產(chǎn)配置占比為40.4%，遠(yuǎn)低于美國(guó)的70.6%、日本的63.9%、英國(guó)的53.4%，略高于法國(guó)的39.2%。

??政策建議：1）以人地掛鉤和金融穩(wěn)定為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，建立居住導(dǎo)向的新住房制度。包括：以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)；保持房地產(chǎn)金融政策穩(wěn)定；轉(zhuǎn)變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，豐富供應(yīng)主體；推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。

??2）振興資本市場(chǎng)，促進(jìn)居民家庭優(yōu)化資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)。包括：提高直接融資比重，建立市場(chǎng)主導(dǎo)型金融體系；進(jìn)一步推行注冊(cè)制，提高機(jī)構(gòu)投資者占比，引導(dǎo)價(jià)值投資理念；繼續(xù)加大證券欺詐的懲處力度，加快修訂《證券法》，聯(lián)動(dòng)修改《刑法》等相關(guān)法律。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：結(jié)合城鎮(zhèn)住房來(lái)源結(jié)構(gòu)假設(shè)了各類(lèi)城鎮(zhèn)住房的折價(jià)系數(shù)；農(nóng)村住房市值以成本法估算但未考慮折舊。

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