[克而瑞]人口擴張型三四線城市的發(fā)展陷阱——以泉州、徐州為例

??導(dǎo) 讀 

??人口擴張必然帶來購房需求增長嗎？調(diào)控風(fēng)險會不會與行業(yè)競爭同步到來？哪些擴張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？

◎  文/ 馬千里、邱娟、周奇

??人口是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，人口的流動會引發(fā)區(qū)域興衰和產(chǎn)業(yè)更迭，因此房地產(chǎn)行業(yè)流傳著一金句——“長期看人口，中期看土地，短期看政策”,可見人口對于房地產(chǎn)市場的影響之大。尤其是在“房住不炒”的當(dāng)下，人口和房地產(chǎn)的關(guān)系越發(fā)密切，人口擴張型城市已然成為房企布局的“香餑餑”。雖然人口的增加意味著購房需求的增長，使得擴張型城市頗受投資者青睞，但這并不能保證市場穩(wěn)賺不賠，往往有一些風(fēng)險被忽略，譬如：人口擴張必然帶來購房需求增長嗎？調(diào)控風(fēng)險會不會與行業(yè)競爭同步到來？哪些擴張型城市將更快面臨人口增量瓶頸？ 

??為此，本文首先剖析了人口增長對于房地產(chǎn)市場量價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來的一系列積極影響，第二部分又從政策調(diào)控、成本上升、區(qū)域差異、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人口增長預(yù)期等角度分別分析了人口擴張型城市可能存在的投資風(fēng)險點，并做出綜合評價，第三部分則以泉州、徐州兩個代表性城市為例，從其人口遷徙現(xiàn)狀、人口自然增長、人口回流意愿等方面做出人口增長預(yù)期，并結(jié)合棚改退場、產(chǎn)業(yè)升級、投資環(huán)境變化等因素對該城做出風(fēng)險警示，進而對未來市場做出趨勢性預(yù)判。

??01

??現(xiàn)狀及優(yōu)勢:人口增長帶來更多住房需求，

??無虞中長期供求風(fēng)險

??當(dāng)前中國人口生育率雖然未見實質(zhì)性回升，但是在城鎮(zhèn)率不斷上升的時代大背景下，人口遷徙仍然在城市不斷帶來更多居住人口，并為房地產(chǎn)市場持續(xù)帶來更多的住房需求。而那些在人口增長指標(biāo)上表現(xiàn)更佳的城市，得益于充沛的需求支撐、成熟的價差體系等優(yōu)勢，也更值得房地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注。

??1，市場表現(xiàn)：需求側(cè)更具活力，供求量價指標(biāo)更加健康（略） 1.1 人口擴張城市居民購房傾向更強，超四成城市人均購房面積1.5平方米/年 1.2 人口擴張城市房價上漲支撐更強，西安房價暴漲65% 1.3去化周期普遍低位，七成城市消化周期在12個月以內(nèi)2，增量空間：人口增加保障需求平穩(wěn)增長，城市擴張為樓市帶來更多發(fā)展空間（略）2.1 持續(xù)增長的人口規(guī)模，是城市住房需求平穩(wěn)增長有力保障 2.2 龐大經(jīng)濟增量，保證經(jīng)濟持續(xù)活躍發(fā)展 2.3 城建水平提升及城市邊界擴張，帶來更多市場增長空間3，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：中高收入群體不斷增長，為中高端產(chǎn)品帶來有效支撐（略） 3.1 高收入人群基數(shù)更大，為產(chǎn)品差異化提供發(fā)展土壤 3.2北京、深圳、杭州等市已經(jīng)形成成熟的產(chǎn)品價差體系 3.3 合肥、鄭州等城市產(chǎn)品價格梯度也在加速拉開，中高端產(chǎn)品需求逐漸提升

??02

??風(fēng)險綜合評價：正視短期市場波動風(fēng)險，

??不過分高估長期需求增量

??當(dāng)然，人口擴張型城市并非房企永遠的“避風(fēng)港”，也面臨著諸多風(fēng)險：一方面，房地產(chǎn)市場本身受到政策的影響作用較大，尤其是這些人口擴張型城市，由于需求較為旺盛，很容易成為調(diào)控的目標(biāo)；另一方面，房地產(chǎn)市場受房企競爭格局、人才政策等因素的影響也較突出，它們通過改變供求關(guān)系使得市場面臨波動風(fēng)險。更加值得注意的是，城市人口擴張并非一勞永逸，城市人口總量是在時刻變化的，城市的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、落戶政策、房價、規(guī)劃等方方面面都會對城市人口吸引力產(chǎn)生影響，因此，不宜過分高估長期需求增量。

??1、調(diào)控風(fēng)險：充沛需求致政策面多變，擴張型城市調(diào)控首當(dāng)其沖（略）

??2，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，勞動力需求減少致人口吸引力放緩（節(jié)選）

??隨著制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，中國三次產(chǎn)業(yè)的就業(yè)格局發(fā)生了顯著變化。其中，第二產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員在2012年達到2.32億人的高點后，呈現(xiàn)連續(xù)6年減少的態(tài)勢，2018年僅余下2.14億人，占全國就業(yè)人員的比重從2012年的30.3%下降到2018年的27.6%。究其原因，主要是由于制造業(yè)產(chǎn)能過剩比較嚴重，加之制造業(yè)要進行改造升級，提高自動化、智能化水平，建筑業(yè)要倡導(dǎo)綠色建筑理念，在這樣的大趨勢下，第二產(chǎn)業(yè)在一定程度上對勞動力的需求有所減少是正常現(xiàn)象，而二產(chǎn)本身對勞動力的素質(zhì)要求也在提高，第二產(chǎn)業(yè)對就業(yè)拉動、經(jīng)濟貢獻逐步減少是客觀的、必然的趨勢。 

??與此同時，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員數(shù)量大幅提升，2018年三產(chǎn)就業(yè)人員數(shù)量較2012年增加了8248萬人，占比由2012年的36.1%增至2018年的46.3%。

??當(dāng)前，各城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級正在如火如荼開展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級進入密集活躍期?？紤]到技術(shù)進步能提升勞動生產(chǎn)效率，它通過縮短工作崗位的生命周期影響就業(yè)總量，對于就業(yè)有一定的替代性，短期內(nèi)會造成就業(yè)崗位的減少。 

??通過對45個人口擴張型城市二產(chǎn)就業(yè)人員數(shù)量進行統(tǒng)計，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：45城有7成城市二產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量呈現(xiàn)減少趨勢，其中減少人數(shù)最多的當(dāng)屬重慶、貴陽等中西部省會城市，這些城市的主動的產(chǎn)業(yè)升級，譬如近些年貴陽大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其次是河北的滄州、邯鄲、唐山以及天津等城市，近些年受環(huán)保整治的影響，二產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量大幅減少。值得關(guān)注的還有像泉州這類傳統(tǒng)制造業(yè)城市，近些年二產(chǎn)從業(yè)人員數(shù)量大幅減少，由2014年的124.1萬人減至2017年的103.7萬，降幅高達16%，此外，徐州，宿州等城市表現(xiàn)也較為突出，降幅均在10%以上。

??3，“引人”放慢：三四線經(jīng)濟承載力追不上人口增長，人口擴張持續(xù)性存疑（略） 

??4，競爭格局：大多行業(yè)競爭趨于飽和，拿地成本已達高位（略） 

??5，區(qū)域差異：單一城市內(nèi)差異同樣明顯，三四線城市中心城區(qū)利潤空間稀?。裕?nbsp;

??6，小結(jié)：人口長期增量保障市場預(yù)期，宿州、泉州等三四線城市面臨較大風(fēng)險（節(jié)選）

??上文對45個人口擴張型城市從調(diào)控風(fēng)險、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、引人能力、房企競爭格局和成本壓力等諸多方面的分析與評價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：一二線城市風(fēng)險相對較小，三四線城市房地產(chǎn)市場壓力較大。 

??綜合評分均在3分以上的城市有17個，除佛山、珠海、茂名等粵港澳灣區(qū)三四線城市外，余下的14個城市均為一二線城市，包括廣州、西安、杭州等，這些城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)達、尤其是新興經(jīng)濟發(fā)展迅猛。 

??而綜合評分低于3分的多是三四線城市，這類城市或是因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州；或是因為自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不甚發(fā)達，人口持續(xù)外流，譬如宿州，就業(yè)人口的減少使得內(nèi)生需求增長疲軟，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)性堪憂；還有一類風(fēng)險城市主要是滄州、邯鄲、唐山等環(huán)京城市。這類城市因為處于環(huán)京區(qū)域，調(diào)控政策整體較其他三四線城市偏嚴，加之近些年河北全省大力度整治環(huán)保，許多傳統(tǒng)制造業(yè)面臨關(guān)停的命運，產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長期來看，這些城市量價均面臨較大的風(fēng)險，房企還是要謹慎進入。

??03

??典型城市：人口外流、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型致人口擴張存疑，部分三四線規(guī)?；?qū)⑾禄?/strong>

??根據(jù)上節(jié)梳理的風(fēng)險點，我們對比了45個人口擴張型城市（近5年常住人口增量超過20萬人）在從政策調(diào)控、成本上升、區(qū)域差異、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人口增長預(yù)期等方面可能存在的投資風(fēng)險。通過綜合評價可見：風(fēng)險點較大的城市主要在三四線。一方面，近兩年房價的過快上漲透支了很大一部分需求，加之房價漲至高位，后續(xù)需求已經(jīng)相對疲軟；另一方面，由于調(diào)控政策趨于嚴苛，信貸收緊，炒房成本也日趨上升，加之市場價格相對穩(wěn)定、炒房預(yù)期下降，投資額大都選擇撤離，部分三四線城市面臨著較大的風(fēng)險，譬如面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛的泉州、中心城區(qū)地價快速上漲的徐州，內(nèi)生需求量均不足以維系現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，未來商品房成交規(guī)模大概率將下滑。

??1、泉州：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級致人口吸附力下降，人口規(guī)模優(yōu)勢逐漸減弱

??泉州是全國民營經(jīng)濟高度發(fā)達的城市，目前泉州擁有上市公司100余家、中國馳名商標(biāo)150余枚，被稱為“品牌之都”，晉江、石獅等經(jīng)濟強市人口吸引力更為顯著，產(chǎn)業(yè)工人眾多。2018年底，泉州常住人口870萬人，戶籍人口僅有755萬人，常住戶籍人口差額達115萬人，是三四線城市中為數(shù)不多的人口大量流入的城市，也是福建省唯一的流入型三四線城市。

??但近幾年受傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的影響，人口吸引力漸顯疲軟，2017年曾經(jīng)出現(xiàn)短暫人口外流，加之泉州自有房屋量大制約內(nèi)生需求，內(nèi)生需求不是那么旺盛，未來泉州商品房成交規(guī)模近幾年內(nèi)大概率也會下滑。

??1.1人口發(fā)展現(xiàn)狀：全市人口凈流入115萬，下轄晉江、石獅等縣市吸引力強過市區(qū)（略） 

??1.2人口增長潛力下降：人口吸引力漸顯疲軟，2017年曾經(jīng)出現(xiàn)短暫人口外流（略） 

??1.3自有房屋量巨大：制約內(nèi)生需求，2019棚改繼續(xù)發(fā)力提供一定支撐

??自2016年以來，泉州商品房成交量均保持1000萬平方米以上，尤其是2018年泉州商品房銷售面積高達1416萬平方米，同比2015年增加了70%，成交均價也上漲了38%，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。政策方面，泉州的調(diào)控政策堪比佛山、珠海，限購、限售、限價均早早的上馬。即使是在政策的嚴控之下，泉州的房價還是有了明顯的上漲，但是這一房價其實與其收入水平相比其實并不高，2018年其商品房成交均價9669元/平方米，其城鎮(zhèn)居民人口可支配收入達46111元，按照人均30平方米/人計算，泉州的房價收入比不足6，房價可以說是相對便宜的；并且近期受大環(huán)境的影響，廈門、福州投資客群逐漸減少，商品房成交價格還有下滑之勢。

??此外，泉州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，泉州城鎮(zhèn)居民人均住房面積高達70.5平方米，可以看出本地居民自有房屋量較多，內(nèi)生需求量不是那么多，因此對于市場的支撐性也并不強烈。但是考慮到2019年泉州棚改量較2018年大幅增加，計劃開工量達20836套，基本建成10974套，預(yù)計會對商品房市場起到一定的支撐作用，全年市場大概率呈現(xiàn)量穩(wěn)價跌之勢。

??1.4風(fēng)險警示：傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型致人口吸引力下降，成交規(guī)?；?qū)⒏呶换芈?nbsp;

??總的來看，泉州的房地產(chǎn)市場風(fēng)險主要集中在需求側(cè)，一是由于市場預(yù)期不再，投資客減少，另一方面，則是由于以傳統(tǒng)制造業(yè)著稱的泉州或在產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的道路中，人口吸引力或?qū)⒔档?，從僅年的人口數(shù)據(jù)來看，這些現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，2017年人口已經(jīng)顯出流出的跡象，2019年有大量的棚改支撐，成交規(guī)?；?qū)⒊掷m(xù)在高位，但是隨著未來棚改的逐漸退出，加之泉州自有房屋量巨大，全市人均住房面積高達72.2平方米，內(nèi)生需求增長存在瓶頸，如果不能找到更多的新增購房需求，泉州商品房會在近幾年內(nèi)看到成交規(guī)模的大幅回落。

??2，徐州：中心城區(qū)人口吸引力大，但高地價使得盈利空間明顯縮?。裕?nbsp;

??2.1人口發(fā)展現(xiàn)狀：人口基數(shù)大，但同時外流現(xiàn)象也比較嚴重 

??2.2人口回流隱現(xiàn)：外出人口主要向蘇南城市流動，近兩年有微弱的回流跡象 

??2.3區(qū)域差異巨大：成交量價持續(xù)上漲，賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)明顯差于其他城區(qū) 

??2.4風(fēng)險警示：賈汪區(qū)存在一定的庫存風(fēng)險，中心城區(qū)拿地需警惕成本過高。

??04

??總結(jié)：一二線城市長期發(fā)展無虞，

??宿州、泉州等三四線城市面臨較大風(fēng)險

??人口擴張型城市是房企目前布局的熱點城市，但考慮到各城市在調(diào)控風(fēng)險、傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、引人能力、房企競爭格局和成本壓力等存在較大差異，各城市市場潛力各不相同。通過上文對45個人口擴張型城市風(fēng)險點的梳理與評價，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：一二線城市風(fēng)險相對較小，三四線城市房地產(chǎn)市場壓力較大，但導(dǎo)致各城市具體風(fēng)險點的原因各不相同，風(fēng)險點較大的城市（綜合評分在2.8分以下的城市）大體可以分為以下三類：

??1，泉州這類人口增長乏力的城市。這類城市或因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，使得人口增速逐漸放緩，譬如泉州就是因為自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟不甚發(fā)達，人口持續(xù)外流，再如宿州，就業(yè)人口的減少使得內(nèi)生需求增長疲軟，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)性堪憂。

??2，北京、哈爾濱、天津這類調(diào)控政策嚴、土地價格上漲較為突出，人口增速緩慢的城市。這些城市往往是省會城市或是直轄市，房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，房價處于較高水平，為遏制房價上漲，調(diào)控政策較為嚴苛，加之或被動、或主動的放緩人口增速，房地產(chǎn)需求增量有極大的不確定性，市場存在較大的風(fēng)險點。尤其是哈爾濱，近些年人口流失嚴重，常住人口連續(xù)多年負增長，房地產(chǎn)市場規(guī)模大幅下滑，2018年哈爾濱商品房銷售面積1042.8萬平方米，同比下降16.5%。

??3，滄州、邯鄲、唐山等環(huán)京城市。這類城市地處環(huán)京區(qū)域，調(diào)控政策整體較其他三四線城市偏嚴，加之近些年河北全省大力度整治環(huán)保，許多傳統(tǒng)制造業(yè)面臨關(guān)停的命運，產(chǎn)業(yè)工人數(shù)量大幅減少，這些城市近些年人口增量明顯放緩，加之這些城市地價明顯上漲，成本壓力較大，盈利空間被明顯壓縮，長期來看，這些城市量價均面臨較大的風(fēng)險，房企還是要謹慎進入。