[高力國際]天量供應(yīng)的背后，北京商業(yè)地產(chǎn)市場該何去何從?

高力國際華北區(qū)物業(yè)市場2019年回顧及2020年展望

??北京，2019年12月17日-  全球頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際（Colliers International）今日召開“高力國際華北區(qū)物業(yè)市場2019年回顧及2020年展望媒體發(fā)布會(huì)”，就2019年北京市的寫字樓、零售、工業(yè)地產(chǎn)、投資四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對2020年做出展望。

??寫字樓部分-北京甲級寫字樓市場租金收入規(guī)模超400億，2019年新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高

??IMF在年內(nèi)多次下調(diào)了主要經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，表明全球經(jīng)濟(jì)增長不及預(yù)期。雖然這并不意味著會(huì)出現(xiàn)全球性的經(jīng)濟(jì)衰退，但經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)正在不斷累積。美聯(lián)儲(chǔ)降息一方面對沖貿(mào)易戰(zhàn)帶來的負(fù)面影響，另一方面也顯示了對于美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)放緩信號的擔(dān)憂。中國經(jīng)濟(jì)增長明年見"5"也是大概率事件，這是從1990年開始到現(xiàn)在的最低增速。中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)進(jìn)入改革深水區(qū)，唯有繼續(xù)不斷深化改革開放才是唯一的途徑。

??縱觀北京甲級寫字樓市場發(fā)展的歷史，整體租金收入規(guī)模從2002年的大約30億元左右，增長到2019年的大約420億元，18年間增長大概14倍，預(yù)計(jì)到2023年整體理論市場規(guī)模將達(dá)到500億元。從市場歷史增長的潛在動(dòng)力來看，基本可以分為三個(gè)階段：第一階段是從2002年到2008年，主要?jiǎng)恿碜杂诠?yīng)量提升，7年時(shí)間供應(yīng)量增長約200%，但租金增幅只有20%；第二階段是從2009年到2017年，這個(gè)階段的規(guī)模推動(dòng)主要來自于價(jià)格上漲，9年間租金漲幅約140%，供應(yīng)量上漲只有50%左右；第三階段也就是從2018年開始到2020的第二輪市場供應(yīng)高峰，供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過30%，但租金處于下降通道中。在未來的第四階段，整體市場將進(jìn)入一個(gè)2-3年左右的市場去化周期。從2018年開始，理論市場規(guī)模和實(shí)際市場規(guī)模之間的差距越來越大，主要原因就是因?yàn)閺?018年開始，整體市場的空置率水平高企，市場閑置面積資源越來越多，導(dǎo)致市場租金缺失的部分越來越大。在中國不斷優(yōu)化營商環(huán)境，深化對外開放，大力穩(wěn)定利用外資，不斷完善外商投資相關(guān)法律的背景下，我們發(fā)現(xiàn)寫字樓租賃市場的外資機(jī)構(gòu)的租賃需求正在不斷增加，相信這個(gè)趨勢在2020年依然會(huì)延續(xù)，為整個(gè)去化周期提供強(qiáng)有力的需求支撐，整體市場空置率會(huì)在2020年觸及最高點(diǎn)后逐步回落。

??回顧2019年，北京甲級寫字樓市場迎來了不平凡的一年，市場各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)現(xiàn)象級的變化，預(yù)示著北京甲級寫字樓市場進(jìn)入又一個(gè)新的發(fā)展階段。

??首先，北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。從2019年全年來看，全年供應(yīng)量超過90萬平米，這是有歷史記錄以來的最高值。上一次出現(xiàn)這樣的情況還要追溯到2007-2009年的時(shí)候，但當(dāng)時(shí)也沒有達(dá)到單年新增供應(yīng)量超過90萬平方米。其中，第三季度的新增供應(yīng)量單季度54萬平米，比2008年到2018年年平均值還要多8萬，比供應(yīng)量低點(diǎn)2012年到2014年的三年供應(yīng)量之和還要多8萬平米。

??其次，北京甲級寫字樓市場空置率達(dá)到近十年階段性高點(diǎn)。截止到2019年底，北京甲級寫字樓的空置率達(dá)到15.9%，這也是從2010年以來的最高值?？罩寐矢咂笾饕褪且?yàn)閺?018年開始，整體市場就進(jìn)入了又一個(gè)供應(yīng)高峰期。2018年的全年供應(yīng)量達(dá)到近81萬平方米，使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點(diǎn)，達(dá)到10.6%。進(jìn)入2019年，新項(xiàng)目陸續(xù)入市，加之2018年尚未完成去化的累計(jì)面積，導(dǎo)致空置率在一年間上升了5.3個(gè)百分點(diǎn)接近16%。同時(shí)，得益于相對穩(wěn)定的市場需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出穩(wěn)定的吸納量得益于高品質(zhì)新項(xiàng)目入市前的提前預(yù)租，預(yù)租對于空置率的影響大概在1%左右。預(yù)計(jì)本輪供應(yīng)高峰將在2020年底基本結(jié)束，整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

??最后，北京甲級寫字樓市場首現(xiàn)十年最大租金降幅。雖然是最大的租金降幅，但整體租金回調(diào)幅度依然有限，截止到2019年底整體市場平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面對市場如此大量的供應(yīng)，以及不斷抬升的空置率水平，可以看出北京市場的租金表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。綜合所有數(shù)據(jù)，我們認(rèn)為市場租金已經(jīng)進(jìn)入階段性調(diào)整時(shí)期，整體調(diào)整時(shí)間或持續(xù)一年到兩年左右。

??俗話說“不謀全局者，不足謀一域”。無論是市場管理者還是市場參與者，我們都需要對于北京寫字樓市場的發(fā)展有清晰的現(xiàn)狀認(rèn)知，這種認(rèn)知不僅僅來自于對自我發(fā)展的了解，也來自于北京乃至中國寫字樓市場在全球范圍內(nèi)的發(fā)展認(rèn)知。

??從全球甲級寫字樓市場存量來看，全球主要城市的甲級寫字樓存量大部分都集中在歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的核心城市，紐約曼哈頓，巴黎，芝加哥，達(dá)拉斯，倫敦，多倫多，慕尼黑等。這也從一定程度上反映出經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市對于寫字樓發(fā)展有著很強(qiáng)的推動(dòng)作用。或者說，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的角度來看，整體經(jīng)濟(jì)從工業(yè)化向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，市場對于高品質(zhì)寫字樓有著極強(qiáng)的需求，或者說高品質(zhì)寫字樓是服務(wù)型經(jīng)濟(jì)體發(fā)展所需的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

??北京甲級寫字樓市場存量依然不到曼哈頓的20%，不及巴黎的25%，只有排在第十位柏林存量的40%左右。上海作為國內(nèi)最大的甲級寫字樓市場，其整體存量也不到曼哈頓的30%，不及巴黎的40%。這樣的存量數(shù)據(jù)似乎和中國全球第二的經(jīng)濟(jì)體量的身份似乎不太相符，但從我們看來，這樣的數(shù)據(jù)恰恰反映了過去20年中國寫字樓市場以求速度，賺快錢為主的發(fā)展特征，以及過去幾十年中國以工業(yè)化發(fā)展為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

??令人慶幸的是，從全球主要城市的甲級寫字樓未來供應(yīng)水平來看，在未來5年內(nèi)，新興經(jīng)濟(jì)體將主導(dǎo)全球甲級寫字樓未來的供應(yīng)格局。中國，印度和俄羅斯成為全球?qū)懽謽鞘袌龅闹饕磥砉?yīng)來源。深圳的甲級寫字樓供應(yīng)領(lǐng)跑全球，而且中國的四個(gè)一線城市全部上榜。同時(shí)，主要的二線城市如武漢，南京和杭州，都有較大的寫字樓未來供應(yīng)。

??從全球主要城市甲級寫字樓租金水平來看，香港依然是全球最貴的寫字樓市場，北京和上海已經(jīng)躋身全球最昂貴的寫字樓市場的前列，僅次于東京，倫敦和新加坡。

??如果我們把租金和空置率橫向?qū)Ρ葋砜?，能夠享受高租金，低空置率的市場主要是香港特別行政區(qū)，東京，倫敦和新加坡，四個(gè)城市的空置率都在5%左右或以下的水平，且租金水平較高。全球主要城市的甲級寫字樓市場租金都在30-40美元每月每平米左右的水平，從空置率來看也都比較健康，低于10%的水平。北京和上海的租金水平較高，空置率也相對合理。深圳市場空置水平目前已經(jīng)超過20%，而且隨著未來幾年全球最大的寫字樓供應(yīng)量陸續(xù)入市，深圳市場未來4-5年的市場情況將會(huì)承受很大壓力。然而，得益于粵港澳大灣區(qū)的整體規(guī)劃，同時(shí)大灣區(qū)又是中國經(jīng)濟(jì)開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域，所以深圳市場的中長期發(fā)展依然非常值得看好。

??從第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，中國和歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在服務(wù)業(yè)發(fā)展方面還有很大的差距，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又是推動(dòng)高品質(zhì)寫字樓市場發(fā)展的核心動(dòng)力之一。處于轉(zhuǎn)型期的中國經(jīng)濟(jì)，服務(wù)業(yè)將會(huì)是中國經(jīng)濟(jì)挖掘深層增長潛力的重要抓手。從這個(gè)角度來講，隨著中國服務(wù)業(yè)的發(fā)展，大量來自于服務(wù)業(yè)的辦公需求將會(huì)成為寫字樓市場發(fā)展的重要推動(dòng)力。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展和甲級寫字樓市場存量的角度看，中國甲級寫字樓市場存量依然還有很長的路要走，中國寫字樓市場也正在從粗放的追求發(fā)展速度向精細(xì)化管理，追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變。北京不僅在2019年迎來了創(chuàng)歷史記錄的新增供應(yīng)量，同時(shí)隨著新的高品質(zhì)項(xiàng)目入市，整體寫字樓品質(zhì)又得到進(jìn)一步提升，例如北京第一高樓（528米）中信大廈（中國尊）和亞投行總部所在地亞洲金融大廈。同時(shí)，隨著軌道交通的不斷完善，樓宇區(qū)位優(yōu)勢的影響會(huì)逐步減小，樓宇品質(zhì)，周邊配套，物管理念，租金水平等因素將會(huì)在未來的市場競爭中扮演更加重要的角色。

??資本市場

??2019年北京大宗交易市場活躍，有望創(chuàng)造歷史最高交易記錄。除內(nèi)資依舊是主力買家外，外資今年在北京市場也非常活躍。城市更新類項(xiàng)目是大家最受關(guān)注的，業(yè)態(tài)依然是寫字樓為主。除了核心區(qū)，更多的投資人開始關(guān)注一些有潛力的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域，比如望京，上地，麗澤等。

??鑒于北京有限的新增供應(yīng)及目前的宏觀經(jīng)濟(jì)，2020年北京依然會(huì)是大家關(guān)注的市場，這也更加加快了投資人布局北京的決心，活躍的市場流動(dòng)性也讓我們對明年的北京大宗交易市場充滿信心。

??城市更新下的商業(yè)發(fā)展：商業(yè)升級、提升品質(zhì)、價(jià)值提升

??2019年下半年，北京零售市場共迎來20萬平方米的新增供應(yīng)，市場總存量達(dá)到616萬平方米。消費(fèi)者對于“潮流””個(gè)性化“品牌追求熱度呈現(xiàn)增長趨勢。潮流服飾品牌DUSTOFGODS，RICK OWENS，SACAI均首次登陸北京市場。同時(shí)，業(yè)主更加注重與消費(fèi)者建立情感聯(lián)系，健康體驗(yàn)類品牌租賃市場活躍。全市下半年部分購物中心品牌調(diào)整計(jì)劃持續(xù)進(jìn)行，空置和租金基本穩(wěn)定。下半年全市中高端購物中心空置率同比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至1.9%，首層平均租金同比微漲0.3%至814元每月每平方米。

??我們預(yù)計(jì)2020年，全市將迎來113萬平方米的新增供應(yīng)量，80%將位于郊區(qū)新興區(qū)域。2020年激增的新增供應(yīng)將推高2020年空置率至6.6%，同比上漲4.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，首層平均租金或?qū)⑼认陆?%至739元每月每平方米。我們認(rèn)為，由于郊區(qū)商圈的日漸完善，未來郊區(qū)居民日常消費(fèi)需求將會(huì)被有效滿足，消費(fèi)外溢有所放緩，全市商圈都將面臨更大的競爭壓力。我們建議，核心商圈和郊區(qū)新興商圈進(jìn)行差異化定位。其中，核心商圈立足于輻射全城消費(fèi)者的定位，著力打造出引領(lǐng)全城潮流消費(fèi)趨勢的高端商業(yè)體。于此同時(shí)，位于郊區(qū)新興區(qū)域的項(xiàng)目，立足于服務(wù)區(qū)域級消費(fèi)者的定位，打造出滿足消費(fèi)者日常需求的一站式消費(fèi)場所。

??城市更新被視為行業(yè)在未來5-10年的階段性風(fēng)口。在去庫存、去杠桿的政策調(diào)控下，城市更新?lián)?dāng)了重要的角色。商業(yè)類物業(yè)由于其廣泛的用途，一直備受行業(yè)關(guān)注。2019北京市商務(wù)局確定了十家傳統(tǒng)商業(yè)的轉(zhuǎn)型試點(diǎn)名單，包括：東城區(qū)王府井百貨大樓；西城區(qū)西單商場、長安商場、百盛購物中心；朝陽區(qū)藍(lán)島大廈、賽特購物中心；海淀區(qū)翠微百貨、甘家口大廈；豐臺(tái)區(qū)資和信百貨；順義區(qū)順義國泰百貨。十家商場有的已經(jīng)開始改造有的正在做改造方案，從經(jīng)營方式來看，都是老牌以百貨起家的商業(yè)，改造方式都是內(nèi)部整體購物環(huán)境提升，品牌提升，業(yè)態(tài)比例調(diào)整。

??商業(yè)更新的幾種方式：

???  適應(yīng)性升級改造：

???       由于商業(yè)近些年的多業(yè)態(tài)組合與變化，消費(fèi)者對購物環(huán)境的要求提升，原有的業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)備設(shè)施已不能完全滿足新的消費(fèi)需求，商業(yè)運(yùn)營方通過自有資金從新打造新的活力。

???  輕資產(chǎn)運(yùn)營：

???       通過引進(jìn)有實(shí)力的購物中心運(yùn)營方將資產(chǎn)盤活，借助連鎖品牌方的品牌影響力和運(yùn)營能力提升租金收益和達(dá)到資產(chǎn)升值的目的。

???  資本方+專業(yè)運(yùn)營方：

???       一方要有重度運(yùn)營的產(chǎn)品打造能力，要有超前的商業(yè)規(guī)劃意識(shí)；另一方能有復(fù)雜并購項(xiàng)目的交易能力，領(lǐng)先的金融創(chuàng)新能力及高效的資源整合能力，豐富的資產(chǎn)管理與退出規(guī)劃能力，

??商業(yè)更新的發(fā)展趨勢：

???  核心區(qū)的商業(yè)更新形式會(huì)越來越多

???       商業(yè)改辦公：低層和地下做商業(yè)，二層以上做辦公

???       商業(yè)改綜合：低層做商業(yè)+中間層做辦公+高層做公寓或商務(wù)酒店

???       商業(yè)改定向服務(wù)：醫(yī)療健康為主，旅游服務(wù)+出入境簽證，教育培訓(xùn)為主，展廳體驗(yàn)

???  未來老舊商業(yè)更新將會(huì)出現(xiàn)更多的連鎖化品牌

???       優(yōu)質(zhì)的老舊商業(yè)將以連鎖化的商業(yè)模式出現(xiàn)，連鎖類商業(yè)有著更好的品牌號召力和快速的更新能力，同時(shí)會(huì)以全新的業(yè)態(tài)組合和更加精準(zhǔn)的定位出現(xiàn)，社區(qū)化的商業(yè)更新將以周邊1-2公里主要人群為服務(wù)對象，業(yè)態(tài)會(huì)以精品生活超市、餐飲、兒童教育培訓(xùn)、健身等生活配套為主。

???  商業(yè)類城市更新將逐步向非核心區(qū)延申

???       隨著核心區(qū)域老舊商業(yè)項(xiàng)目的不斷減少及競爭的加劇，未來核心區(qū)以外的老舊項(xiàng)目也將成為新的熱點(diǎn)區(qū)域，比如大興的火神廟商業(yè)中心將以大悅春風(fēng)里亮相。還有順義國泰，昌平的陽光商廈等。

??物流地產(chǎn)市場回顧

??北京、環(huán)京地區(qū)需求仍然保持旺盛，租金漲幅穩(wěn)健

??預(yù)計(jì)截至 2019 年第四季度，北京及環(huán)京地區(qū)物流地產(chǎn)市場的高標(biāo)倉庫總存量為 276萬平方米，長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。北京地區(qū)因租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，整體空置率全年微漲至4%，環(huán)京地區(qū)空置率為2%。北京區(qū)域的平均凈租金僅次于香港地區(qū)，已上升至人民幣1.72元每天每平方米。預(yù)計(jì)未來兩年區(qū)域新增供應(yīng)總計(jì)約160萬平方米，絕大部分位于環(huán)京區(qū)域。鑒于優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)項(xiàng)目巨大的增值潛力，物流物業(yè)仍為地產(chǎn)領(lǐng)域最熱門的投資類型之一。

??天津地區(qū)整體空置率攀升，市場需求較為穩(wěn)定

??預(yù)計(jì)截至 2019 年第四季度，天津物流地產(chǎn)市場的高標(biāo)倉庫總存量為 429萬平方米，2019年已進(jìn)入市場的新增供應(yīng)達(dá)67萬平方米。2019 年，天津物流市場整體新增供應(yīng)較上年大幅增長，因此市場整體空置率上升，空置率上漲為 13%；平均凈租金略有下降，為 0.98元每天每平方米。到2020 年底，預(yù)計(jì)天津整體市場新增供應(yīng)為98萬平方米，總存量將達(dá)到528萬平方米。

??北京工業(yè)市場政策回顧

??在工業(yè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策方面，2019年5月，北京市連續(xù)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善已建成研發(fā)、工業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步明確已建成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目買受人審核有關(guān)問題的通知》，就工業(yè)、研發(fā)類項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，對買受人的申請、相關(guān)部門的審核流程、時(shí)間及其他操作細(xì)節(jié)等做了規(guī)定，有助于規(guī)范整體市場行為，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。