[仲量聯(lián)行]疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響初判

??2020年2月11日，北京—— 2020年新年伊始，新型冠狀病毒疫情的爆發(fā)對(duì)人民生活、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了多重影響。短期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響將較為顯著：各類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，特別是需要人際接觸的活動(dòng)，將受到較大限制并顯著減少，從而不同程度上影響商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度及各類(lèi)物業(yè)表現(xiàn)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基本面仍將保持穩(wěn)健和韌性，并繼續(xù)受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中提供的可持續(xù)的市場(chǎng)機(jī)遇。在此，仲量聯(lián)行將分析此次疫情對(duì)辦公樓、零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響并提供相關(guān)的預(yù)測(cè)初判。

??對(duì)辦公樓市場(chǎng)影響：

??一、市場(chǎng)需求短期內(nèi)將面臨考驗(yàn)，需求結(jié)構(gòu)變化或進(jìn)一步影響市場(chǎng)

??本次疫情是一宗突發(fā)的、具有較強(qiáng)影響的獨(dú)立事件。在短期內(nèi)，我們認(rèn)為它將對(duì)中國(guó)內(nèi)地及香港的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生較大不利影響，并主要集中于需求端。具體來(lái)講，影響主要將體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，疫情在得到全面控制前，租賃活躍度在短期內(nèi)將顯著降溫。由于返工的延遲、健康安全的顧慮，實(shí)地看房、租賃協(xié)議簽訂、裝修等行為短期內(nèi)均將受到較大限制。房地產(chǎn)決策將會(huì)推遲，短期內(nèi)新增租賃需求或?qū)⑹钟邢?。同時(shí)，一些租約即將到期或部分即將搬遷的企業(yè)將不得不選擇續(xù)租，從而影響市場(chǎng)的凈吸納量。

??另一方面，市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性的增加，將顯著影響短期內(nèi)的市場(chǎng)信心，企業(yè)將采取更加謹(jǐn)慎的租賃策略。

??從細(xì)分行業(yè)來(lái)分析，本次疫情短期內(nèi)對(duì)于進(jìn)出口貿(mào)易、零售、旅游及線下教育培訓(xùn)等行業(yè)的不利影響或?qū)⒆顬轱@著。而疫情結(jié)束后，我們預(yù)期醫(yī)藥健康和保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)、線上服務(wù)供應(yīng)商類(lèi)的TMT行業(yè)以及環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)會(huì)保持相對(duì)韌性并醞釀出新的機(jī)遇。

??從企業(yè)生命周期來(lái)分析，初創(chuàng)、小微企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，受疫情影響較大；大型企業(yè)及行業(yè)龍頭企業(yè)需求韌性和租約穩(wěn)定性都更強(qiáng)。我們注意到多個(gè)地方政府頒布了針對(duì)中小型企業(yè)的支持性政策，包括金融支持、稅收及其他費(fèi)用的減免和延期繳納等。

??二、與SARS時(shí)期的狀況不同，導(dǎo)致疫情影響的異同

??回顧2003年SARS時(shí)期，處于經(jīng)濟(jì)快速上升期且供應(yīng)相對(duì)有限的北京、上海、廣州的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金下降持續(xù)了2-3個(gè)季度，并在之后快速回歸原本上升軌道。但是，目前這些城市受大量新增供應(yīng)壓力等因素的影響，租金表現(xiàn)原本就處于下行期，我們預(yù)計(jì)本次疫情將進(jìn)一步拉長(zhǎng)這一下行期，緩和期將推遲到來(lái)。

??同樣的，在香港，2003年SARS疫情后，香港辦公樓租金伴隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇從歷史低位大幅上升。我們并不認(rèn)為這種情況將會(huì)重演，這主要是由于經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)上升周期后，香港辦公樓租金剛剛從歷史高位開(kāi)始回落。

??本次疫情對(duì)辦公樓需求會(huì)產(chǎn)生的負(fù)面影響已然顯現(xiàn)，但影響主要集中于短期市場(chǎng)。從中長(zhǎng)期整體市場(chǎng)來(lái)看，基本面仍保持穩(wěn)健。值得指出的是，后續(xù)相關(guān)支持政策、中美貿(mào)易階段性協(xié)議達(dá)成、進(jìn)一步深化科技發(fā)展及金融開(kāi)放，仍將在中長(zhǎng)期利好辦公樓市場(chǎng)。短期積壓的市場(chǎng)需求有望在疫情結(jié)束后加速釋放。

??三、市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)不會(huì)大幅回落，且與健康相關(guān)的交付標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⑻嵘?/p>

??由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，因短期工程進(jìn)度導(dǎo)致的延誤對(duì)市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏影響相對(duì)有限。目前我們初步預(yù)期地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度或受勞動(dòng)力復(fù)工推遲以及上下游建筑原材料供應(yīng)影響，出現(xiàn)一定程度的工程延誤。因此，在疫情短期內(nèi)受控情況下，相對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目3-5年的長(zhǎng)周期而言，短期延誤對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言影響不大。但對(duì)即將交付的項(xiàng)目而言，竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等流程將受到影響。

??同時(shí)，此次突發(fā)事件也對(duì)提升與健康相關(guān)的辦公樓樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)提出更高層次的要求，即如何從樓宇自身硬件的角度加強(qiáng)對(duì)此類(lèi)事件的防護(hù)。具體來(lái)說(shuō)，

??新風(fēng)及回風(fēng)系統(tǒng)增加紫外線消毒模塊；

??增加非接觸式人體體溫實(shí)施監(jiān)控系統(tǒng)；

??智能派梯系統(tǒng)集成閘機(jī)系統(tǒng)；

??安裝公共區(qū)域的自動(dòng)定期消毒設(shè)備等。

??我們預(yù)計(jì)，未來(lái)企業(yè)租戶在選擇物業(yè)時(shí)將提升其對(duì)員工健康相關(guān)的樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理的關(guān)注程度。而開(kāi)發(fā)商也有望將這一因素考慮在新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)以及現(xiàn)有項(xiàng)目的改造過(guò)程中，從而推動(dòng)辦公物業(yè)的綜合品質(zhì)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步提升。

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