[克而瑞]融資壓力下,哪些房企最能借錢

2020-04-14 10:35:13

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-04-14
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  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??導(dǎo) 讀 

??以中海、華潤、越秀等為代表的國企央企,他們在融資市場上能以更低的價(jià)格借到更多的錢。

??◎  作者 / 房玲、羊代紅

??2019年房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊,房企融資難度和成本持續(xù)上漲;2020年一季度疫情爆發(fā),更加考驗(yàn)企業(yè)的資金運(yùn)營和承受能力。在此背景下,誰最能借錢也是決定企業(yè)命運(yùn)的重要因素之一。什么叫最能借錢,我們可以從三個(gè)方面去衡量:

??1、誰能借到更多的錢?借到更多的錢,意味著房企有更多的資本去維持運(yùn)營、擴(kuò)張發(fā)展,在行業(yè)集中度不斷提升的形勢下,也能更好的把握收并購等機(jī)會(huì)。2、誰能借到更便宜的錢?借錢不能只看規(guī)模,也要看成本,成本太高會(huì)影響企業(yè)以后的再融資,也會(huì)擠壓利潤空間,對盈利能力產(chǎn)生影響。3、誰能借到更加長期的錢?目前房地產(chǎn)整體融資環(huán)境趨緊,在成本合適的條件下,企業(yè)如果能借到長期的錢,短期再融資壓力將大大減小。由此,我們從2019年末房企現(xiàn)金持有量、總有息負(fù)債規(guī)模、加權(quán)平均融資成本、現(xiàn)金短債比、長短債比、凈負(fù)債率等指標(biāo)對50家典型房企[1]進(jìn)行綜合性比較。我們發(fā)現(xiàn)中海、華潤、龍湖等企業(yè)最能借錢,他們的融資成本屬于行業(yè)極低水平,借到的錢相對便宜;債務(wù)期限相對較長,債務(wù)結(jié)構(gòu)健康,短期償付風(fēng)險(xiǎn)極低;與此同時(shí),由于這些企業(yè)發(fā)展規(guī)模相對較大,而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),房企融資規(guī)模和銷售規(guī)?;境收嚓P(guān),因此他們的借到的錢也更多。

房企融資

??[1] 50家行業(yè)典型上市房企:萬科A、新城發(fā)展、金科股份、大悅城控股、中國恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、中國金茂、旭輝控股集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、中梁控股、富力地產(chǎn)、融信中國、綠城中國、龍光地產(chǎn)、雅居樂集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、佳兆業(yè)集團(tuán)、美的置業(yè)、中國奧園、新力控股集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、時(shí)代中國控股、中駿集團(tuán)控股、路勁、禹洲地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、寶龍地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、弘陽地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、德信中國、當(dāng)代置業(yè)、花樣年、景瑞控股、力高集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)、天譽(yù)置業(yè)、國瑞置業(yè)、朗詩綠色集團(tuán)、大發(fā)地產(chǎn)、合生創(chuàng)展集團(tuán)、銀城國際、陽光100

??1

??中海等國企央企融資優(yōu)勢顯著

??以中海、華潤、越秀等為代表的國企央企,他們在融資市場上能以更低的價(jià)格借到更多的錢。一方面他們有國資股東背書,相應(yīng)的房企的未來償債風(fēng)險(xiǎn)不大,另一方面,由于股東歷來對它們的負(fù)債杠桿率以及盈利有一定的紅線,企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健。具體以中海為例。由于中海于行業(yè)的領(lǐng)先地位,以及優(yōu)秀的盈利能力,加上央企背景的背書,中海融資除了在銀行貸款融資方面有不可比擬的優(yōu)勢之外,在其他銀行間等債券融資市場的融資更是得心應(yīng)手,經(jīng)常發(fā)行數(shù)額較大,利率極低,年限較長的種類多樣的債券。如2015年7月及11月發(fā)行合共10億歐元債券,利率低至1.70%,刷新了當(dāng)時(shí)上市房企境外債的最低利率,還是中國地產(chǎn)商首次發(fā)行歐元債;到2019年在整體行業(yè)融資環(huán)境不放松下中海融資表現(xiàn)亮眼,2019年1月,中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協(xié)議,貸款成本處于同期同類行業(yè)中最低水平之一, 7月成功發(fā)行港幣20億及美元4.5億雙幣種固息高級債券,發(fā)行利率也創(chuàng)行業(yè)記錄。

房企融資

??利用這些優(yōu)秀的融資優(yōu)勢,中海歷年的加權(quán)平均融資成本一直屬于行業(yè)地位,2019年其加權(quán)融資成本4.21%,同比下降0.08個(gè)百分點(diǎn),處于行業(yè)極低水平。中海歷年來的負(fù)債指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)秀,截至2019年年末,中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達(dá)954.47億元,較年初上升了9%;現(xiàn)金短債比2.98、長短期債務(wù)比4.92。凈負(fù)債率與2018年大致持平,為32.69%,處于40%以下的行業(yè)較低水平。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率,能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C(jī)遇,為未來加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。

中海地產(chǎn)

??2

??龍湖等民營企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健備受青睞

??除了央企之外,也有部分規(guī)模民營房企的融資能力較強(qiáng),他們雖不及部分央企融資成本低杠桿率低,但他們在發(fā)展過程中杠桿使用更加靈活,憑借優(yōu)秀的運(yùn)營能力發(fā)展速度較快,同時(shí)也將財(cái)務(wù)杠桿和成本控制在良好的水平,比如萬科、龍湖等。具體以龍湖為例。龍湖的融資主要以信用債以及開發(fā)貸款為主,歷年來涉及的融資渠道主要為公司債、中期票據(jù)、境外優(yōu)先票據(jù)、境外銀行貸款、美元債、點(diǎn)心債、綠色債券、住房專項(xiàng)租賃債券、銀行貸款、長租基金、養(yǎng)老基金等,融資方式多元且多為信用債,債券相對透明清晰較受投資者信任和青睞,近年來企業(yè)憑借穩(wěn)健的發(fā)展在發(fā)債上創(chuàng)行業(yè)記錄,如2019年9月9日,龍湖集團(tuán)成功完成8.5億美元10年期債券發(fā)行定價(jià),票息3.95%,此次交易創(chuàng)造了近兩年來中國民營房地產(chǎn)企業(yè)首筆10年期發(fā)行、中國房地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模10年期發(fā)行等記錄。截至2019年年末,龍湖平均融資成本4.54%,凈負(fù)債率51.02%,均屬于行業(yè)極低水平,且債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化,現(xiàn)金短債比4.38,長短債比達(dá)到9.48,分別同比增加0.14和0.28,據(jù)此,龍湖2019年末債務(wù)的平均年限長達(dá)6.04年。強(qiáng)大的融資實(shí)力有利于房企在拿地開發(fā)以及規(guī)模擴(kuò)張方面更好進(jìn)取,從而能有余力面對行業(yè)的變革,且有余力在此疫情下抓住機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張。

龍湖

??總體來看,2019年在房企銷售增速下降的情況下,房企現(xiàn)金增速也放緩,現(xiàn)金短債比整體下落,但仍屬于可控范圍內(nèi),短期資金流動(dòng)壓力不大。長期來看,出于對行業(yè)局勢變化更加頻繁的考量,大部分房企也積極進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)下降,但從2019年融資環(huán)境來看,房地產(chǎn)融資調(diào)控頻繁且不放松,這使得房企融資成本上升,再次破七。2020年在新冠疫情的持續(xù)影響下,房企開工銷售等受到影響,部分現(xiàn)金流緊張的中小房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約以及破產(chǎn)事件,在此情況下,房企2020年還需將銷售回款放在第一位,以應(yīng)對市場變化。此外,優(yōu)秀的融資能力是房企能夠穿越周期的重要法寶,房企應(yīng)積極修煉內(nèi)功,拓展融資渠道提升融資實(shí)力。

上市房企

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