[世邦魏理仕]公募REITs試點啟航對國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)市場的影響

??2020年4月30日， 國家發(fā)改委和證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》和《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，標(biāo)志著國內(nèi)期待已久的公募不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場正式揚帆起航。

??下一個十年，隨著中國城市化的快速推進，商業(yè)地產(chǎn)需求將持續(xù)涌現(xiàn)。世邦魏理仕預(yù)計在此期間中國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模以每年11.5%的速度增長，至2030年將超過11萬億美元。公募REITs方案的不斷完善將有力地推動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場的壯大和機構(gòu)化。

??REITs是什么？

??簡單來說，REITs是一種投資房地產(chǎn)的信托基金，而公募REITs就是一種能讓普通人投資房地產(chǎn)的基金。REITs最早出現(xiàn)于1960年代的美國，目前已遍及全球約40個國家和地區(qū)，成為廣受歡迎的房地產(chǎn)證券化工具和金融投資產(chǎn)品之一。

??國內(nèi)對于REITs的討論始于2005，此次公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的試點可視作突破性的一步。

??根據(jù)發(fā)改委和證監(jiān)會的文件，基礎(chǔ)設(shè)施的定義不僅包括收費公路、市政設(shè)施等傳統(tǒng)基建，同時納入了物流倉儲、高科技產(chǎn)業(yè)園等本質(zhì)上歸于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“新基建”。商辦和住宅地產(chǎn)并未被納入此次試點之中，這在一定程度上體現(xiàn)出政府當(dāng)前對于放松房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資環(huán)境仍持有較為克制的態(tài)度。

??我們總結(jié)了中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點方案要點和成熟市場的比較，如下表所示：

??信息來源：國家發(fā)改委，證監(jiān)會，世邦魏理仕研究部，2020年6月

??中國公募REITs市場潛力巨大

??世邦魏理仕認(rèn)為憑借此前在類REITs領(lǐng)域的實踐經(jīng)驗、龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲備和可投資資本，公募REITs在中國的發(fā)展已具備良好的基礎(chǔ)和巨大的潛力。

??首先，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）和類REITs的發(fā)展為國內(nèi)房地產(chǎn)證券化積累經(jīng)驗。截至2020年4月，CMBS和類REITs的累計發(fā)行金額已達到2800億元，在資產(chǎn)和資金兩端加速了國內(nèi)房地產(chǎn)證券化市場的形成和壯大，并在不改變現(xiàn)有監(jiān)管和立法框架的情況下，優(yōu)化稅務(wù)籌劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。此外，目前14支在香港和新加坡市場上市的REITs累計擁有總價值約1800億人民幣的中國內(nèi)地資產(chǎn)，2019年股息收益率在4.4%-8.5%范圍內(nèi)，從側(cè)面說明了在現(xiàn)行法規(guī)框架下發(fā)展內(nèi)地公募REITs市場在制度和市場需求兩個方面均具備可行性。

??其次，公募REITs將為機構(gòu)資本和居民財富提供新的配置選項。近10年，主要市場REITs的年化總回報率在10%-15%之間。世邦魏理仕相信國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品的推出將受到吸引保險、社?；鸬葯C構(gòu)資本。在美國REITs市場上，這兩類機構(gòu)投資者的投資份額占比達到31%。此外，公募REITs將為快速增長的國內(nèi)居民財富提供頗具吸引力的理財途徑。

??第三，中國擁有龐大的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)池，包括基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)和物流資產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心等。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，中國在基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資接近100萬億元人民幣。在經(jīng)濟發(fā)達和人口眾多的主要城市群，基礎(chǔ)設(shè)施通常擁有較高的投資回報，因此符合作為REITs底層資產(chǎn)的條件。工業(yè)和物流資產(chǎn)方面，世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在試點方案的優(yōu)先支持區(qū)域內(nèi)，投資級物流倉儲設(shè)施的總存量已超過5000萬平方米。而作為數(shù)字時代的重要基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心的建設(shè)受到政府支持力度近年來不斷加大，我們注意到有部分城市最近加快了數(shù)據(jù)中心用地和用能指標(biāo)的批復(fù)。

??最后，低利率環(huán)境令REITs的投資回報更具吸引力。國內(nèi)主要城市物流地產(chǎn)的資本化率大致在5-7%之間?？紤]到10年期國債到期收益率已降至2.7-2.8%左右，同時沿海城市群的倉庫租金將繼續(xù)上漲，以成熟物流設(shè)施為底層資產(chǎn)的REITs有望為投資者提供有吸引力的回報。

??公募REITs對中國房地產(chǎn)投資市場的影響

??我們認(rèn)為隨著公募REITs的落地和推廣，投資者對工業(yè)物流地產(chǎn)的興趣將進一步提升，而資產(chǎn)管理的重要性日益凸顯。

??目前中國高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施的存量面積不足美國的15%，極具長期投資價值。2020-2022年期間，國內(nèi)主要城市將新建約2800萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施。公募REITs試點將幫助投資者和開發(fā)商實現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化，加快資金循環(huán)利用，在鎖定利潤的同時快速推進擴張策略，并向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。

??公募REITs市場的發(fā)展將使資產(chǎn)管理在投資中的重要性日益凸顯。REITs的股息收益率和股價升值，以及因此對投資者的吸引力，將在很大程度上取決于其底層資產(chǎn)組合在整個生命周期內(nèi)的積極資產(chǎn)管理，包括：通過租賃管理和物業(yè)運營推動收入有機增長、通過主動改造和重新定位提高投資組合的價值、結(jié)合物業(yè)市場周期擇機通過收購和處置對資產(chǎn)組合進行更新、通過嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的資本管理優(yōu)化投資受益。

??REITs發(fā)展建議

??世邦魏理仕建議監(jiān)管部門在審視試點期間REITs市場的表現(xiàn)以及可能存在的問題的基礎(chǔ)上，與投資者、資產(chǎn)管理人及其他相關(guān)方進行建設(shè)性對話，繼續(xù)借鑒成熟REITs市場的經(jīng)驗，循序漸進地推動國內(nèi)公募REITs制度環(huán)境的完善，以進一步激發(fā)市場活力。我們認(rèn)為立法、稅收、底層資產(chǎn)的多樣性、杠桿率和資產(chǎn)注入、和吸引海外投資是推動公募REITs成功發(fā)展的五項關(guān)鍵因素。

??在日本和新加坡這兩個成熟市場，過去5年間REITs在大宗物業(yè)交易市場的金額占比達到10-20%。將寫字樓和購物中心等商業(yè)地產(chǎn)適時納入底層資產(chǎn)也是REITs市場得以成長擴大的關(guān)鍵因素之一。

（作者：世邦魏理仕大中華區(qū)研究部主管 蔡詠嘉，世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管 謝晨）