[貝殼研究院]北京新房商品住宅市場(chǎng)周度點(diǎn)評(píng)

??上周北京新房商品住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均降。其中成交面積14萬(wàn)㎡，環(huán)比下降23%，貝殼研究院認(rèn)為，隨著疫情逐漸穩(wěn)定，6月積壓的簽約量陸續(xù)完成，以及近期供應(yīng)端的動(dòng)力不足，使得上周成交面積回落。具體來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)和大興區(qū)仍然為全市的主力成交區(qū)域，上周兩區(qū)域合計(jì)成交量占全市的40%，但成交面積環(huán)比前一周分別有不同程度的下降，朝陽(yáng)區(qū)下降12%，大興區(qū)下降45%。因核心區(qū)成交量的減少，成交結(jié)構(gòu)影響上周成交均價(jià)環(huán)比下降5.8%，仍在合理范圍，長(zhǎng)期看價(jià)格保持穩(wěn)定。 

??上周新發(fā)布住宅項(xiàng)目預(yù)售證4個(gè)，新增供應(yīng)面積1.63萬(wàn)㎡，均來(lái)自朝陽(yáng)區(qū)。上周庫(kù)存面積與前一周基本持平為1147萬(wàn)㎡，按照近8周成交速度計(jì)算，當(dāng)前存量出清周期持續(xù)下降至22個(gè)月。貝殼研究院認(rèn)為北京新房市場(chǎng)在整體供需平衡的情況下，新房存量出清周期將保持穩(wěn)定。

??從成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，180平米大戶型產(chǎn)品近期成交占比不斷上升，上周達(dá)到40%，超過(guò)90平米以下產(chǎn)品，貝殼研究院認(rèn)為，受經(jīng)濟(jì)下行、投資渠道收窄影響，北京市場(chǎng)高端客群資產(chǎn)配置偏好重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)大面積產(chǎn)品成交量上漲，但長(zhǎng)期看受90/70項(xiàng)目供應(yīng)影響，市場(chǎng)成交比例將有所波動(dòng)，但短期內(nèi)大面積產(chǎn)品成交量將保持相對(duì)高位水平。

??分區(qū)域來(lái)看，上周朝陽(yáng)區(qū)與大興區(qū)環(huán)比27周成交面積都有所下滑，但仍對(duì)整體市  場(chǎng)成交起到較明顯的拉升作用。成交面積排名第三、四位的區(qū)域分別為順義和昌平，成交面積分別為1.39萬(wàn)㎡和1.27萬(wàn)㎡，分別占總成交面積的10%和9%。

??分面積段來(lái)看，市場(chǎng)主力面積段為90平以下和220平以上。從成交占比來(lái)看，近1個(gè)月大面積段產(chǎn)品成交占比顯著提升，上周180平以上產(chǎn)品成交占比為40%，與第25周相較，占比提升了2成。貝殼研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定情況下，一方面高收入人群的資產(chǎn)配置將更青睞于房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面在“7090”政策（即新建商品房住宅項(xiàng)目的戶型比，90㎡以下的套型建筑面積，必須占到整個(gè)項(xiàng)目總面積的70%以上）的影響之下，未來(lái)改善型大面積產(chǎn)品的稀缺性將更加突出，因此大面積產(chǎn)品關(guān)注度將維持相對(duì)高位水平。

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