[克而瑞]7月銷售、投資、新開工皆增10%以上

??今天上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-7月份國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。全國新房銷售規(guī)模繼續(xù)向好發(fā)展，單7月銷售面積同比增9.5%，前7月東部地區(qū)銷售金額同比回正增2%。建安投資與土地購置金兩項支撐下開發(fā)投資額累計增速繼續(xù)回升，增速擴大至3.4%。

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??7月商品房銷售面積、金額同比分別增10%和17%，東部地區(qū)和住宅銷售皆已回正

??7月份，全國商品房銷售整體熱度延續(xù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示: 1-7月份，商品房銷售面積83631萬平方米，商品房銷售額81422億元。7月單月商品房銷售面積約1.42億平方米，銷售金額約1.45萬億元，同比分別增長9.5%和16.6%。前7月商品房銷售面積累計同比降幅收窄至5.8%、銷售金額跌幅收窄至2.1%。

??值得注意的是，不同業(yè)態(tài)、不同區(qū)域間市場分化愈加明顯。首先，住宅市場銷售火熱，前7月商品住宅銷售金額達7.27萬億元，同比增0.4%，已然擺脫前期疫情影響。與之相對的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售金額、面積仍然同比下降20%左右，后續(xù)商辦業(yè)態(tài)或?qū)⒚媾R庫存上揚風(fēng)險；其次，從各區(qū)域市場看，東部地區(qū)市場韌性最強、熱度最高，前7月商品房銷售金額累計同比增2%，在全國各地區(qū)間率先回正。西部地區(qū)市場同樣恢復(fù)良好，前7月銷售金額同比跌幅收窄至2.5%。而中部和東北部地區(qū)則依然有10.6%和9.5%的同比累計降幅。

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??房價同、環(huán)比漲幅收窄
銀川、無錫、廣州、杭州等房價漲幅居前

??從全國商品住宅銷售價格來看，7月二三線城市新房房價同比漲幅回落延續(xù),各能級城市二手房房價漲幅均環(huán)比收窄。具體來看，一線城市新房房價同比漲幅較6月擴大0.32個百分點,二、三線城市同比漲幅則分別收窄0.21個百分點和0.09個百分點,整體70個大中城市同比漲幅收窄0.12個百分點。二手房房價方面，70個大中城市整體環(huán)比漲幅收窄0.05個百分點,各能級城市也均有一定收窄,其中一線城市較6月收窄0.13個百分點最為顯著。

??具體到城市而言，東部、西部核心城市一二手房房價漲幅最為顯著。其中，銀川新房房價連續(xù)2月同比漲幅居首位，7月同比漲17.6%，較6月再次擴大1.9個百分點。而無錫新房房價環(huán)比漲1.3%最高。二手房中，廣州、杭州房價環(huán)比漲幅分別達1.6%和1.3%。東西部地區(qū)核心城市一二手房房價漲幅居前也從側(cè)面反應(yīng)了當(dāng)前地區(qū)樓市量價齊升的火熱情況。

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??建安投資與土地購置雙升支撐

??7月開發(fā)投資額同比增12%

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資75325億元，同比增長3.4%， 增速繼續(xù)提高1.5個百分點。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成1.2萬億元，同比增11.7%，且增幅已處于近兩年月度高位。

??7月開發(fā)投資額得以維持高位主要受以建安投資與土地購置金額雙升支撐。具體來說，房企持續(xù)加強施工強度，以期填補疫情所空工期。建安投資連續(xù)兩月天量創(chuàng)新高，其中新開工面積在6月創(chuàng)歷史新高后7月仍維持較高水平。二者規(guī)模高量成為本月開發(fā)投資額的主支撐。另一方面，7月全國房企土地購置規(guī)模雖然所下降，但在部分優(yōu)質(zhì)地塊支撐下土地購置金依舊翹升，前7月土地成交價款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個百分點。

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??7月新開工面積增速繼續(xù)上升至11%

??前7月土地成交價款增長12%

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：1-7月份，房屋新開工面積120032萬平方米，下降4.5%，降幅收窄3.1個百分點。7月份，房屋新開工面積2.5億平方米，同比增11.3%，超越過往兩年除6月外其他單月絕對量，預(yù)計在土地市場活躍情況下，新開工面積加速上升勢頭短期仍將維持。

??房屋施工面積連續(xù)兩月天量創(chuàng)新高，繼6月施工面積突破3億平方米后,7月施工面積繼續(xù)沖高至3.6億平方米,創(chuàng)近3年單月新高。前7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積81.8億平方米，同比增長3.0%。我們認為7月房屋施工及新開工面積繼續(xù)高量主要與上半年積壓開工施工需求集中釋放有關(guān)，短期施工面積仍將維持較高水平。

??數(shù)據(jù)顯示，前7月，土地購置面積9659萬平方米，同比下降1.0%；土地成交價款5382億元，增長12.2%，增速提高6.3個百分點。綜合疫情后土地市場供地結(jié)構(gòu)以一線城市、熱點二線以及強三線土地成交為主，土地成交金額顯著增長，譬如一線城市同比增61%。預(yù)計在房住不炒基調(diào)下,后續(xù)土地市場過熱城市供地節(jié)奏和數(shù)量或?qū)⒄{(diào)整，增速也將轉(zhuǎn)向平穩(wěn)。

??綜上，我們有如下幾點判斷：7月國民經(jīng)濟繼續(xù)恢復(fù)，包括規(guī)上工業(yè)增加值、社零消費總額、調(diào)查失業(yè)率等一系列主要指標(biāo)均繼續(xù)改善。在這一時點，房地產(chǎn)在后續(xù)以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)互促的雙循環(huán)發(fā)展的新經(jīng)濟格局中的穩(wěn)定器、壓艙石地位不變。

??從商品房銷售來看，一方面全國行業(yè)規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)定回升態(tài)勢，下半年商品房銷售金額、面積累計同比增速有望陸續(xù)回正;另一方面不同地區(qū)、能級城市間市場分化仍在加劇。熱點城市如北上廣深、杭州、南京、成都等頻頻出現(xiàn)萬人搖等現(xiàn)象，后續(xù)相應(yīng)調(diào)控收緊政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺；而中部、東北部地區(qū)復(fù)蘇較慢城市，開盤項目滯銷、持銷現(xiàn)象嚴(yán)重。我們認為，下半年全國新房市場將繼續(xù)穩(wěn)步回升，熱點城市調(diào)控收緊下不會出現(xiàn)大漲大跌。

??對土地購置、新開工、建安投資而言，土地購置受各地供地計劃、融資收緊、調(diào)控趨嚴(yán)的影響熱度預(yù)計將有所回落,建安投資在房企追趕工期意圖下短期仍將維持高量，多重因素疊加下預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比增速將繼續(xù)緩步回升。