[克而瑞]二季度以來(lái)樓板價(jià)TOP50地塊盈利空間探析

??導(dǎo) 讀 

??優(yōu)質(zhì)集中供地潮已經(jīng)退去，建議年末緊抓廣州、深圳等優(yōu)質(zhì)地塊拿地機(jī)遇。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??受疫情影響，年初房地產(chǎn)行業(yè)一度遭遇“寒冬”，為實(shí)現(xiàn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的目的，各地出臺(tái)了一系列促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的措施，在相對(duì)寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場(chǎng)迅速升溫，尤其是4月份國(guó)內(nèi)疫情得到較好地控制之后，土地市場(chǎng)熱情高漲，高價(jià)地也是層出不窮，在三季度調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，其盈利空間備受矚目。為了對(duì)高價(jià)地的盈利空間進(jìn)行客觀分析，本文將對(duì)2020年二季度以來(lái)全國(guó)樓板價(jià)TOP50地塊從月度成交量走勢(shì)、城市布局、地價(jià)變化和盈利情況等方面進(jìn)行梳理，進(jìn)而對(duì)未來(lái)市場(chǎng)做出趨勢(shì)性預(yù)判。
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??市場(chǎng)概況：“三條紅線”后高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少
??優(yōu)質(zhì)地塊扎推入市下10月數(shù)量有所回升

??就樓板價(jià)TOP50地塊月度成交分布來(lái)看，在4月達(dá)到12幅的高峰值之后，5、6月高地價(jià)數(shù)量逐漸減少。雖然7月份高價(jià)地?cái)?shù)量稍有增加，但受“三條紅線”政策和優(yōu)質(zhì)地塊減少的影響，房企拍地積極性降低，9月份高價(jià)地?cái)?shù)量創(chuàng)下二季度以來(lái)新低，僅有3宗。
值得注意的是，由于10月份上海、廣州優(yōu)質(zhì)地塊扎堆成交，使得高價(jià)地成交數(shù)量有所回升。譬如上海，10月份靜安、楊浦、浦東北蔡等內(nèi)中環(huán)區(qū)域均有優(yōu)質(zhì)宅地出讓，起拍樓板價(jià)均超4萬(wàn)元/平方米；宅地供應(yīng)向來(lái)稀缺的廣州中心城區(qū)海珠區(qū)在本月成交了2宗優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價(jià)均在3萬(wàn)元/平方米以上。

??02

??城市分布：TOP50高價(jià)地
??被京滬廣深、廈寧杭甬包攬，上海表現(xiàn)一枝獨(dú)秀

??就高價(jià)地所在城市的分布情況來(lái)看，二季度以來(lái)成交的TOP50高價(jià)地均被京滬廣深、廈寧杭甬八個(gè)一線和新一線城市包攬。具體來(lái)看，上海高價(jià)地?cái)?shù)量遙遙領(lǐng)先，多達(dá)17宗，其次是北京，也有10宗之多，杭州、南京、廣州、廈門四城也有4宗及以上，寧波和深圳高價(jià)地?cái)?shù)量相對(duì)較少，僅有1、2宗。
總體來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域TOP50高價(jià)地?cái)?shù)量合計(jì)30宗，占到全國(guó)的六成。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因也是由于長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購(gòu)房需求旺盛，居民購(gòu)買力較強(qiáng)，商品住宅銷售價(jià)格在全國(guó)處于領(lǐng)先水平，地價(jià)水平也處于高位，高價(jià)地?cái)?shù)量占比較高。譬如上海，二季度以來(lái)虹口北外灘、楊浦東外灘、靜安不夜城、前灘等熱點(diǎn)板塊均有稀缺優(yōu)質(zhì)地塊出讓，北外灘、東外灘地塊更是相繼刷新年內(nèi)全國(guó)單價(jià)地王。

??03

??地價(jià)變化：九成高價(jià)地地價(jià)上揚(yáng)
??僅少數(shù)京滬遠(yuǎn)郊地塊地價(jià)略有下滑

??為了進(jìn)一步探究這些高價(jià)地價(jià)格變動(dòng)情況，我們將這二季度以來(lái)成交的樓板價(jià)TOP50地塊的樓板價(jià)與其周邊近期同類地塊樓板價(jià)進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：超九成高價(jià)地樓板價(jià)較之前均有上漲，八成地塊樓板價(jià)漲幅超過(guò)10%。
其中漲幅較高的多位于京、滬供地稀缺的核心板塊。譬如上海楊浦定海社區(qū)、北京分鐘寺宅地可售樓板價(jià)較周邊同類地塊的漲幅均超50%，漲勢(shì)十分突出。值得注意的是，這些地價(jià)上漲比較突出的高價(jià)地均是市場(chǎng)熱度高漲、市場(chǎng)一路看漲、房企拿地心態(tài)較積極的時(shí)候拿下的，多集中在4、5、7月份。這50宗高價(jià)地中，僅有3宗地樓板價(jià)較周邊同類地塊價(jià)格是下降的，降幅均在20%以內(nèi)。從區(qū)域上來(lái)看，三宗地均位于京、滬的遠(yuǎn)郊區(qū)，由于配套不及中心城區(qū)核心板塊，因此房企競(jìng)拍積極度稍低，典型如北京大興西紅門鎮(zhèn)B1-05-(3)地塊，雖然被首開+龍湖以37.4億元競(jìng)得，但溢價(jià)率僅有3.03%，樓面價(jià)約39505元/平方米，較2018年底中鐵競(jìng)得的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊樓板價(jià)44138元/平方米的價(jià)格下降了10%。不僅如此，金地在上海競(jìng)得的青浦西虹橋地塊成交樓板價(jià)為36123元/平方米，較前幾年中駿在其隔壁拿的地塊樓板價(jià)下降了20%，地價(jià)也有了明顯的下調(diào)。

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??盈利空間：半數(shù)高價(jià)地面臨虧損
??超三成高價(jià)地地房比超75%、面臨嚴(yán)重虧損

??根據(jù)CRIC最新數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，樓板價(jià)TOP50中半數(shù)面臨虧損。從表征房企盈利空間的房地差指標(biāo)來(lái)看，低于15000元/平方米的地塊有12宗，占比超過(guò)兩成，這類地塊剔除建安成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本，企業(yè)大概率面臨入不敷出；用地房比指標(biāo)測(cè)算的嚴(yán)重虧損地塊數(shù)量更多，大于75%的地王有16宗，占比超過(guò)三成，面臨嚴(yán)重虧損。
典型如寧波鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地王，樓板價(jià)高達(dá)32520元/平方米，而周邊在售的建邦·璟譽(yù)府均價(jià)為35000元/平方米，地房比高達(dá)93%，房地差僅有2480元/平方米，面臨嚴(yán)重的虧損。與之類似的還有建發(fā)在南京拿下的河西NO.2020G03地塊，樓板價(jià)為35333元/平方米，而周邊在售的魚嘴潤(rùn)府均價(jià)為39600元/平方米，按照這一售價(jià)，地房比高達(dá)89%，房地差也僅有4000余元/平方米，剔除建安、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷成本，虧損也在意料之中?？傮w來(lái)看，近半年來(lái)成交的高價(jià)地整體盈利預(yù)期堪憂，其中超三成高價(jià)地面臨嚴(yán)重虧損。

??與此同時(shí)，依然有少部分高價(jià)地盈利預(yù)期頗豐，典型如龍光在5月初拿下的廣州白云區(qū)黃石街江夏村地塊，折合樓面價(jià)為43144元/平方米，其周邊在售的首開龍湖·天奕銷售均價(jià)約為8.5萬(wàn)元/平方米，參考這一價(jià)格來(lái)看，地房比僅有51%，房地差超4萬(wàn)元/平方米，盈利空間還是不錯(cuò)的。除此之外，地價(jià)下調(diào)的北京大興西紅門鎮(zhèn)的2宗宅地也表現(xiàn)突出，2宗地成交樓板價(jià)均在3.9萬(wàn)元/平方米左右，按照其商品住宅最高限價(jià)64400元/平方米來(lái)估算，地房比均在60%左右，盈利空間保持在適度范圍內(nèi)。
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??總結(jié)：優(yōu)質(zhì)集中供地潮已經(jīng)退去
??建議年末緊抓廣州、深圳等優(yōu)質(zhì)地塊拿地機(jī)遇

??綜上，在年初復(fù)工復(fù)產(chǎn)一攬子計(jì)劃的刺激之下，二季度土地市場(chǎng)熱度高漲，地王不斷涌現(xiàn)?！叭龡l紅線”政策出臺(tái)之后，三季度房企拿地積極性有所下降，高價(jià)地?cái)?shù)量有減少的趨勢(shì)。從這些高價(jià)地的盈利情況來(lái)看，半數(shù)高價(jià)地面臨虧損，超三成高價(jià)地地房比超75%、面臨嚴(yán)重虧損。這些嚴(yán)重虧損的地塊大都是地價(jià)漲幅比較突出的地塊，盲目的追高提升了成本壓力，因而虧損的可能性大增。
結(jié)合近期土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，嚴(yán)格的融資和政策調(diào)控下，尤其是“三道紅線”政策的影響下，不僅溢價(jià)率回調(diào)，流拍率更是過(guò)快攀高，10月份流拍率升至11.8%，較“三道紅線”政策出臺(tái)前的7、8月流拍率上升了近6個(gè)百分點(diǎn)；更有甚者，廣州、天津、哈爾濱等不少地方出現(xiàn)了地價(jià)回落的現(xiàn)象。展望未來(lái)，考慮到接下來(lái)兩個(gè)月是城市推地高峰期，雖然接下來(lái)的供應(yīng)將會(huì)顯著增加，但在“緊融資”“寬供應(yīng)”“限地價(jià)”一系列調(diào)控組合拳下，土地市場(chǎng)將延續(xù)“降溫”的趨勢(shì)，并且近期優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比減少的趨勢(shì)越發(fā)顯現(xiàn)，如10月份上海、寧波、重慶、東莞、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有2宗，較上月減少4宗，其中深圳和廣州各涉及1宗。在上述因素的疊加影響下，預(yù)計(jì)接下來(lái)的兩個(gè)月溢價(jià)率還將延續(xù)低位，高熱地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，并進(jìn)一步向深圳、廣州等少數(shù)熱點(diǎn)城市集中。對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)健康、現(xiàn)金流充裕的大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，在土拍熱度進(jìn)一步回落下，也迎來(lái)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的良機(jī)。不過(guò)由于優(yōu)質(zhì)地塊備受房企推崇，地價(jià)被追高的可能性極大，建議房企還是要仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。