[克而瑞]西安差別化首付和加強預售監(jiān)管，房地產(chǎn)會是”灰犀牛”？

??導 讀 

??終結(jié)樓市流動性火爆的金融風險，提高首付與加強預售資金監(jiān)管大勢所趨。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??11月30日晚間，西安發(fā)布樓市新政，涉及提高二套房首付比例、調(diào)整商品房預售標準、強化預售資金監(jiān)管。這是從9月成都出臺新政“表態(tài)大于實質(zhì)”之后兩個月首次有落地措施的緊縮政策，同時也是在近期鄭州、哈爾濱等城市試探放松的氛圍中的“異類”。結(jié)合近期房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題浮出水面，深圳“打新”潮涌，郭樹清表示房地產(chǎn)是金融風險最大“灰犀?！保康禺a(chǎn)市場金融監(jiān)管力度也在加大。

??西安此番新政尤其是二套房差別化信貸，首付比例最高達70%，同時嚴格預售資金監(jiān)管，防范企業(yè)資金鏈斷裂帶來的爛尾交付風險，這只是點狀措施還是會有其他城市跟進，繼而成為行業(yè)趨勢？

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??二套房首付比例調(diào)高至40%-70%，提高預售標準、強化預售資金監(jiān)管

??12月1日，西安市住建局等四部門聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，《通知》核心內(nèi)容包括提高二套房首付比例、調(diào)整商品房預售標準、強化預售資金監(jiān)管。具體來說：第一，提高二套房首付比例，充分發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用，在不誤傷剛改購房者的前提下，適度調(diào)節(jié)改善性需求規(guī)模，打擊加杠桿投機性炒房行為。對首套房貸款未結(jié)清的，購買二套房首付比例一律提升至60%；對首套房貸款已結(jié)清的，依據(jù)首套房面積、購買二套房面積不同，實行40%-70%不等的首付比例政策。

??第二，提高預售取證標準。這是繼1月23日以來，西安年內(nèi)第二次調(diào)高預售取證標準。短期來看，提高預售取證標準或?qū)⒓觿∥靼彩袌龉┎粦髴B(tài)勢，但長期來看利大于弊，能有效降低項目爛尾風險，切實保障購房者合法權益，防范社會沖突事件發(fā)生。

??第三，加強預售資金監(jiān)管。強調(diào)嚴禁商業(yè)銀行將預收資金私自留存或劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)其他賬戶，住建部門要嚴格按照工程建設進度核撥預售資金，保障項目如期建設，并建立預售資金監(jiān)管銀行的信用管理體系。

??此外，《通知》還要求未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區(qū)縣及西咸新區(qū)部分區(qū)域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

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??看似市場退燒，實則供不應求，主城區(qū)宅地供應規(guī)模長期偏低

??僅從數(shù)據(jù)層面來看，2019年以來西安市場已然面臨下行壓力，除7月外，其余月份成交面積皆低于2018年同期。2020年，盡管7、8月成交明顯放量，8月同比增幅高達37%，但9月以來，商品住宅成交面積高位回落，同比增速由正轉(zhuǎn)負，跌幅甚至一度達到23%，西安市場似乎已經(jīng)重回下行期。

??但實際上，在供應不濟的情況下，成交數(shù)據(jù)并不能真實反映市場冷熱。西安新房市場整體呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，開盤當日售罄項目不在少數(shù)。從我們實地調(diào)研的情況來看，浐灞、城北區(qū)域購房需求依然強勁，高新區(qū)、曲江新城等核心板塊更是一房難求。

??2020年以前，西安新房市場供不應求形勢更為嚴峻。2015-2019年間，西安年度商品住宅供應面積、成交面積之比基本在0.8左右，2016年供求比更是低至0.7。

??歸根到底，供不應求核心原因在于主城區(qū)供地持續(xù)偏緊。2015年以來，西安主城區(qū)商品住宅成交面積基本在1500萬平方米左右，而大多年份涉宅用地成交建面不足1300萬平方米，且都低于同期商品住宅成交面積。受此影響，宅地去化周期持續(xù)回落，截至2019年已不足1年。

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??終結(jié)樓市流動性火爆的金融風險，提高首付與加強預售資金監(jiān)管大勢所趨

??供不應求背景下，通過差別化信貸政策精準調(diào)節(jié)改善性需求、打擊加杠桿投機購房需求，以求維穩(wěn)市場，固然是西安此次新政的出發(fā)點之一。但從另一個角度來說，調(diào)整首付比例更是對決策層“收緊貨幣閘門、防范房地產(chǎn)金融風險”等一系列重要表述的積極響應，未來不排除有其他熱點城市借鑒跟進。

??不難發(fā)現(xiàn)，2020年，從一線城市豪宅市場疫后率先轉(zhuǎn)暖，再到二線城市萬人搖、投機熱，包括西安在內(nèi)的熱點城市出現(xiàn)階段性火熱行情，本質(zhì)上是資金寬松推動的流動性火爆。

??三季度以來，貨幣政策回歸正?；?、涉房信貸收緊已成為市場共識。從中央近期表態(tài)來看，央行行長易綱強調(diào)“盡可能長時間實施正常貨幣政策”；央行三季度貨幣政策報告重提“把好貨幣供應總閘門”、“堅決不搞大水漫灌”；銀保監(jiān)會主席郭樹清更是直言“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀?！?，劍指房地產(chǎn)金融風險。

??除了從需求端發(fā)力，對房企預售資金的監(jiān)管提出更嚴要求。事實上，2020年以來，江西、福建、昆明、銀川等十余個省市都已出臺加強商品房預售資金監(jiān)管相關政策。疫情影響疊加“三道紅線”約束，房企回款壓力、財務壓力加劇，項目爛尾風險明顯攀升。進一步加強預售資金監(jiān)管，防止預售資金挪用、確保項目建設進度，既關乎房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，更關乎民生福祉，無疑也將成為各地監(jiān)管部門關注的焦點。