[貝殼研究院]千家房企養(yǎng)豬事件解讀（2020.12.11）

??背景：天眼查數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)目前有超過(guò)1400家經(jīng)營(yíng)范圍同時(shí)包含“豬”和“房地產(chǎn)”的企業(yè)，其中6成以上的企業(yè)成立于近5年。

??有利可圖

??從2015年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)養(yǎng)豬行業(yè)進(jìn)入新一輪周期的上行反彈階段，并在2016年中達(dá)到峰值，隨后轉(zhuǎn)入下行調(diào)整期。從2015年到2016年的豬價(jià)高位運(yùn)行觸發(fā)了新一輪養(yǎng)豬投資發(fā)展。“千家房企”布局養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，也大多從這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)開(kāi)始。2020年上半年，受非洲豬瘟和新冠疫情的影響，生豬市場(chǎng)仍然存在一定程度的供應(yīng)缺口，生豬價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，因此吸引更多的市場(chǎng)關(guān)注。

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)豬頭部企業(yè)溫氏、牧原、新希望2020年上半年毛利率分別為38.39%、63.27%、42.6%，較前一年同期分別增長(zhǎng)31.69%、58.93%、23.56%。較高的利潤(rùn)與增長(zhǎng)空間使“養(yǎng)豬”具有較高發(fā)展價(jià)值。相比之下，房地產(chǎn)行業(yè)上半年平均毛利率27.42%，且至三季度下滑至25.77%，房企毛利率水平集體下滑成為行業(yè)趨勢(shì)。房企向高價(jià)值業(yè)務(wù)布局在情理之中，而像碧桂園、恒大、萬(wàn)科等房企確有較多關(guān)于“養(yǎng)豬”業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作，與其自身的多元化發(fā)展相結(jié)合，融合“扶貧”、“產(chǎn)城融合”等相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，謀求長(zhǎng)期的“養(yǎng)豬”事業(yè)。另外，我國(guó)生豬長(zhǎng)期以散養(yǎng)為主，規(guī)模化程度較低，大型企業(yè)的進(jìn)入有望提升養(yǎng)豬行業(yè)的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化。

??以豬之名

??非洲豬瘟爆發(fā)后，國(guó)家相關(guān)部門對(duì)生豬養(yǎng)殖生產(chǎn)給予較多的傾斜政策，除財(cái)稅方面的補(bǔ)貼外，2019年為加大生豬養(yǎng)殖用地的支持力度，自然資源部印發(fā)《關(guān)于保障生豬養(yǎng)殖用地有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確生豬養(yǎng)殖用地作為設(shè)施用地按照農(nóng)用地管理，不需辦理建設(shè)用地審批手續(xù)；增加附屬設(shè)施用地規(guī)模，取消15畝上限規(guī)定等。同時(shí)，新修訂的《土地管理法》今年1月1日正式施行，其中對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市采取了更靈活的辦法。新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙：刪除了原來(lái)土地管理法的第43條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”的規(guī)定，增加規(guī)定“農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓”，取消了集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的限制。

??土地方面的相關(guān)政策，是吸引房企紛紛入場(chǎng)“養(yǎng)豬”的另一主因。目前統(tǒng)計(jì)的“房地產(chǎn)”和“養(yǎng)豬”相關(guān)注冊(cè)企業(yè)已超過(guò)千家，可真正行“養(yǎng)豬”之實(shí)者寥寥。

??入“豬市”需謹(jǐn)慎

??國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行發(fā)展周期，房企謀求多元化的發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期。近年來(lái)房企在物業(yè)、長(zhǎng)租公寓、新能源等方面拓展不斷，“養(yǎng)豬”是房企多元化的業(yè)務(wù)選擇，同時(shí)具有一定的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。除了“疫病”對(duì)養(yǎng)豬事業(yè)的威脅外，通常情況下，一個(gè)“豬周期”是3-5年，且近年來(lái)由于養(yǎng)豬企業(yè)與養(yǎng)殖戶的規(guī)模逐步增大，“豬周期”的時(shí)間長(zhǎng)度也在逐漸拉長(zhǎng)，收益將具有明顯的周期性特征。相較于房地產(chǎn)行業(yè)“養(yǎng)豬”業(yè)務(wù)前期投入大，收益慢，營(yíng)收規(guī)模較小。房企在選擇進(jìn)入這一領(lǐng)域前，還需結(jié)合自身特點(diǎn)和發(fā)展戰(zhàn)略，尤其對(duì)于中小型房企，不宜盲目跟隨。另外，相較于約10萬(wàn)家的工商注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)，目前僅有約1%的房企與“養(yǎng)豬”業(yè)務(wù)相關(guān)，整體上尚未形成大的趨勢(shì)，仍需長(zhǎng)期觀望。