[中房研協(xié)]2021年樓市發(fā)展主題詞：大城市 租賃住房

??【熱點(diǎn)聚焦】

??12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議充分肯定了過(guò)去一年來(lái)我國(guó)在統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得的重大工作成果，并提出必須清醒認(rèn)識(shí)到，疫情變化和外部環(huán)境存在諸多不確定性，我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固。要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念，構(gòu)建新發(fā)展格局，以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，以深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，以改革創(chuàng)新為根本動(dòng)力，以滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要為根本目的，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作、全面落實(shí)“六?！比蝿?wù)。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，保持適度支出強(qiáng)度；穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。

??會(huì)議確定，明年要重點(diǎn)抓好強(qiáng)化國(guó)家戰(zhàn)略科技力量、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈自主可控能力、堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)、全面推進(jìn)改革開(kāi)放等八大重點(diǎn)任務(wù)。其中，關(guān)于房地產(chǎn)方面的政策單列為第七點(diǎn)任務(wù)，解決好大城市住房突出問(wèn)題。對(duì)比近三年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的表述如下表所示。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??適度寬松的經(jīng)濟(jì)政策更加注重精準(zhǔn)有效，對(duì)樓市利好有限

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，總體方針與2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提基本一致。不同的是，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，把握好政策時(shí)度效，關(guān)于穩(wěn)健的貨幣政策表述也由2019年的“穩(wěn)健適度、合理充?！闭{(diào)整為“靈活精準(zhǔn)、合理適度”。這一系列表述，一方面穩(wěn)定了當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)政策的預(yù)期，短期內(nèi)貨幣政策將不會(huì)出現(xiàn)明顯收緊，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍將維持適度寬松；另一方面“精準(zhǔn)有效”的反復(fù)強(qiáng)調(diào)，也明確了明年資金流向仍將以支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主，類(lèi)似股市、樓市等領(lǐng)域資金進(jìn)出依舊要受到嚴(yán)控甚至監(jiān)管力度會(huì)有加強(qiáng)?？傮w上來(lái)說(shuō)，相對(duì)寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)樓市有利，但利好有限。

??“房住不炒”國(guó)策指導(dǎo)下，解決好大城市住房問(wèn)題提至突出位置

??自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出堅(jiān)持“房住不炒”定位以來(lái)，中央層面重要會(huì)議已多次重申這一論調(diào)，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也不例外，“房住不炒”已是我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)策。與2018年、2019年不同的是，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度將房地產(chǎn)工作單獨(dú)作為八大重點(diǎn)任務(wù)之一，可見(jiàn)當(dāng)前中央層面對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視。在內(nèi)容方面，中央將解決好大城市住房突出問(wèn)題放在了突出位置，為2021年房地產(chǎn)調(diào)控工作明確了方向。從實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)前大城市存在的住房問(wèn)題主要有：第一，房?jī)r(jià)高企，居民尤其是新市民購(gòu)房壓力大，部分城市仍存在惡意炒房、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超居民收入增長(zhǎng)等問(wèn)題；第二，住房供需矛盾大，一方面，人口持續(xù)流入導(dǎo)致大城市住房需求不斷增長(zhǎng)，但城市受限于規(guī)模、規(guī)劃等因素，總供給有限；另一方面，過(guò)高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致很多人買(mǎi)不起房，而租賃市場(chǎng)又存在租金較高、針對(duì)中低收入者保障性住房供應(yīng)不足等問(wèn)題。因此，如何控制城市房?jī)r(jià)、加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)尤其是中低收入者保障性住房建設(shè)將是2021年大城市房地產(chǎn)調(diào)控主要研究課題。

??住房租賃市場(chǎng)建設(shè)是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重要內(nèi)容

??住房租賃市場(chǎng)也是今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在房地產(chǎn)工作指導(dǎo)方面的重要亮點(diǎn)。同去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議僅提出“大力發(fā)展租賃住房”不同，今年關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的表述占據(jù)了房地產(chǎn)部分近三分之二的篇幅，內(nèi)容也深入到具體的工作指導(dǎo)，如高度重視保障性住房建設(shè)、推動(dòng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、加強(qiáng)租賃住房土地供應(yīng)、降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控等。無(wú)論是從篇幅還是從內(nèi)容來(lái)看，中央對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視已上升至前所未有的高度，租賃住房建設(shè)無(wú)疑將是2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展重要內(nèi)容。其中，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”有望在更大范圍、更寬領(lǐng)域深入推進(jìn)，“控租金”或成為2021年房地產(chǎn)調(diào)控新的方向。

??【政策精讀】

??“七是解決好大城市住房突出問(wèn)題?！?/strong>

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中明年重點(diǎn)任務(wù)中，第七部分是解決好大城市住房突出問(wèn)題，直指問(wèn)題核心。大城市住房問(wèn)題哪方面比較突出？房?jī)r(jià)高、供應(yīng)量不足、新市民及住房家庭住房困難，且難以解決。市場(chǎng)炒作行為泛濫，一些地方突破限購(gòu)政策，出現(xiàn)代持等操作手法。脫離了房住不炒大原則底線。如果以前的政策是給出大的原則，不要炒房，要市場(chǎng)穩(wěn)定，此次會(huì)議政策所指，則是市場(chǎng)反應(yīng)特別大的，具象的大城市住房問(wèn)題。

??“住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉?！?/strong>

??住房問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題還是民生問(wèn)題，或者哪個(gè)方面更重要？這次會(huì)議是給出了明確的回答。民生福祉是當(dāng)前中央首要考慮的問(wèn)題，因?yàn)檎墓ぷ饕耙匀嗣駷橹行摹?。相關(guān)住房政策的制定和實(shí)施，都是圍繞民生福祉來(lái)展開(kāi)。

??“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??繼續(xù)提出堅(jiān)持“房住不炒”，這一原則不動(dòng)搖，國(guó)策不改變，且長(zhǎng)期執(zhí)行下去，業(yè)界需要有更加清醒的認(rèn)識(shí)?！耙虻刂埔?、多策并舉”與此前的“因城施策”有何異同？主要不同點(diǎn)還是在多策并舉上，治理房?jī)r(jià)問(wèn)題，市場(chǎng)交易秩序問(wèn)題，解決住房民生問(wèn)題，不要指望畢其功于一役，要多角度綜合治理，要考慮不同區(qū)域市場(chǎng)的個(gè)性特點(diǎn)，根據(jù)城市的具體情況制定相關(guān)的政策，不是一策，而是多策，最終目的是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)?！?/p>

??此次會(huì)議將保障性租賃住宅建設(shè)提到了前所未有的高度，濃墨重彩。提出建設(shè)與規(guī)范并重。建設(shè)方面，租購(gòu)?fù)瑱?quán)獲得更加詳細(xì)的闡述，且使用“逐步”表示，政策的提出更加務(wù)實(shí)，也給租賃市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)培育期，新增與租賃市場(chǎng)相適應(yīng)的“權(quán)利”資源，也要有一個(gè)增長(zhǎng)與調(diào)配的過(guò)程，急不得。

??長(zhǎng)租房市場(chǎng)是近幾年我國(guó)住房供應(yīng)市場(chǎng)重要的組成部分。在一定程度上，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租房，提供了相對(duì)規(guī)范、統(tǒng)一、市場(chǎng)化的租賃住房供應(yīng)，這是以個(gè)人為提供主體的傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)所無(wú)法達(dá)到的。長(zhǎng)租房市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中暴露了不少的問(wèn)題，如資本跑路、暴雷、壟斷等，需要制度方面的完善和規(guī)范?？梢钥隙ǖ氖?，長(zhǎng)租房是未來(lái)我國(guó)租賃市場(chǎng)的重要組成部分，市場(chǎng)份額會(huì)繼續(xù)上升，也有更好的發(fā)展前景。

??“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃 “

??至少到目前，土地供應(yīng)的主體還是銷(xiāo)售型住房，純租賃住房用地只占很少一部分。主要原因還是土地財(cái)政問(wèn)題。地方政府能不能拿出魄力來(lái)，讓土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜？這里面也涉及到政府短期利益與長(zhǎng)期利益的均衡問(wèn)題。另外，傾斜多少比例算傾斜到位呢？其實(shí)也還存在很大不確定性。但至少可以明確的是，中央層面越來(lái)越傾向用租賃住房解決大城市居民住房困難問(wèn)題，尤其是在城市化進(jìn)入常規(guī)階段后，增量人口的住房問(wèn)題需要通過(guò)相對(duì)低負(fù)擔(dān)的租賃住房解決。

??“探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用?！?/strong>

??98房改，其本意是取消福利分房，實(shí)行市場(chǎng)化購(gòu)房，但實(shí)際上，不少單位，尤其是軍隊(duì)、央企、國(guó)企等依然存在自建房，且占比不低。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確提出有關(guān)單位可以利用自有閑置土地建設(shè)租賃住房，單位自建房得以正名。無(wú)論是國(guó)企還是民企，社會(huì)功能再次加大。集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房由于涉及到城鄉(xiāng)土地問(wèn)題，確實(shí)需要探索，一旦走通，這一塊的住房供應(yīng)是一片藍(lán)海，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的。

??“要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控?！?/strong>

??針對(duì)租賃市場(chǎng)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不但給出了政策原則，還提出了具體措施。降低住房稅費(fèi)，直接的作用就是降低最終居住者的負(fù)擔(dān)，也有利于提高租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)的積極性。租金水平調(diào)控，防止個(gè)別企業(yè)壟斷市場(chǎng)，哪怕是區(qū)域市場(chǎng)，造成租房市場(chǎng)階段性的租金價(jià)格過(guò)低或過(guò)高。

??【媒體問(wèn)答】

??這次關(guān)于樓市的政策指向與往年有哪些不同？您認(rèn)為最大的看點(diǎn)是什么？

??最大看點(diǎn)是明確了租賃房在解決居住問(wèn)題上的作用，或者租賃住房是未來(lái)解決大城市住房困難的主要方向和著力點(diǎn)。而不是共有產(chǎn)權(quán)房，不是商品房等。與此前會(huì)議只提出宏觀指導(dǎo)思想不同，這次會(huì)議不但提出了方向，還配套了明確可執(zhí)行的落地措施，如“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃” 。探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

??本次會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了“大城市住房”和“租賃”，這背后的用意是什么？對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

??城市越大，人口和資源越集中，土地和住房供應(yīng)越緊張。人和地，人和房的供需矛盾始終存在。解決這個(gè)問(wèn)題，主要靠購(gòu)買(mǎi)這條路徑是不行的，必須發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控能力，在體制機(jī)制、土地供應(yīng)，價(jià)格方面進(jìn)行適度優(yōu)先安排，引導(dǎo)居民進(jìn)行合理住房消費(fèi)，新進(jìn)人口困難群體主要靠租賃方式解決住房問(wèn)題。

??對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，雙體系格局更加明確。整體市場(chǎng)規(guī)模觸頂，但保障性住房體系則繼續(xù)有發(fā)展空間，商品房增量部分規(guī)模有收縮，但商品房的層次、價(jià)格則相對(duì)更市場(chǎng)化，滿足高端消費(fèi)者的需求。

??能否請(qǐng)您預(yù)測(cè)2021年中國(guó)主要城市樓市的趨勢(shì)和走向？

??樓市走勢(shì)要綜合考量政策、金融、人口等要素。政策方面，我認(rèn)為不會(huì)有方向性的調(diào)整，“房住不炒”是主要原則，因城施策是各地具體落實(shí)方法，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是最終目標(biāo)。具體而言，一線城市除北京外，都在積極引進(jìn)人才，降低落戶門(mén)檻，住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，因此市場(chǎng)交易量和價(jià)格也將繼續(xù)上升。前期大漲過(guò)的城市，如果被判定屬于“市場(chǎng)不穩(wěn)”，則有可能出臺(tái)地方政策進(jìn)行調(diào)控。北京前期漲幅不大，甚至有所下跌，2021年可能會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲行情。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）