[克而瑞]2020年中國(guó)房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 城市篇

??導(dǎo) 讀 

??總量新高、先揚(yáng)后落、分化加劇，一線領(lǐng)漲而三四線超預(yù)期。

??2020年，全國(guó)百城商品住宅成交規(guī)模微增但創(chuàng)新高，月度變化呈現(xiàn)“先揚(yáng)后緩落趨穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，或因需求集中釋放，或因熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼影響預(yù)期，成交增長(zhǎng)動(dòng)能明顯轉(zhuǎn)弱。不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，分化持續(xù)加劇：一線城市熱度居高不下；二線穩(wěn)中有降，尤其是武漢、重慶、西安、鄭州、成都等中西部城市同比降幅顯著；三四線成交表現(xiàn)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。 未來(lái)，“房住不炒”主基調(diào)不改變，因城施策以落實(shí)“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)，為防止地產(chǎn)成為金融風(fēng)險(xiǎn)最大的“灰犀?！?，企業(yè)降負(fù)債和居民穩(wěn)杠桿雙管齊下?；诖耍覀冋J(rèn)為，2021年整體成交規(guī)模將小幅回落，不同城市分化延續(xù)，一線和部分二線市場(chǎng)成交有望保持增勢(shì)，回調(diào)壓力主要集中在前期需求透支嚴(yán)重，基本面缺乏支撐的部分二線和三線城市。2020年總結(jié)

??01

??市場(chǎng)綜述：成交“先揚(yáng)后落趨穩(wěn)”且總量再創(chuàng)新高，一線占比上揚(yáng)而三四線超預(yù)期

??縱觀近三年來(lái)百城樓市成交變化，2018年創(chuàng)歷史新高后，2019年小幅微增至48940萬(wàn)平方米，2020年雖然遭受新冠疫情影響，但是3月以來(lái)復(fù)蘇動(dòng)能強(qiáng)勁，前11月成交面積已經(jīng)達(dá)到44436萬(wàn)平方米，即便12月成交量與11月持平，全年創(chuàng)新高基本無(wú)虞。

??而2020年樓市行情可謂“一波三折”，總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后落趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)：開局較難，年初恰逢新冠疫情，1-2月售樓處關(guān)閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來(lái)隨著國(guó)內(nèi)疫情得以階段性控制，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市開始步入穩(wěn)步恢復(fù)期，5月同比已然轉(zhuǎn)正，6月達(dá)到年內(nèi)新高，7-8月“淡季不淡”，不過(guò)“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力轉(zhuǎn)弱，趨于平穩(wěn)。究其原因，一方面二三季度的集中放量使得疫情累積的購(gòu)房需求基本已消耗殆盡；另一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)升級(jí)，圍堵各類“炒房”漏洞也在引導(dǎo)居民購(gòu)房預(yù)期轉(zhuǎn)為理性。

??總體來(lái)看，地方政府充分貫徹了“一城一策，因城施政”的主基調(diào)，調(diào)控政策有收有放，也使得不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市間分化也愈演愈烈：

??一線城市韌性較強(qiáng)，收入渠道的多樣使得居民購(gòu)買力相對(duì)充裕，成交占比波動(dòng)上行；二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，以沈陽(yáng)、武漢、蘇州、西安為典型代表，跌幅均在20%及以上；而諸如廈門、蘭州、合肥、杭州、濟(jì)南等城成交熱度較高，成交量累計(jì)同比尚保持可觀的正增長(zhǎng)；而廣大三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松，整體成交表現(xiàn)好于市場(chǎng)預(yù)期，基本持穩(wěn)，不過(guò)據(jù)我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營(yíng)銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況，不得不說(shuō)，隨著棚改貨幣化安置的逐步收緊，加之疫情的負(fù)面影響，三四線居民購(gòu)買力受限已是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)市場(chǎng)的成交表現(xiàn)難言樂觀。

??就各城市2020年前11月的成交表現(xiàn)也存在顯著分化：一方面東南沿海城市諸如三明、衢州、韶關(guān)、連云港、廈門等累計(jì)成交同比漲幅均超50%，杭州、深圳等城市調(diào)控升級(jí)也難抑居民成交熱情，累計(jì)同比漲幅均在20%左右。另一方面，內(nèi)陸中部城市成交增速明顯放緩，以重慶、武漢為例，雖然絕對(duì)量層面依舊是“成交大戶”，但是增速明顯放緩，武漢主要是受到新冠疫情影響，疫后居民購(gòu)房觀望情緒濃重；重慶則源于前期需求透支嚴(yán)重，成交面臨階段性的瓶頸期，二城1-11月累計(jì)成交同比跌幅均在20%左右。

??02

??新增供應(yīng)：同比微跌3%，一線放量，二線持平，三四線跌多漲少（本節(jié)有刪減）

??全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市前11個(gè)月新增供應(yīng)面積相較2018年同期下跌3%。分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體供應(yīng)上漲14%，廣州、深圳放量顯著；二線城市漲跌參半總體與去年持平，杭州、南京等熱點(diǎn)城市供貨量明顯增加，而重慶、武漢等供應(yīng)縮水；六成以上三四線城市供應(yīng)縮量，整體供應(yīng)同比下跌7%，北海、九江等同比腰斬，但東莞、紹興等強(qiáng)三線城市供應(yīng)同比仍增長(zhǎng)超20%。1.總量：供應(yīng)規(guī)模與去年基本持平，4-8月放量，9月沖高，10-11月回落

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)面積47945萬(wàn)平方米，相較2019年同期下降3%。

??從月度表現(xiàn)來(lái)看，2月受疫情影響供應(yīng)大幅縮量，4月疫后項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)明顯發(fā)力，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，9月備戰(zhàn)“金九銀十”，單月供應(yīng)高達(dá)7805萬(wàn)平方米，創(chuàng)下年內(nèi)單月新高。進(jìn)入四季度，供應(yīng)漸顯乏力，10月供應(yīng)顯著縮量，同比下滑11%，11月進(jìn)入年終業(yè)績(jī)沖刺期，供應(yīng)小幅回升，但規(guī)模仍明顯不及去年同期。

??2.能級(jí)：一線供應(yīng)累計(jì)同比增幅14%居首，六成三四線縮量致同比降7%

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體新增供應(yīng)面積2962萬(wàn)平方米，同比上升14%。分城市來(lái)看，廣州供應(yīng)面積高達(dá)1135萬(wàn)平方米，同比大增44%，深圳供應(yīng)明顯改善，同比增長(zhǎng)11%，北京供應(yīng)規(guī)模微增2%，上海進(jìn)入四季度供應(yīng)漸顯乏力，前11月累計(jì)同比微跌7%。

??二線城市整體供應(yīng)面積23602萬(wàn)平方米，基本與去年同期相持平。具體來(lái)看，24個(gè)二線城市漲跌參半，熱點(diǎn)城市如杭州、南京房企供貨積極性偏高，供應(yīng)同比分別增長(zhǎng)21%和25%，鄭州、蘇州等供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)超過(guò)兩成，呼和浩特受低基數(shù)影響，同比增幅更是高達(dá)41%。但濟(jì)南、重慶等供應(yīng)明顯不濟(jì)，同比下跌20%，武漢、天津供應(yīng)縮水，同比跌幅超過(guò)10%。

??三四線城市整體供應(yīng)面積21381萬(wàn)平方米，同比下跌7%。六成以上三四線城市供應(yīng)縮量，北海、九江、銅陵等供應(yīng)同比腰斬，珠海、岳陽(yáng)、中山等降幅超三成，與此同時(shí)，東莞、紹興、溫州供應(yīng)仍有明顯改善，同比增幅在20%左右。

??3.新增供應(yīng)TOP10：榜首易位于武漢，杭州排名顯著提升，鄭州、長(zhǎng)沙首入榜單（略）

??03

??新房成交：同比微跌1%，累計(jì)同比增幅一線9%>三四線4%>二線-6%（本節(jié)有刪減）

??2020年前11個(gè)月，全國(guó)商品住宅月度成交面積呈現(xiàn)先降后升再走穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一季度受疫情影響，成交出現(xiàn)“V字”走勢(shì)，4月以后成交持續(xù)攀升且同比增幅逐月擴(kuò)大，但進(jìn)入三季度受信貸資金收緊和熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼影響，成交面積小幅下滑，同比漲幅趨于走穩(wěn)。分能級(jí)來(lái)看，一線城市整體成交同比上升9%，除北京外其他三城成交表現(xiàn)皆好于去年同期；二線城市整體成交面積同比下滑6%，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市成交漲幅可觀，但重慶、昆明、蘇州等近六成城市成交不及去年；三四線城市總成交面積同比上漲4%，72個(gè)城市漲跌參半，東莞、惠州、徐州成交漲幅居前，反觀北海、防城港等成交明顯乏力，同比大幅下滑。1.總量：前11月成交面積同比微降1%，呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)再趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)100個(gè)典型城市2020年前11月商品住宅成交面積合計(jì)44436萬(wàn)平方米，同比微降1%。

??從月度走勢(shì)來(lái)看，一季度受疫情影響，成交呈現(xiàn)“V字”走勢(shì)。4-6月，伴隨著樓市迅速?gòu)?fù)蘇，成交面積持續(xù)快速攀升，5月，成交同比實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。但進(jìn)入三季度，信貸資金收緊疊加多地調(diào)控加碼，雙因素共振下樓市有所降溫，成交面積小幅下滑，同比增幅趨于走穩(wěn)，維持在10%上下。

??2.能級(jí)：一線三城同比正增長(zhǎng)，二線穩(wěn)中有降，三四線漲跌參半同比增4%

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市前11月商品住宅成交面積2865萬(wàn)平方米，同比上升9%。其中，深圳樓市持續(xù)高熱，成交同比增幅最大，達(dá)18%，廣州進(jìn)入下半年成交明顯發(fā)力，累計(jì)同比增長(zhǎng)8%。而北京成交表現(xiàn)不及去年，同比下滑5%。

??二線城市商品住宅成交面積共計(jì)21335萬(wàn)平方米，同比下滑6%。分城市來(lái)看，僅四成二線城市成交面積同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，杭州、寧波等長(zhǎng)三角城市市場(chǎng)整體向好，成交同比增幅居前，合肥、蘭州、廈門成交表現(xiàn)不俗，同比增幅超20%，而重慶、蘇州、昆明等樓市持續(xù)低迷，前11月成交同比降幅都在20%左右。

??三四線城市共計(jì)成交20235萬(wàn)平方米，同比上升4%。五成以上三四線城市前11月成交高于去年同期，惠州、徐州等熱點(diǎn)城市同比漲幅都在10%以上，受深圳樓市高熱輻射，東莞成交漲幅更是高達(dá)26%,玉林、陽(yáng)江等由于低基數(shù)效應(yīng)，成交同比翻番。反觀北海、防城港等，成交同比跌幅超40%，蕪湖、煙臺(tái)等重點(diǎn)城市跌幅也接近20%。

??3.成交TOP10：杭州、徐州排名躍升，沈陽(yáng)、天津大幅下滑 ，惠州再度入圍（略）

??04

??新房均價(jià)：近7成共75城房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，東部、中部城市漲幅最大（本節(jié)有刪減）

??2019年以來(lái)，在“因城施策”的方針下全國(guó)整體房?jī)r(jià)增速收斂、趨于穩(wěn)定。2020年各能級(jí)城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅收窄、環(huán)比波動(dòng)趨平，“遏制房?jī)r(jià)大漲大跌”已基本收效。具體上一線城市明顯持穩(wěn)，市場(chǎng)熱點(diǎn)所在的二線城市則小有增長(zhǎng)，部分高價(jià)城市漲勢(shì)基本得到抑制；三四線城市分化持續(xù)，強(qiáng)市房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的同時(shí)一部分經(jīng)濟(jì)弱市房?jī)r(jià)隱有失去支撐。

??1.70城房?jī)r(jià)同比增速下降至歷史低點(diǎn)，一線穩(wěn)中微升，二三線漲幅收窄（本節(jié)有刪減）

??2. 各能級(jí)城市房?jī)r(jià)“先揚(yáng)后抑”，二三線環(huán)比增幅漸行漸近（本節(jié)有刪減）

??3、高房?jī)r(jià)城市調(diào)控趨嚴(yán)，東南沿海和中西部?jī)?nèi)陸強(qiáng)二三線房?jī)r(jià)補(bǔ)漲

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2020年前11月113個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，在房?jī)r(jià)上高房?jī)r(jià)城市在限價(jià)政策的調(diào)控下城市整體房?jī)r(jià)漲勢(shì)已得到抑制。江浙滬及沿海熱點(diǎn)城市依舊是房?jī)r(jià)高點(diǎn)，其中深圳以5.77萬(wàn)元/平方米居首，蘇州、珠海、廈門、上海、三亞漲幅均超10%。不過(guò)值得一提的是，房?jī)r(jià)TOP10的頭部城市深圳及北京房?jī)r(jià)均同比下跌2%。 

??在同比漲幅上，部分中西部二線城市及高能級(jí)城市群三四線強(qiáng)市房?jī)r(jià)出現(xiàn)補(bǔ)漲。對(duì)比2019年全年均價(jià)來(lái)看，漲幅最高的前十城市房?jī)r(jià)增速均在14%以上。房?jī)r(jià)漲幅最大的城市除了蘇州、珠海、紹興等東南沿海城市之外，還包括蘭州、宜賓等中西部?jī)?nèi)陸城市，在輪動(dòng)效應(yīng)的作用下這一類城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較明顯的補(bǔ)漲行情。需要注意的是，這一類城市相比其同能級(jí)城市而言房?jī)r(jià)仍處于健康水平，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲并未使得城市房?jī)r(jià)過(guò)分虛高。

??爆疊加土拍市場(chǎng)火熱，帶動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)13%和9%。二線城市房?jī)r(jià)普遍上揚(yáng)，除南昌、貴陽(yáng)、呼和浩特、福州等城市房?jī)r(jià)同比下降外，多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)同比均有不同幅度上升，蘇州更是漲幅高達(dá)19%。這主要是由于二線城市購(gòu)房者購(gòu)買力充沛，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)的需求旺盛，二線城市成為多數(shù)房企在下行行情中的重倉(cāng)地，二線城市不僅是市場(chǎng)重心而且是市場(chǎng)焦點(diǎn)，因此多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)隨市場(chǎng)熱度而上升。三四線城市持續(xù)分化，疫情沖擊下弱市更弱。81個(gè)三四線城市中49城房?jī)r(jià)同比上漲，其中以建德、淮北為代表的17城房?jī)r(jià)漲幅超10%存在一定補(bǔ)漲因素，其余32城房?jī)r(jià)則漲幅在10%以內(nèi)穩(wěn)中有漲。而剩余32城房?jī)r(jià)相比2019年則有不同幅度下跌，多數(shù)城市由于本身經(jīng)濟(jì)面不佳，疊加疫情沖擊下樓市一蹶不振，城市房?jī)r(jià)因而失去支撐。（各城市數(shù)據(jù)詳見文末附表3）

??05

??新房庫(kù)存：廣、狹義庫(kù)存穩(wěn)步上行，14城新房去化周期超2年（本節(jié)有刪減）

??2020年整體的庫(kù)存變化延續(xù)了波動(dòng)上行趨勢(shì)，一季度供求停擺，高位持穩(wěn)，二三季度緩步爬升，四季度隨著成交轉(zhuǎn)淡，顯著跳增，截至到11月末CRIC監(jiān)測(cè)的100個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存量達(dá)到了57155萬(wàn)平方米，較2019年末上升了7%，不同城市漲跌參半，百城中有14個(gè)庫(kù)存消化周期高于24個(gè)月，大部分為缺乏基本面支撐的三四線城市，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??1.狹義庫(kù)存：波動(dòng)上行至5.7萬(wàn)平方米，二線增幅達(dá)12%居首

??從100個(gè)典型城市庫(kù)存水平變化來(lái)看，基本延續(xù)波動(dòng)上行趨勢(shì)，一季度受新冠疫情影響，供求基本“停擺”,狹義庫(kù)存量維持在5.3萬(wàn)平方米持續(xù)波動(dòng)，4-8月隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，供應(yīng)、成交持續(xù)恢復(fù)下，庫(kù)存緩步爬升至5.6萬(wàn)平方米，“金九銀十”期間行情轉(zhuǎn)淡，因疫情積累的購(gòu)房需求消耗殆盡，加之熱點(diǎn)城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵，整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力減弱，導(dǎo)致庫(kù)存顯著跳增，截至11月末已突破5.7萬(wàn)平方米。

??分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市庫(kù)存相比2019年末均有不同幅度的上漲，其中二線樓市整體庫(kù)存相比2019年末上升幅度最大，達(dá)到12%；一線和三四線城市因成交表現(xiàn)好于預(yù)期，整體庫(kù)存較2019年末僅小幅上漲了4%和2%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊可控。具體來(lái)看，

??一線城市中，廣州的漲幅最為顯著，庫(kù)存達(dá)到1245萬(wàn)平方米，達(dá)到了2019年以來(lái)的階段性高點(diǎn)；其次為北京，自下半年以來(lái)，整體庫(kù)存便在1400萬(wàn)平方米高位波動(dòng)，11月末達(dá)1348萬(wàn)平方米，較2019年年底增長(zhǎng)9%；值得關(guān)注的當(dāng)屬上海，得益于中高端購(gòu)房需求的穩(wěn)步釋放，2020年以來(lái)庫(kù)存量逐月波動(dòng)下行，至11月末降至678萬(wàn)平方米，較2019年末降幅達(dá)14%，供不應(yīng)求市場(chǎng)格局持續(xù)。

??二線城市中，約2/3共20城庫(kù)存有所上漲，多數(shù)城市漲幅在35%以內(nèi)。武漢、南京的庫(kù)存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響，一季度樓市基本停擺，4月以來(lái)雖然供求逐步恢復(fù)，但成交放量遠(yuǎn)不及供應(yīng)，因而導(dǎo)致了庫(kù)存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控，使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”，供應(yīng)持續(xù)放量下，庫(kù)存整體延續(xù)上行走勢(shì)。此外，在10個(gè)庫(kù)存下降的城市中，南昌、?？凇幉ǖ@著，以寧波為例，因短期內(nèi)投機(jī)性購(gòu)房需求增加，成交高熱不退，庫(kù)存降幅達(dá)到了37%。

??三四線城市相比2019年末漲跌參半，不過(guò)不同城市間分化持續(xù)加?。菏徍q幅最大，較2019年末近乎翻番，柳州、防城港、日照次之，漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為中山、衢州、淮北、泰州等城，跌幅均在30%以上。

??2.消化周期：沖高-回落-趨穩(wěn)，一線波動(dòng)下行，三四線分化加?。ū竟?jié)有刪減）

??3.廣義庫(kù)存：跳增至36億平重回高位，廊坊、鄭州等中部城市庫(kù)存承壓

??縱觀2020年以來(lái)百城廣義庫(kù)存變化情況，1-8月緩步上行，9月因三四線新開工加快致廣義庫(kù)存顯著跳減，10月供應(yīng)“腰斬”疊加土拍縮量，廣義庫(kù)存延續(xù)低位徘徊趨勢(shì)，11月末回升至362893萬(wàn)平方米，較2019年末穩(wěn)步上揚(yáng)5%。

??分能級(jí)來(lái)看，除一線微降2%以外，各能級(jí)城市廣義庫(kù)存相比2019年末均有不同幅度的上漲，不過(guò)漲幅基本在5%-6%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并不算太大。具體來(lái)看，

??一線城市中廣州廣義庫(kù)存量最大，2020年11月末已達(dá)5836萬(wàn)平方米，且較2019年末小幅微增3%，而北京、上海、深圳廣義庫(kù)存較2019年末均有不同程度的下降，其中上海、深圳跌幅較為顯著，均在10%以上，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動(dòng)整體廣義庫(kù)存穩(wěn)步下行。 

??二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊、滄州11月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、蚌埠、太原、寶雞、佛山次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??相較于2019年末，多數(shù)城市廣義庫(kù)存量變動(dòng)不大，漲跌幅基本不超過(guò)15%，不過(guò)不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、鄭州、洛陽(yáng)、保定等為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超35%，原因無(wú)外乎以下兩點(diǎn)：一是地方政府財(cái)政依賴度較高，今年加快供地導(dǎo)致未開工地塊量增加；二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉(zhuǎn)淡，以鄭州為例，樓市基本“涼涼”，首付分期，降價(jià)打折現(xiàn)象屢見不鮮，也難挽回成交頹勢(shì)。而重慶、南寧、成都、西安、合肥、晉江等城市廣義庫(kù)存量穩(wěn)步回落，跌幅均超20%，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

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??二手住房：與新房走勢(shì)類似，15城成交先抑后揚(yáng)持穩(wěn)，一線大漲28%

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年初受新冠疫情拖累，二手房整體市場(chǎng)急速探底，自3月起快速反彈，直至7月完成環(huán)比“五連升”至2年內(nèi)新高，后體量保持穩(wěn)中微降，年底樓市再度返熱。15個(gè)典型城市2020年前11個(gè)月二手房累計(jì)成交面積12702萬(wàn)平方米，較2019年同比上漲5%。一、二線城市成交同比表現(xiàn)分化，一線城市疫后樓市熱度持續(xù)升溫，整體同比漲幅高達(dá)28%，二線城市分化顯著，總體成交同比下降7%。

??從趨勢(shì)上看，15個(gè)典型城市二手房全年整體表現(xiàn)先抑后揚(yáng)。受新冠疫情沖擊，一季度市場(chǎng)一度停擺， 2月成交體量?jī)H159萬(wàn)平方米為近年來(lái)最低，且在3月快速回升，直至7月成交面積高達(dá)1557萬(wàn)平方米，破近年來(lái)高點(diǎn)。隨后需求逐漸放緩但仍處高位，至四季度月均成交在1400萬(wàn)平方米以上，較2019年同期漲幅超3成。

??一線城市成交面積上揚(yáng)顯著，同比上升達(dá)28%，較2019年漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)。其中上海最為亮眼，前11月成交量達(dá)2180萬(wàn)平方米，同比上漲24%。廣州、深圳同比漲幅最為明顯，分別達(dá)47%和38%。北京也在成交體量和漲幅上均有不錯(cuò)表現(xiàn)。

??二線城市受疫情拖累顯著，整體同比由增轉(zhuǎn)跌至7%，各城表現(xiàn)分化加劇。前11月整體成交7389萬(wàn)平方米，樓市回暖體現(xiàn)具體分化。部分城市疫后新房市場(chǎng)大熱，“千人搖、萬(wàn)人搖”頻出推動(dòng)市場(chǎng)向二手房?jī)A斜，如合肥、南京、青島等城二手房成交體量擴(kuò)大顯著；而部分城市如成都、蘇州，疫后新房市場(chǎng)需求顯著放量，不斷擠壓二手房市場(chǎng)，至成交量大幅收縮，同比下降超4成。

??2021年展望

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??供應(yīng)：顯著下降，一線土拍放量驅(qū)動(dòng)供應(yīng)維持高位，二三四穩(wěn)中有降

??2020年，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市前11月商品住宅供應(yīng)面積相較2019年同期微跌3%。展望2020年，全國(guó)供應(yīng)總量穩(wěn)中有降仍是大概率事件，但各能級(jí)城市走勢(shì)不一，具體來(lái)看，

??一線城市供應(yīng)情況或?qū)⒂兴纳?，有望保持增?shì)。目前來(lái)看，一線城市2020年整體土地成交規(guī)?？捎^，前11月成交量累計(jì)同比大幅增長(zhǎng)42%，這部分貨量有望在明年下半年集中入市，從而形成有效供應(yīng)。

??二三線城市供應(yīng)預(yù)期穩(wěn)中有降，一方面，今年土地成交量與去年基本持平，二線和三四線前11月累計(jì)同比增幅均不超5%；另一方面，“三道紅線”的客觀壓力下，房企更加強(qiáng)調(diào)回款速度，推盤重點(diǎn)也會(huì)集中在利潤(rùn)空間較大的核心一二線城市，而對(duì)于去化周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)相對(duì)低迷的三四線城市而言，房企觀望情緒更勝，推盤積極性并不會(huì)太高。 

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??成交：整體規(guī)模小幅微降，一線持增、二線維穩(wěn)、三四線顯著下行

??新房層面，展望2021年，全國(guó)商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場(chǎng)最具韌性，成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升，二線城市成交總體保持平穩(wěn)，或?qū)⒂瓉?lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，三四線城市供應(yīng)不濟(jì)疊加購(gòu)買力透支，成交下滑或是大概率事件。

??一線城市成交熱度有望慣性延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中有增。一線城市明年供應(yīng)規(guī)模大概率企穩(wěn)回升，供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)下，成交也具備進(jìn)一步增長(zhǎng)空間。此外，經(jīng)歷2020年，一線城市居民購(gòu)買力之強(qiáng)勁愈發(fā)凸顯，堅(jiān)實(shí)購(gòu)買力基礎(chǔ)也為成交增長(zhǎng)提供有力支撐。

??二線城市整體成交保持平穩(wěn)，或迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情。一方面，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市皆已加碼調(diào)控，樓市或?qū)⑦M(jìn)入階段性觀望期，成交或有所回調(diào)。另一方面，非熱點(diǎn)城市如合肥等或?qū)⒂瓉?lái)輪動(dòng)行情，成交有望放量。

??三四線城市成交規(guī)?；?qū)@著下滑。這一判斷主要基于兩點(diǎn)：其一，居民購(gòu)買力明顯透支，尤其是弱三四線城市，需求釋放空間有限。其二，三四線供應(yīng)料將繼續(xù)走低，成交自然難言增長(zhǎng)。

??二手房層面如是，預(yù)期明年成交量有望與今年持平或小幅微降，一線市場(chǎng)成交熱度或?qū)⒀永m(xù)，尤其是“學(xué)區(qū)房”概念被熱炒，中高端購(gòu)買力尚有釋放空間，相較而言，中西部諸如成都、重慶等二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不容樂觀，主要源于新房選擇空間較大，加之當(dāng)前房?jī)r(jià)已基本逼近居民購(gòu)買力極限，后期成交或?qū)⒙燥@疲態(tài)。

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??庫(kù)存：狹義存量依舊穩(wěn)中有降，三四線土地開發(fā)放緩使廣義庫(kù)存擴(kuò)容承壓

??預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存穩(wěn)中有降，主要是基于供應(yīng)縮量幅度會(huì)顯著高于成交。不過(guò)城市間分化將持續(xù)加劇：

??一線城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降。主要是基于一方面今年以來(lái)一線土地成交量大幅上升，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯，明年加大供應(yīng)是大概率事件；另一方面，當(dāng)前行情轉(zhuǎn)淡的背景下，一線成交尚有支撐，“資產(chǎn)荒”等問題也將強(qiáng)化居民購(gòu)房保值增值的預(yù)期，以此帶動(dòng)一批中高端改善需求的釋放，供求齊增也會(huì)使得庫(kù)存量持穩(wěn)或微降。

??而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如江門、梅州、連江等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，仍將維持增勢(shì)，主要是基于三四線整體工程進(jìn)度放緩所致。一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿本就不會(huì)太強(qiáng)；另一方面，三四線抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，回款周期相對(duì)較長(zhǎng)，明年房企推盤節(jié)奏會(huì)明顯放緩，基于此，房企更加會(huì)傾向于選擇推進(jìn)核心一二線城市項(xiàng)目的工程進(jìn)度。而對(duì)于廣大三四線而言，未開工土地總建面會(huì)穩(wěn)步上升，最終導(dǎo)致廣義庫(kù)存總量攀升。

??附表1：2020年1-11月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2020年1-11月100個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2019年1-11月113個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2020年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）

??附表5：2020年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅廣義庫(kù)存量及其變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）